Logement - La "TVA Anru", une mesure efficace pour l'accession en Ile-de-France
Dans sa dernière "Note rapide", l'Institut d'aménagement et d'urbanisme (IAU) d'Ile-de-France dresse un bilan de la "TVA Anru" (Agence nationale pour la rénovation urbaine), dénommée plus précisément "TVA à taux réduit pour l'accession à la propriété en zones Anru". Ce dispositif a été mis en place par la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement. Il permet aux opérateurs concernés de bénéficier d'une TVA à 5,5%, sous réserve que la production de logements neufs en accession concerne un quartier ayant fait l'objet de la signature effective d'une convention pluriannuelle avec l'Anru. Il peut s'agir soit des zones urbaines sensibles (ZUS), soit d'un quartier présentant des problèmes analogues, retenu par l'Anru. Point important : la TVA à 5,5% s'applique également dans un rayon de 500 mètres autour de la zone Anru proprement dite. L'objectif est à la fois d'encourager la production de logements neufs en accession et de favoriser la mixité sociale des quartiers en mêlant locataires et propriétaires.
Un résultat quantitatif indéniable
Le bilan que l'IAU tire de ce dispositif - qui s'est réellement mis en place à partir de 2007-2008 - est plutôt positif. La réussite est en effet incontestable sur le plan quantitatif, même si très peu de conventions fixaient des objectifs chiffrés (uniquement pour quelques quartiers en projets de rénovation urbaine et jamais pour la zone des 500 mètres). Après collecte des conventions PRU disponibles (sans précision sur le nombre de ces dernières), l'IAU estime que "les objectifs de création de logement en accession s'élèveraient à 19.400 pour l'ensemble de la région". Ce chiffre mériterait toutefois quelques précisions : quelle est exactement la période concernée ? Quelles sont les localisations géographiques des opérations bénéficiaires du taux réduit ?... Sur ce dernier point, l'étude de l'IAU reconnaît que la localisation fine des 10.693 logements qui étaient proposés à la vente à la fin du deuxième semestre 2010 est effectivement "mal connue". L'Institut en est réduit à "formuler l'hypothèse que l'offre totale d'accession à la propriété en TVA Anru s'est répartie à parts à peu près égales entre les quartiers en PRU et les zones des 500 m autour".
Toujours côté positif, l'étude de l'IAU montre que le dispositif a bien bénéficié à une clientèle de primo-accédants à revenus relativement modestes, solvabilisés par le cumul de plusieurs aides : TVA à 5,5%, prêt à taux zéro (PTZ), Pass-foncier (jusqu'à sa récente suppression), prime Anru (avec un maximum de 10.000 euros par logement pouvant, à titre exceptionnel, aller jusqu'à 15.000 euros pour un profil d'accédant particulièrement modeste), aides des collectivités territoriales... Le profil type est celui de jeunes couples à revenus modestes, dont une partie vit dans le quartier en PRU, dans la commune ou le parc social des environs. Si cette cible est bien celle visée, l'étude attire toutefois l'attention sur la nécessité d'une sécurisation de ces accédants, certains d'entre eux ayant négociés leur emprunt "à l'euro près" et se trouvant donc à la merci d'un accident de la vie. Enfin, l'IAU relève que les promoteurs ont joué le jeu, en respectant à la fois les plafonds de ressources (jusqu'à 11% au-delà du plafond d'accès au prêt locatif social) et l'encadrement des prix de vente.
Un territoire grand comme le Val-de-Marne
L'étude pointe cependant quelques faiblesses du dispositif (en dehors de l'appareil statistique qui reste à étoffer). Bien qu'il n'existe pas de cartographie officielle des secteurs bénéficiaires de la TVA Anru - ce qui peut poser problème, tout particulièrement pour l'appréciation de la zone des 500 mètres -, l'IAU estime que l'espace bénéficiaire est "trop largement défini". Selon une étude de la Drihl (direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement), la superficie concernée en Ile-de-France serait de 329 km2, dont 66 km2 pour les ZUS et 263 km2 pour leurs franges. La seule superficie de la partie hors ZUS équivaut à celle d'un département comme le Val-de-Marne... De ce fait, 175 communes franciliennes bénéficient du dispositif sur au moins une fraction de leur territoire et l'on compte aussi, notamment en Seine-Saint-Denis et dans le Val-de-Marne, plusieurs continuités géographiques couvrant plusieurs communes. L'IAU relève également le caractère très disparate de la zone des 500 mètres, qui englobe pour moitié du foncier "figé" (infrastructures, grands équipements, réseaux...).
D'une façon qui pourrait sembler quelque peu paradoxale, l'IAU s'inquiète pourtant de la réduction progressive, depuis 2011, des surfaces concernées par le dispositif, "au fur et à mesure des sorties de conventions Anru" (la durée de l'exonération étant de sept ans à compter de la signature de la convention). S'il ne conteste pas le principe d'une aide ciblée et temporelle, l'IAU relève cependant "une contradiction entre la durée nécessaire au changement d'image des quartiers et à leur valorisation, qui va bien au-delà de la convention, et celle de la TVA à 5,5% qui prend fin deux ans après".
Enfin, l'IAU pointe "des effets très différenciés en termes de mixité sociale". En effet, cette dernière ne dépend pas uniquement de l'attractivité des dispositifs incitatifs, mais aussi d'autres éléments comme le contexte économique et social du territoire, voire l'irruption de violences urbaines dans certaines communes. En dépit de ces réserves, l'étude juge que "dans certains quartiers stigmatisés, où le marché était atone et les promoteurs absents, [la TVA Anru] a permis de faire sortir des opérations qui ne seraient pas sorties sans cet appui. En revanche, dans des secteurs en cours de valorisation, la mesure joue plutôt un rôle 'd'accélérateur de processus de valorisation'".
