Congrès HLM 2014 - La Caisse des Dépôts et l'Union sociale pour l'habitat renforcent leur partenariat

"Moi aussi j'ai fait la queue au guichet de la direction régionale de la Caisse des Dépôts pour obtenir des financements à taux préférentiel." C'est par cette séquence nostalgie que l'ancien directeur général d'un "organisme HLM important à Paris (NDLR : Paris Habitat, entre 2008 et 2011)", aujourd'hui directeur général du groupe Caisse des Dépôts, avait choisi de s'adresser au monde HLM dont il recevait les grands représentants, mercredi 24 septembre, dans le cadre du 75e congrès de l'Union sociale pour l'habitat. Très vite, la nostalgie a naturellement fait place à l'actualité du partenariat entre la grande famille des HLM et la Caisse des Dépôts, et à ses perspectives.
"Le logement social est au cœur des priorités stratégiques du groupe qui dispose, grâce au fonds d'épargne, d'un outil irremplaçable et unique pour accompagner les bailleurs sociaux et les collectivités territoriales", a avant tout tenu à rappeler Pierre-René Lemas. "Au cœur des priorités stratégiques du groupe", mais aussi d'une "logique contracyclique" qui fait que "lorsque l'économie va mal, le monde HLM, par les efforts de construction qui sont les siens, permet de maintenir un appareil productif, notamment en faveur du bâtiment et des travaux publics, qui permet de faire face et de résister à ces moments de crise, comme ceux que nous traversons."

Des conventions signées chaque jour

Ce jour-là, une nouvelle convention triennale a été signée entre l'USH et la Caisse des Dépôts, prévoyant la réalisation d'un ensemble d'actions et d'études portant sur des sujets d'intérêt commun liés au logement social : accroissement de la production, adaptation du patrimoine, nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU), transition écologique et énergétique, évolution des gouvernances locales en matière de politique de l'habitat. Chacun des partenaires consacrera 1,5 million d'euros sur trois ans à la mise en œuvre de cette convention.
Tout au long du congrès, le groupe, via ses directions régionales et sa direction des fonds d'épargne, a signé pas moins de neuf conventions en faveur du logement pour un montant de prêts sur fonds d'épargne de plus de 2 milliards d'euros. D'ici 2016, ces conventions permettront la construction de 15.550 logements neufs soit un montant total d'investissement de 2,75 milliards d'euros pour les bailleurs sociaux, ainsi qu'un investissement de 680 millions d'euros pour la rénovation et la réhabilitation de 35.450 logements. "Ces sommes prêtées sur fonds d'épargne témoignent du rôle indispensable de l'épargne réglementée de nos concitoyens (Livret A / LDD) dans le financement du secteur du logement social", souligne la Caisse des Dépôts dans un communiqué.

Débats sur le PLF : "les semaines de tous les dangers" ?

Un rôle "indispensable" mais potentiellement menacé. "Dans quelques jours vont s'ouvrir les débats autour du projet de loi de finances. Les semaines de tous les dangers. Celles où des esprits de courte vue vont penser bon de s'interroger à voix haute", avait rappelé Jean-Louis Dumont, président de l'USH et député, en ouverture du congrès. "Qu'ils ouvrent plutôt le débat de l'utilisation des résultats des fonds d'épargne ! Pour réaffecter l'ensemble des résultats dégagés par la gestion des encours 'logement social' au logement social !", avait-il lancé.
Une autre parlementaire appartenant aussi à la famille HLM, Marie-Noëlle Lienemann, sénatrice de Paris et présidente de la Fédération nationale des sociétés coopératives d'HLM, avait également insisté à la tribune d'une plénière : "Le bénéfice des fonds d'épargne devrait être utilisé par la Caisse des Dépôts pour le logement, et ne pas être capté par l'Etat !", assurant qu'elle s'opposera farouchement à toute proposition visant à "ponctionner des ressources qui sont faites pour le logement pour les utiliser à autres choses".
Henri Emmanuelli, président de la commission de surveillance de la Caisse des Dépôts, et à ce titre chargé du contrôle de la gestion des fonds d'épargne, observe que "un an après la mise en œuvre de la réforme de l'épargne réglementée, le constat est cinglant : la rétrocession de 30 milliards d'euros aux banques n'a pas permis d'enclencher une nouvelle dynamique de prêts aux PME. Gardons-nous, dès lors, de céder aux velléités de nouvelles ponctions qui placeraient le fonds d'épargne dans l'incapacité d'assurer à moyen terme, les missions qui lui sont confiées par les pouvoirs publics, au premier rang desquelles figure le financement de l'effort de production de logements sociaux".

Taux et collecte : un histoire d'équilibre

"Vous, vous savez ce que nous faisons des fonds d'épargne. Moi, je ne sais pas ce que les banques font des sommes que nous avons mises à leur disposition, a embrayé Pierre-René Lemas, donc veillons ensemble à ce que l'on ne touche pas au taux de centralisation du livret A, qui est arrivé à un bon équilibre, et comme je suis optimiste, bâtissons un partenariat autant que nous le pourrons avec les établissements financiers pour soutenir l'ensemble du secteur du logement."
Aux organismes HLM, Henri Emmanuelli a confié : "Aujourd'hui, avec la baisse du taux du livret A à 1%, les conditions de financement de vos projets n'ont sans doute jamais été aussi favorables. Mais il faudra, à moyen terme, se montrer vigilant quant à la capacité du fonds d'épargne à soutenir une dynamique élevée de prêts, alors que la collecte du livret A montre, depuis le mois dernier, certains signes de tassement."
"La collecte a un peu ralenti, c'est vrai, mais cela ne change rien à l'équilibre global des masses", tempère Pierre-René Lemas, qui, pour sa part ne se montre "pas pessimiste du tout sur l'avenir des fonds d'épargne".
Henri Emmanuelli a également salué les "capacités de gestionnaire" des organismes HLM, en relevant toutefois que "la projection à 10 ans nous incite à la plus grande prudence, dans la mesure où, selon les prévisions de la Caisse, le secteur ne parviendra à faire face aux objectifs ambitieux de la production et de la réhabilitation qu'au prix d'une fragilisation financière" (voir notre article du 23 septembre 2014 Situation financière des organismes HLM : jusque-là, tout va bien).

Un modèle à défendre. Une vocation à étendre ?

"L'une de nos chances est de pouvoir s'appuyer sur le modèle de financement du fonds d'épargne, qui permet de transformer une épargne liquide en financements à long terme, voire à très long terme, pour les bailleurs sociaux. Ce modèle, il faut nous attacher à le défendre", résume Henri Emmanuelli. "C'est sa vocation historique", a insisté Pierre-René Lemas, envisageant tout de même de l'ouvrir à la politique de la ville car, selon lui, "le logement, la ville, la rénovation urbaine, les quartiers, c'est le même ensemble" et "on a besoin d'avoir cette vision un peu coordonnée, et peut-être même faudra-t-il avancer d'une manière encore plus coordonnée à l'avenir sur le croisement des politiques qui sont les mêmes, au fond, entre le logement et l'urbanisme".
Le directeur général de la Caisse des Dépôts estime également que "au moment où la 'machine à investir' est un peu en panne, il était archi naturel que la Caisse des Dépôts se mette en situation de participer au financement des grands investissements locaux, d'où cette idée d'une enveloppe de 20 milliards d'euros, à taux préférentiel, pour les collectivités locales qui investissent".
En revanche, "nous ne mettons pas un sou de l'argent consacré au logement social pour le logement intermédiaire", a assuré Pierre-René Lemas, en faisant référence aux 1,9 milliard d'euros qui seront consacrés à la construction de 25.000 logements intermédiaires, dans les cinq ans à venir, par l'Etat et la Caisse des Dépôts (voir notre article ci-contre du 15 septembre 2014).
A ce sujet, signalons que le groupe SNI, filiale immobilière de la Caisse des Dépôts, et l'Agence foncière et technique de la région parisienne (AFTRP) ont signé sur le congrès un protocole de partenariat les engageant à collaborer pour produire un minimum de 2.000 logements intermédiaires d'ici 2016 sur les emprises foncières maîtrisées par l'AFTRP.

Lancement du prêt "amiante", simplification de l'écoprêt, ouverture du PAM aux travaux d'accessibilité

Le groupe Caisse des Dépôts a profité du congrès pour lancer de nouveaux outils. Ainsi, le prêt "amiante", très attendu, permettra aux bailleurs de bénéficier d'un prêt au taux de 0,5% pour leurs travaux liés à la résolution du problème de l'amiante, et pour un montant maximum de 10.000 euros par logement. Il leur permettra surtout de mener des travaux de rénovation liée à la dégradation "naturelle" du bâti, car sans lui, les surcoûts liés à la résorption de l'amiante étaient tels que l'ensemble des travaux de rénovation aurait été remis en cause. "ll y avait risque de friche", selon Frédéric Paul, délégué général de l'USH. Le dispositif n'est pas encore bouclé mais Pierre-René Lemas s'est voulu rassurant : "il n'est pas question que cela devienne 'une usine à gaz' − je n'ose pas dire une 'usine à amiante'". "Il faudra que soit un système simple. C'est ce à quoi nous sommes en train de travailler", s'est-il engagé.
En matière d'écoprêt, la Caisse des Dépôts a également annoncé que les procédures seront simplifiées, permettant notamment aux travaux conçus avec différentes tranches pluriannuelles d'en bénéficier. Permettant aussi, a indiqué Pierre-René Lemas, "que les enveloppes soient consommées"... Car "tout le monde est pour, mais il est trop compliqué", a reconnu le directeur général de la Caisse des Dépôts, soulignant que l'écoprêt est "essentiel pour réduire les charges liées au logement" et "essentiel à la transition énergétique".
Pierre-René Lemas s'est également engagé à soutenir les travaux d'accessibilité des établissements recevant du public (ERP), "en vous permettant de financer en prêts à l'amélioration (PAM) de l'habitat les travaux de conformité des établissements recevant du public que vous gérez". Car "là aussi, il y avait un 'trou dans la raquette'", avait-il constaté à son arrivée à la Caisse des Dépôts en mai dernier.

Amélioration du PSLA et réflexion pour un "viager HLM"

Pour permettre aux bailleurs sociaux de développer l'accession sociale à la propriété, un nouveau dispositif sera mis en place dans le cadre du prêt social locatif accession. Le PSLA : "ce produit dont on attendait mille merveilles", a rappelé Pierre-René Lemas, et qui "n'a pas bien fonctionné", parce d'une part "le dispositif financier n'était pas formidablement attractif" et d'autre part "très coûteux". Mais pas question de jeter le bébé avec l'eau du bain car "pouvoir être locataire accédant, boucler son mode de financement, et pouvoir avoir une espère de garantie permettant au locataire de redevenir locataire s'il n'arrive pas à être propriétaire, était quand même et toujours une très belle idée".
Le Groupe Caisse des Dépôts proposera donc aux établissements de crédit de permettre à l'accédant de connaître à l'avance le taux fixe auquel il pourra ou non emprunter, et d'exercer cette option pendant toute la durée de la phase locative (4 ans maximum). Le dispositif permettra de mieux mobiliser le prêt de refinancement disponible sur fonds d'épargne. "Mais cela n'exclut pas que, demain, nous imaginions de nouveaux modèles de financement, plus adaptés au profil socio-économique des acquéreurs", a indiqué Henri Emmanuelli.
Le président de la commission de surveillance de la Caisse des Dépôts a également évoqué la réflexion en cours sur un dispositif de "viager HLM" qui permettrait à des bailleurs sociaux d'acquérir des biens en viager auprès de particuliers (voir notre article La Caisse des Dépôts et un groupe d'investisseurs institutionnels donnent un coup de jeune au viager).

Dissociation entre l'achat du bâti et l'achat du foncier

Henri Emmanuelli a également évoqué le chantier de réflexion sur des "outils permettant une dissociation de l'achat du foncier et du bâti, le prix étant celui du bâti sans le foncier". Selon lui, "le fonds d'épargne pourrait être le pivot de dispositifs innovants associant des véhicules pour le portage foncier à long terme permettant, à travers la propriété du foncier, d'avoir une emprise plus grande sur les prix du bâti". Dans son esprit, cet outil pourrait faire appel à des investisseurs privés par l'épargne solidaire ou l'épargne classique pour le portage du foncier. "Pour ma part, je crois que la Caisse des Dépôts doit montrer l'exemple, innover dans cette voie", est-il convaincu.
Pour réduire les coûts de construction, mais aussi d'exploitation, Odile Renaud-Basso, directrice générale adjointe, directrice des fonds d'épargne de la Caisse des Dépôts, a rappelé lors d'une plénière les promesses liées à l'utilisation du numérique (voir notre article Quand parc social de logements et très haut débit font bon ménage du 10 juin 2014).
En revanche, l'idée, notamment défendue dans une plénière par Marie-Noëlle Lienemann, de convertir les logements "PLS" (ciblés sur les classes moyennes) en "PLAI" (destinés aux ménages les plus défavorisés) n'est pas à l'ordre du jour. "Cela pourrait remettre en cause l'équilibre financier du système", lui a répondu Odile Renaud-Basso, avant d'ajouter : "Il faut regarder si l'Etat accepte de faire un effort additionnel." En clôture du congrès, Manuel Valls avait une autre idée en tête. "Je crois que la situation financière d'un certain nombre d'entre vous permet d'adapter les niveaux de loyers à la relocation pour renforcer l'accueil des plus pauvres", a suggéré le Premier ministre aux bailleurs sociaux.
Quant à la mutualisation des ressources des organismes HLM, sujet qui a animé tout le congrès, Pierre-René Lemas a salué cette "décision prise collectivement avec l'ensemble des familles HLM". Une décision "formidable, parce que, d'une certaine façon, c'est une réponse à l'Ztat (…) qui disait ' je mutualise pour votre compte'. Et là, vous mettez enfin en place un mécanisme qui permet de mutualiser vous-même, pour votre compte". "Nous serons présents à vos côtés pour vous aider à gérer ce que vous souhaitez devoir gérer en faveur du mouvement social, et en faveur de chacune des familles du monde HLM", a-t-il assuré.

Prix des âgés : quatre bailleurs sociaux récompensés

Au second jour du congrès, mercredi 24 septembre, du congrès, l'USH, le groupe Caisse des Dépôts et l'Assurance retraite ont remis le prix "HLM, partenaires des âgés", dans un contexte où près de 30% des locataires du parc social sont âgés de plus de 60 ans. Il a été remis à quatre bailleurs sociaux. Sollar, Groupe Logement Français, implanté en Rhône-Alpes, a remporté le prix de la catégorie "Lien social" pour son dispositif "Chers Voisins", développé avec l'association Récipro-Cité, visant à développer la solidarité intergénérationnelle. Archipel Habitat, OPH de Rennes Métropole, a été primé dans la catégorie "Gestion locative, sociale et de proximité" pour la mise en place d'un diagnostic "accessibilité" et d'un repérage de l'environnement immédiat des immeubles adaptés au vieillissement. Société d'habitation des Alpes – Pluralis, a reçu le prix "Habitats regroupés" pour sa réalisation d'un immeuble situé dans un écoquartier grenoblois.
Le jury a aussi remis un prix "Coup de cœur" à l'OPH de Thionville pour la mise en place du "Tophsel", un système d'échange local pour les locataires de l'OPH de Thionville mettant en contact des personnes souhaitant échanger du temps, des services ou des biens contre des unités de monnaie virtuelle - les "Toph" - sachant que 80% des bénéficiaires du Tophsel sont des retraités.

Le prix de thèse salue "la métamorphose du logement social"

Ce même mercredi 24 septembre, l'USH et la Caisse des Dépôts avaient attribué le prix de thèse sur l'habitat social à la sociologue Lucie Bonnet pour sa thèse soutenue à l'Ecole des hautes études en sciences sociales (EHESS), sous le titre "La métamorphose du logement social. Faire de l'habitat le support de capacités".
Le jury a également décerné deux prix spéciaux. A Rachid Kaddour pour sa thèse en géographie et aménagement "Quand le grand ensemble devient patrimoine : réflexion sur le devenir d'un héritage du logement social et la fabrication du patrimoine à partir de cas exemplaires en région stéphanoise". Et à Sarah Carton de Grammont pour sa thèse en anthropologie sociale et ethnologie dont seul l'intitulé méritait un prix : "Savoir vivre avec son temps. Bref précis de cité-jardinage moscovite postsoviétique, comprenant quelques ruses symboliques de politique locale en période de libéralisation économique extrême, divers conseils et tours de main sur l'art du bon voisinage avec les fantômes, ainsi qu'un menu requiem pour des efforts de bonheur".