Logement social - Nouveau régime de TVA pour le PSLA et l'accession sociale en zone Anru
La loi de finances pour 2014 a introduit plusieurs dispositions relatives au logement social et plus particulièrement à l'accession sociale à la propriété (voir nos articles ci-contre du 22 octobre et du 16 décembre 2013). Celles-ci ont conduit à la publication, au Bofip (Bulletin officiel des finances publiques), d'une instruction du 15 juillet 2014 relative à la TVA applicable aux opérations immobilières réalisées dans le secteur du logement social.
Cette instruction apporte notamment des éléments nouveaux sur le PSLA (prêt social location-accession) et sur l'accession sociale en zone Anru. Le PSLA est un prêt conventionné accordé à des personnes morales en vue de financer des opérations de construction ou d'acquisition de logements neufs, après obtention d'un agrément préfectoral et signature d'une convention. Outre une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant quinze ans, le PSLA prévoit une TVA à taux réduit pour l'opérateur. De plus, lorsque le locataire-accédant lève l'option dans les cinq ans de l'achèvement pour acheter le logement qu'il loue, la vente est exonérée de TVA et non assujettie aux droits d'enregistrement.
Délai réduit pour l'exigibilité du reversement
L'instruction fiscale du 15 juillet précise les conséquences fiscales d'un changement d'affectation - revente, mise en location, transformation en résidence secondaire... - d'un logement financé par un PSLA. Le principe était, jusqu'alors, que tout changement d'affectation dans les quinze ans suivant la levée d'option dans le cas d'un PSLA ou le contrat de vente pour une accession sociale en zone Anru entraîne le reversement du différentiel entre le taux réduit et le taux normal de TVA.
L'instruction du 15 juillet 2014 introduit deux novations. D'une part, le délai de reversement du différentiel de taxe est ramené de quinze à dix ans, avec un abattement d'un dixième par année de détention à compter de la première année. Cette nouvelle disposition s'applique aux levées d'option des logements acquis en PSLA intervenant à compter du 1er janvier 2014 et aux logements neufs vendus en zone Anru avec une TVA à taux réduit à partir de cette même date.
De nouveaux cas de dispense de reversement
D'autre part, l'instruction modifie également le dispositif de dispense de reversement du différentiel de taxe, dans le cadre de l'accession sociale à la propriété. Jusqu'à présent, les cas de figure ouvrant droit à une dispense de reversement du différentiel de taxe concernaient très majoritairement des événements "négatifs" susceptibles de justifier une modification de l'affectation du logement : décès, décès d'un descendant direct faisant partie du ménage, mobilité professionnelle à plus de 70 Km, chômage d’une durée supérieure à un an, invalidité reconnue, divorce ou dissolution d'un pacte civil de solidarité (Pacs). L'instruction fiscale du 15 juillet y ajoute - outre la délivrance d'une carte d'invalidité à l'un des enfants à charge - trois cas de figure "positifs" : le mariage, la conclusion d'un Pacs et la naissance d'un enfant.
