Commerces - La production de surfaces commerciales chute de 25% en un an

Les modèles économiques des espaces commerciaux sont à la veille de profonds changements. C'est en tout cas ce qu'a annoncé Procos, la fédération pour l'urbanisme et le développement du commerce spécialisé à l'occasion de la présentation le 17 janvier 2013 de son "bilan urbanisme commercial 2012". D'après les chiffres présentés par la fédération, qui regroupe 260 enseignes, la production de surfaces commerciales a chuté de 25% en 2012, avec 2,5 millions de mètres carrés de nouvelles surfaces autorisées par les collectivités territoriales en commissions départementales d'aménagement commercial (CDAC) ou en commission nationale d'aménagement commercial (CNAC), contre 3,3 millions en 2011 et 3,2 millions en 2010. Il faut remonter à 1992 (année de crise) pour trouver de tels résultats. Ces chiffres s'expliquent à la fois par un moins grand nombre de projets et par un durcissement des autorisations de la part des collectivités, avec un taux de 75% (contre 80% auparavant).
Même phénomène du côté des promoteurs institutionnels qui détiennent en stock 5,7 millions de m2 de projets livrables d'ici cinq ans. Un chiffre également en baisse de 25% par rapport aux annonces de 2012 (6,8 millions de m2). Procos signale de plus en plus de projets abandonnés ou revus à la baisse, essentiellement pour des raisons financières. Côté chiffre d'affaires, on est également sur une baisse en 2012, de 0,7% pour les boutiques et de 1,3% pour les grandes et moyennes surfaces périphériques. De son côté, le Conseil national des centres commerciaux (CNCC), qui a présenté son bilan 2012 le 15 janvier, annonce une baisse de 0,2% pour les centres commerciaux, un peu moins marquée qu'en 2011 (-0,5%).
La région parisienne concentre 23% des surfaces en projet, loin devant Paca, Rhône-Alpes et Aquitaine (respectivement de 12%, 8,5% et 7,5%). 83% des surfaces en projet sont localisées en périphérie, mais les projets de centres-ville "poursuivent leur timide percée", avec 17%. Procos constate des tendances fortes, comme l'extension des valeurs sûres : centres commerciaux ou "retail parks" (parcs d'activités commerciales) qui existent et qui sont rénovés ou étendus. Mais aussi le développement de projets dans les "tissus interstitiels" (entre le centre-ville et la périphérie) par de petits investisseurs. "La proximité est toujours plus plébiscitée", explique Procos dans son bilan.
Autre constat : des commerces installés dans les nouveaux lieux de flux. "On sort des gares et des stations-service avec de nouveaux lieux de concentration de population culturels ou touristiques, comme autour du musée Pompidou à Metz ou près de la Cité de la Villette à Paris", a expliqué Pascal Madry, directeur de Procos.
Globalement, la course aux mètres carrés semble atteindre ses limites. Les investisseurs misent davantage soit sur une montée de gamme de leurs surfaces, comme c'est notamment le cas pour les retails parks, soit par des commerces plus proches des gens, avec des enseignes comme la Fnac qui viennent s'installer dans les centres de villes moyennes.

"Le marché se régule lui-même"

"On est dans une phase de transition forte avec une rupture des développements comme il a pu y en avoir depuis trente ou quarante ans, basés sur le volume", a détaillé Pascal Madry, tandis que Michel Pazoumian, délégué général de Procos a précisé que les enseignes "continuent à ouvrir des parcs et à les développer mais ils sont extrêmement prudents dans ces ouvertures alors qu'avant, on ouvrait n'importe où". 
Mais selon le Procos, les élus sont en retard. "Il n'ont pas encore compris qu'il y a une rupture extrêmement forte du marché", a signalé Pascal Madry. "Pourtant, certaines rues commencent à se vider par endroit, au profit d'autres rues plus rentables, plus attractives, et le problème de la vacance commence à se faire sentir. Son taux est passé de 5 à 7,5% en douze ans", a précisé le directeur de Procos.
En revanche, la fédération estime qu'il n'est pas nécessaire de légiférer sur le sujet, "le marché étant en train de se réguler lui-même", a souligné Pascal Madry. "Il s'agirait plutôt maintenant de doter les collectivités locales d'outils pour réglementer cette transition en cours et anticiper les risques par rapport au foncier, à la vacance…"
Si la fédération ne participe pas directement à la concertation organisée par Cécile Duflot, ministre du Logement et de l'Egalité des territoires, au mois de janvier et qui doit aboutir au projet de loi-cadre sur le logement et l'urbanisme, elle rencontre régulièrement les cabinets ministériels concernés. Et l'idée, avancée par la ministre, de généraliser les schémas de cohérence territoriale (Scot) lui convient. "Pour nous, l'agglomération est a minima le territoire pertinent, voire pour les gros projets l'inter-Scot ou la région", détaille Pascal Madry à Localtis, regrettant toutefois que la question de l'aménagement du territoire ne soit pas suffisamment traitée, car ce n'est pas une priorité...