Etalement urbain - La France moche promise à un bel avenir

"Y a-t-il vraiment une question foncière ?" C'est sur cette provocation de Pascal Madry que s'est ouverte la conférence du 26 mars de l'Institut pour la ville et le commerce organisée autour de la question "Quel foncier pour le développement d'un commerce dynamique et durable ?" Le directeur de l'Institut s'est amusé à regarder le verre à moitié vide des chiffres généralement avancés pour dénoncer l'artificialisation des sols (1). "Sur les 550.000 km2 que comptent la France, 505.000 km2 ne sont pas artificialisés", a-t-il calculé, en prenant la cinquantaine de participants à rebrousse-poil, "au rythme actuel de l'artificialisation, il faudrait cinq siècles pour que le territoire soit totalement artificialisé".
Dans ce cadre, "le commerce occupe une portion modeste du territoire (2,7% pour les activités d'artisanat et de services réunies)", poursuit-il, avant d'ajouter : "En revanche, le commerce reste particulièrement visible sur les territoires, posant en périphérie des villes des enjeux d'intégration architecturale, urbaine et paysagère, et il génère des flux importants de marchandises et de personnes posant cette fois des problèmes de déplacement et de pollution associée."

"La place : il y en a ; le problème, ce sont les modalités d'urbanisation"

Alors, même s'il "reste de la place en France", la question de l'étalement urbain et celle de la responsabilité du commerce dans ce phénomène "se posent peut-être davantage en termes qualitatifs que quantitatifs". Un constat partagé par Yann Gérard, directeur de la revue Etudes foncières éditée par l'Adef (Association des études foncières), quand il observe : "La place : il y en a ; le problème, ce sont les modalités d'urbanisation."
Pour l'économiste de l'Adef, "il y a un enjeu de politique publique" difficile à relever tant qu'il y aura "36.000 communes et 36.000 pouvoirs fonciers". Il critique "le discours appelant à 0% d'étalement urbain : un objectif dont tout le monde dans la profession se demande comment il pourrait être atteint". Et invite à réorienter ce mot d'ordre vers une politique visant à "éviter que le développement de l'urbanisation ne se fasse uniquement selon les lois du marché" qui veulent que les prix du foncier baissent proportionnellement à l'éloignement des zones denses.
Car ce sont bien les lois du marché foncier qui, selon lui, "favorisent l'émiettement et peuvent créer ainsi des espaces indifférenciés". Et de faire remarquer que, jusqu'à présent, les politiques nationales de régulation (loi SRU et Grenelle 2 essentiellement) ont été un échec, "comme si plus on luttait contre l'étalement urbain, plus il se renforçait".
Depuis la salle, Eric Bérard ouvre une piste d'action pour les pouvoirs publics. Considérant que "nous arrivons au bout du cycle où le marché du logement est encore extensif", avec des ménages qui se réfugient dans le rural parce que le périurbain lui-même devient trop cher, l'ancien directeur général de la Société d'équipement de la région montpelliéraine s'interroge sur la pertinence, pour les pouvoirs publics, de financer lourdement des aménagements de transport qui suivent les besoins de ces habitants toujours plus éloignés de la ville mais qui s'y rendent pour la plupart de manière quotidienne. "Ne faudrait-il pas mieux reporter ces investissements vers des dispositifs visant à rendre le foncier abordable plus près des villes et y développer du logement en grande quantité ?" Une idée qu'il souffle notamment aux élus d'Ile-de-France...

Périurbains franciliens : les "oubliés du Grand Paris"

Justement, l'architecte François Leclercq venait à l'Institut présenter les réflexions qu'il mène dans le cadre d'une étude sur "le Grand Paris, saison 2", et plus particulièrement sur l'A4, "l'autoroute la plus encombrée d'Europe".
S'il est de bon ton, dans la profession des urbanistes et des architectes d'afficher du mépris pour les périurbains, rien de tel chez celui-ci. Les "deux millions et demi de personnes qui habitent dans ces zones très diffuses" sont pour lui "les oubliés du Grand Paris" dont "le mode de vie n'est pas à critiquer absolument". "Il faut du désir pour habiter la ville dense, l'appel du large est une réalité", comprend-il, s'interdisant de "se moquer de cette France qualifiée de 'moche' " (2) et largement stigmatisée alors qu'elle représente 667 communes d'Ile-de-France et 10% de la croissance démographique de la région.
Parmi les "oubliés du Grand Paris", François Leclercq s'est particulièrement intéressé à ceux qu'il appelle "les prisonniers solitaires de l'A4". "Solitaires" car, aux heures de pointe, ils sont en moyenne 1,1 passager par voiture ; "prisonniers" car il n'est pas rare qu'ils restent coincés jusqu'à deux heures par trajet. "Beaucoup de prisonniers solitaires de l'A4 se lèvent à 5 heures du matin pour aller travailler", compatit l'architecte parisien.
Son idée : imaginer un "Grand Paris de la rapidité, en se servant des infrastructures existantes", "pacifier l'autoroute A4" et la "reconquérir" en la transformant en "avenue métropolitaine". Pour cela, il envisage de récupérer, sur l'axe autoroutier, un bout de voie pour du transport en commun en site propre, "une file réservée qui permette de diversifier l‘offre de service de l'autoroute". Les bus viendraient "du plus profond des territoires", ils irrigueraient l'autoroute, avant de pénétrer dans la zone dense. Le covoiturage aurait également sa place, par exemple sur les parkings des centres commerciaux : "Un investissement léger par rapport à l'investissement programmé pour le Grand Paris : c'est quelques traits de peinture sur le sol !"

15 millions de mètres carrés de friches en 2020 ?

Les magasins de meubles seraient-ils prêts à jouer le jeu ? Pour l'heure, ce n'est pas la préoccupation première d'Eric Chapus, directeur immobilier du groupe Mobilier européen (qui regroupe les enseignes Fly, Atlas, Crozatier). Le commerçant se concentre sur les nouvelles formes de commerce qu'il doit développer, notamment sous la contrainte du foncier, en centre-ville et en périphérie. Le groupe s'ouvre également à l'e-commerce, comme tous. Et là, les dégâts sur le foncier sont peu anticipés.
Pascal Madry s'y risque, en calculant au doigt mouillé que "aujourd'hui, le commerce spécialisé représente 600 milliards d'euros de chiffre d'affaires pour 130 millions de m2 de surface. En 2020, avec une hypothèse de +2% par an, il parviendrait à 660 milliards d'euros de chiffre d'affaires, dont 20% générés par l'e-commerce. Soit seulement 530 milliards d'euros de chiffre d'affaires générés par du commerce en dur, lequel aura besoin de moins de surface : 15 millions de mètres carrés seraient donc libérés".
Remous dans la salle : on apprécie la démonstration théorique mais la perspective de 15 millions de mètres carrés de friche est tout de même difficile à croire. Même les photos de dizaines de "dead malls" américains projetées sur grand écran par François Leclercq n'affolent pas tout à fait. Les Etats-Unis, c'est loin. Et puis, les architectes trouveront bien comment reconvertir ces milliers de mètres carrés de paysages désolés. Déjà, François Leclercq rêve à haute voix à "un autre destin possible"  : "Je me demande s'il est possible de revenir en arrière, vers une nature originelle..."

Valérie Liquet

(1) En l'occurrence, sources : Agreste (ministère de l'Agriculture).
(2) En référence au dossier de Télérama "Halte à la France moche" du 13 février 2010, qui invitait les lecteurs à comprendre comment "la ville s'est mise à dévorer la campagne" avec une iconographie choc sensée illustrer ces "métastases périurbaines".

 Ca se passait comme ça au début des années 80

- Allo, j'ai un hangar à louer.
- Est-il au bord d'une nationale ?
- Oui.
- Est-ce qu'il est visible depuis cet axe ?
- Oui, tout le monde le voit.
- Est-il accessible ?
- Oui, il y a un échangeur à 500 mètres.
- Vous le louez combien ?
- 200 francs le mètre carré.
- D'accord, envoyez-nous votre bail.
"Et on découvrait les locaux au moment de l'ouverture du magasin", raconte Henri-Claude Yautier, aujourd'hui directeur de Kéops et, au moment des faits, au début des années 80, salarié du groupe André. "Il y avait beaucoup d'improvisation, se souvient-il. Avec ces solutions empiriques, qui accompagnaient un développement très dynamique des marges, nous avions trouvé là un formidable relais de croissance." "La périphérie a été l'Eldorado", dit-il encore. Après ces temps "pionniers" du commerce de périphérie, il a ensuite vécu les parcs (ou lotissements) d'activités commerciales (les PAC) jusque dans les années 90, puis sa déclinaison sous d'autres formes de commerce : le parc thématique, les zones mêlant commerces et loisirs, le centre commercial "à ciel ouvert" et aujourd'hui le "retail park". Pour demain, il anticipe des espaces affichant une mixité des fonctions : tertiaire, logement et commerce. Un peu comme si se reconstruisaient des bouts de ville en coeur de périphérie…
VL