Logement - Situation financière des organismes HLM : jusque-là, tout va bien

Alors que s'ouvre le congrès de l'Union sociale pour l'habitat (USH), la lettre "Perspectives" de la direction des fonds d'épargne de la Caisse des Dépôts publie, dans son numéro de septembre 2014, l'étude annuelle du fonds d'épargne sur le logement social. Intitulée "Analyse rétrospective et prospective de la situation financière des bailleurs sociaux : le choc d'investissement dans le logement social est-il soutenable ?", ce document d'une trentaine de pages dresse un tableau plutôt rassurant. Cette étude intervient pourtant dans un contexte "marqué par un fort besoin en logements menant à des objectifs de développement ambitieux pour le secteur du logement social".

Une "structure financière saine"

Après avoir rappelé les principales données du patrimoine des bailleurs sociaux - 4,7 millions de logements, dont 87% conventionnés (contre 78% en 2007) et 21% situés en ZUS, un âge moyen du patrimoine de 36 ans, un taux de vacance à plus de trois mois de 1,7% (contre 1,2% en 2007) et un taux de mobilité des locataires d'environ 10% -, l'étude rappelle que le logement social représente environ 30% de l'activité de construction globale, contre une moyenne de 20% entre les années soixante et 2008.
Face à ce patrimoine et au besoin de production de logements sociaux, la situation financière des organismes HLM apparaît globalement saine, malgré le recul de quatre points du taux d'autofinancement intervenu en 2011. De même, en rythme annuel moyen, les charges d'exploitation réelles (charges de gestion, effort de maintenance et charge foncière) augmentent légèrement plus vite que les produits d'exploitation réels (essentiellement composés des loyers quittancés), ce qui s'explique par l'ancienneté du parc.
En revanche, les coûts de gestion, en pourcentage des loyers, restent contenus sur la période 2007-2012, malgré l'activité nouvelle en expansion, tandis que les annuités (intérêts et remboursements en capital) évoluent au même rythme annuel moyen (+4%) que les loyers et représentent environ 42% de ces derniers. Enfin, la progression des marges exceptionnelles - essentiellement des plus-values de cession - permet de consolider l'autofinancement global. En 2012, les bailleurs sociaux affichent ainsi un total de bilan de 186 milliards d'euros, contre 128 milliards en 2007.
Conclusion : "la structure financière du secteur est saine, puisqu'elle dégage un excédent (différence entre ses ressources et ses emplois de long terme correspondant à la notion de potentiel financier) de 5,2 milliards d'euros en 2012 soit 1.200 euros par logement détenu contre 1.500 euros en 2007". De même, les bailleurs sociaux affichent, à la fin de 2012, une trésorerie de 8,5 milliards d'euros, représentant sept mois de loyers et charges quittancés (contre 10,2 milliards en 2007).

Des facteurs externes plutôt favorables

L'étude identifie plusieurs causes à cette situation financière globalement saine : des coûts de production stabilisés après une période de très forte hausse "qui mettait en péril les équilibres financiers des organismes de logement social" ; des taux d'intérêt qui restent bas ; des mesures mises en place par le secteur lui-même (mutualisation) et les pouvoirs publics (TVA à taux réduit, accélération de la mise à disposition du foncier public, suppression du prélèvement sur le potentiel financier).
L'étude note également que "la Caisse des Dépôts a déployé un dispositif d'accompagnement du secteur, porté par le fonds d'épargne, permettant de renforcer la capacité des bailleurs à investir dans de nouvelles opérations : allongement de la durée maximale du prêt foncier à 60 ans dans les zones tendues, bonification exceptionnelle à hauteur de 120 millions d'euros pour les agréments 2013, prêt de relance et activité soutenue de réaménagement du stock de dette".
Quelques facteurs pèsent toutefois de façon négative, comme les difficultés du secteur de la promotion immobilière (qui pèse sur les opérations mixtes), le manque de disponibilité et le coût élevé du foncier, ou encore "la gestion de la problématique amiante dans le parc" (voir notre article ci-contre du 4 avril 2014)
Au final, on relèvera que les conclusions de l'étude rejoignent très largement celles de la Miilos (Mission interministérielle d'inspection du logement social). Dans son rapport 2013, celle-ci - pourtant guère avare de critiques sur d'autres points - jugeait la situation financière des organisme "globalement bonne", avec une rentabilité "correcte" et un niveau d'endettement qui "fléchit nettement" (voir notre article ci-contre du 8 septembre 2014).

100.000 logements sociaux par an : possible, mais risqué

Après cette analyse rétrospective sur la période 2007-2012, l'étude propose, dans sa seconde partie, une vision prospective à vingt ans de la situation financière des organismes HLM. Les auteurs prennent bien soin de préciser que ce travail prospectif "s'appuie sur un scénario ambitieux en matière de volume de production et de réhabilitation et qui tient compte des contraintes macroéconomiques et sectorielles qui s'imposent au secteur".
A vrai dire, l'étude propose deux scénarios. Tout d'abord - et sans y croire - un scénario "au fil de l'eau", qui verrait un patrimoine inchangé sur la période. En l'occurrence, il s'agit surtout de disposer d'une base de référence. Ensuite, un scénario dit "économique", qui repose sur une progression du taux du livret A de 1,25% en 2014 à 2,75% en 2026 et au-delà et sur une hausse annuelle des loyers de 0,9% en 2014 à 1,7% en 2022 et au-delà. Le scénario tient également compte d'un impact financier de l'amiante à hauteur d'un milliard d'euros par an sur dix ans.
En termes de construction de logement sociaux "le scénario économique intègre la montée en puissance progressive des objectifs gouvernementaux en matière de production, mais aussi, au-delà de 2017, une cadence de production qui reste soutenue - de l'ordre de 100.000 logements construits par an - pour répondre au déficit actuel de l'offre de logements". A partir de 2027, le rythme de production "retrouve des niveaux structurels de l'ordre de 60.000 logements financés par an".
Globalement - et sans entrer dans le détail des différentes variantes - les résultats montrent que "le secteur, poussé à ses limites pendant une durée transitoire, peut répondre aux objectifs d'intérêt général qui lui sont confiés mais au prix d'une fragilisation significative de sa structure financière" à un horizon de quinze ans. Au-delà, la situation financière se stabilise, principalement en raison de la baisse du volume d'opérations nouvelles.