Logement - En 2013, plus de 14.000 ménages ont accédé à la propriété grâce aux organismes HLM
L'Union sociale pour l'habitat publie le bilan de l'accession à la propriété dans le parc social pour l'année 2013. Selon l'USH, 14.169 ménages ont accédé l'an dernier à la propriété grâce aux HLM. Le chiffre total est d'ailleurs de 19.111 si on y ajoute l'activité des Sacicap (sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété).
L'accession sociale à la propriété a concerné 6.850 ménages en 2013. Ceux-ci se décomposent en 3.600 logements acquis en Vefa, 2.500 locataires-accédants ayant levé leur option d'achat - soit un total de 6.100 logements vendus -, auxquels il faut ajouter 750 ménages ayant fait construire leur maison individuelle par un organisme d'HLM.
Avec les 7.319 ventes de logements HLM à leurs locataires on arrive au total de 14.169 ménages devenus propriétaires grâce aux organismes HLM. Avec les 4.942 ménages ayant acquis leur logement auprès d'une Sacicap, on retrouve bien le total général de 19.111 logements.
Accession sociale...
L'acquisition d'un logement par le biais des organismes HLM est en effet très loin de constituer un processus uniforme. L'accession sociale reste la voie "historique" en la matière. Elle porte sur des logements neufs proposés par les organismes HLM à des ménages répondant à plusieurs conditions : primo-accédants, ressources nettes inférieures à un plafond et achat du logement pour en faire leur résidence principale. Tout au long de la procédure, l'organisme HLM accompagne l'acquéreur et joue un rôle de conseil, aussi bien sur les logements les plus adaptés au projet et aux ressources que sur les différents financements mobilisables (prêt à taux zéro, prêt d'accession sociale, location-accession, 1% Logement, aide personnalisée au logement...).
Cette première forme d'acquisition d'un logement social recouvre en fait trois solutions distinctes : l'achat du logement par le biais d'une vente en l'état futur d'achèvement (Vefa), l'achat d'un logement neuf en location-accession (PSLA), mais aussi la construction d'une maison individuelle par le biais d'un "contrat de construction de maison individuelle" (CCMI).
Dans les trois cas, l'acquéreur bénéficie de plusieurs garanties ou avantages qui sécurisent la procédure : assurance revente protégeant contre tout risque de décote, garantie de rachat du logement pendant quinze ans, garantie de relogement pendant quinze ans avec un statut de locataire dans le logement acheté ou dans un autre logement si l'acquéreur connaît des difficultés...
... ou achat du logement par le locataire
La seconde voie est l'acquisition de son logement social par le locataire. Celui-ci peut en effet, à tout moment, adresser une demande d'acquisition à son bailleur, sans condition de durée d'occupation ou de revenus. Le logement social peut également être vendu au conjoint du titulaire du bail ou - sous condition de ressources - à ses ascendants ou descendants.
L'organisme HLM sollicité doit fournir une réponse motivée dans un délai de deux mois. Le logement HLM ne peut toutefois être vendu que s'il a été construit ou acquis depuis plus de dix ans (sauf dérogation préfectorale) et s'il est en bon état d'entretien et conforme aux normes minimales d'habitabilité fixées par décret. Il faut également que le préfet ne s'oppose pas à la décision de vente prise par l'organisme HLM. Enfin, le prix de vente est fixé par l'organisme, après avis du maire de la commune d'implantation du logement. Des règles particulières sont également prévues en cas de revente ou de mise en location après acquisition.
Des hauts et des bas
L'USH profite de ce bilan chiffré pour rappeler que "l'accès à la propriété des ménages à ressources modestes est à l'origine de ce qui a progressivement fondé le mouvement HLM, il y a plus d'un siècle" et que cette "valeur forte" reste "inscrite au premier rang des missions du mouvement".
La production de logements sociaux destinés à l'accession à la propriété a connu de très fortes fluctuations au fil du temps. Ainsi, dans les années 1920-1940 la production de logements destinés à l'accession sociale était supérieure à celle de logements locatifs sociaux, à l'exception notable du département de la Seine (Paris et les trois départements actuels de la petite couronne). Ce mouvement a persisté dans les années 1950-1970, grâce au mécanisme de la location-attribution (dispositif supprimé par la loi du 16 juillet 1971, mais qui a continué à s'appliquer aux contrats en cours au moment de sa suppression), lointain cousin de l'actuel PSLA.
L'accession a ensuite connu "un temps fort, mais éphémère" dans les années 1970-1980, qui ont vu la production d'habitat social en accession par les organismes HLM dépasser 20.000 logements par an, grâce au nouveau mécanisme du prêt d'accession à la propriété (PAP), instauré en 1977.
Le PAP ayant lui-même été supprimé en 1995, la production de logements HLM en accession sociale est tombée à moins de 10.000 dès 1996. L'USH a calculé que le mouvement HLM a produit au total environ un million de logements destinés à l'accession.
