Habitat - Dernier rapport d'activité pour la Miilos et regard mitigé sur la gestion des HLM
La Miilos (Mission interministérielle d'inspection du logement social) publie son rapport d'activité 2013. Il s'agit sans doute du dernier du genre puisque, à compter du 1er janvier 2015, la Miilos devrait fusionner avec l'Anpeec (Agence nationale pour la participation des employeurs à l'effort de construction) - chargée de veiller au bon emploi des fonds du 1% logement -, pour donner naissance à un nouvel organisme : l'Ancols (Agence nationale de contrôle du logement social). Une mesure prévue par l'article 102 de la loi Alur du 24 mars 2014, mais qui était déjà envisagée dans le cadre de la rationalisation de l'action administrative.
Une gouvernance "porteuse de risques juridiques importants"
En attendant, le rapport 2013 de la Miilos compile les observations relevées dans ses 114 rapports définitifs publiés au cours de l'année. Après s'être attardé sur "la forte réticence" de la plupart des bailleurs sociaux à mettre en œuvre la vente de logements HLM pour favoriser l'accession à la propriété des locataires et dégager des fonds propres pour investir dans de nouvelles opérations de construction ou de rénovation (voir notre article ci-contre du 5 septembre 2014), il passe en revue cinq aspects de la gestion des organismes.
Le premier - plutôt sévère dans ses constats - concerne la pratique de la gouvernance. Celle-ci est en effet "porteuse de risques juridiques importants, dont les organismes prennent peu à peu conscience". Ceci se traduit notamment par un nombre important de constats "mettant en lumière des irrégularités intéressant la rémunération et les indemnités perçues par les dirigeants d'organismes de logement social". La Miilos rappelle au passage que le contrat d'un directeur général d'OPH relève du droit public et non pas des règles du droit privé et du Code du travail. Seules les indemnités prévues par le Code de la construction et de l'habitation (CCH) sont donc susceptibles d'être versées. Le rapport constate toutefois que plusieurs OPH ont entrepris de se mettre en règle avec la réglementation.
Par ailleurs, la Miilos rappelle la nécessité de respecter le droit de la commande publique, dès lors que les organismes concernés ont un pouvoir adjudicateur. Sur ce point, le rapport relève encore de nombreux manquements chez les OPH et un manque de transparence dans les organismes privés ou les SEM.
Politique sociale et gestion locative : "efforts notables", mais manque de vision politique
La seconde thématique concerne la politique sociale et la gestion locative. Le rapport souligne "des efforts notables" chez certains bailleurs en matière d'accompagnement social et de mise en œuvre du droit au logement opposable (Dalo). Mais il manque encore une "vision politique" de ce volet de l'activité des organismes, qui "semblent éprouver des difficultés pour appréhender globalement ces questions et pour obtenir des orientations de leurs organes délibérants".
Le rapport relève également la "complexité croissante" des attributions et du traitement de la demande de logement social, "un exercice de plus en plus difficile pour les bailleurs sociaux". La mise en place des conventions d'utilité sociale (CUS) a toutefois eu un impact positif sur la politique sociale et la gestion locative. Enfin, la Miilos juge la qualité du service rendu aux locataires bonne pour 70 des organismes enquêtés sur ce point, moyenne pour 30 et insuffisante pour trois.
Stratégie patrimoniale et comptabilité
Sur la stratégie patrimoniale - et en dehors de la question de la vente et de l'accession à la propriété (voir notre article ci-contre du 5 septembre 2014) -, le rapport juge la situation "très contrastée". Si les organismes sont dotés de "services très professionnels de maîtrise d'ouvrage" et sont "très investis" dans la réhabilitation de leur parc, les plans stratégiques de patrimoine sont d'une qualité inégale et parfois non soutenables financièrement. Les organismes éprouvent également une difficulté à recentrer l'offre nouvelle de logements sociaux sur les territoires tendus et très tendus.
Le quatrième thème porte sur la comptabilité des organismes et appelle peu de commentaires. Les comptes sont "généralement bien tenus" et la Miilos juge la situation financière des organisme "globalement bonne", avec une rentabilité "correcte" et un niveau d'endettement qui "fléchit nettement". Bonne nouvelle : "le risque lié à la détention de produits structurés est devenu très marginal".
La restructuration "semble s'accélérer"
Enfin, le rapport se penche sur la restructuration du secteur HLM. Celle-ci "semble s'accélérer", avec pour objectif principal la rationalisation de l'implantation géographique du patrimoine géré. La Miilos appelle toutefois l'attention sur le fait que l'intégration à des "groupes HLM" et la mise en œuvre de modalités très diversifiées de coopération inter-organismes - si elles ne sont pas critiquables en soi - génèrent néanmoins encore trop d'irrégularités "et font courir aux organismes, dont l'activité peut relever de réglementations différentes, de graves risques juridiques".
