Logement - La LFR 2010 procède à une remise à plat de la TVA immobilière
Sommée par la Commission européenne de mettre un terme au régime spécifique de la TVA immobilière - pour partie dérogatoire au droit commun de la TVA -, la France a fini par s'exécuter, tout en profitant de la réforme pour simplifier quelque peu un dispositif d'une extrême complexité. Cette refonte de la TVA applicable aux opérations immobilières résulte principalement de l'article 16 de la loi du 9 mars 2010 de finances rectificative (LFR) pour 2010. Au lendemain de sa publication, une instruction fiscale du 15 mars 2010 précise les modalités de mise en oeuvre de cette réforme, applicable dès le 11 mars de cette année.
La réforme introduite par la LFR 2010 repose sur trois grands principes. D'une part, la règle de base est que toutes les opérations immobilières sont taxables à la TVA, ce qui aligne le secteur sur le droit commun. D'autre part - et comme dans le droit commun -, certaines opérations peuvent cependant bénéficier d'une exonération. Enfin, dans ce dernier cas, les opérateurs peuvent néanmoins opter pour une imposition à la TVA. La mise en oeuvre de ces principes se traduit par un certain nombre de dispositions, dont plusieurs intéressent très directement les collectivités et les organismes HLM. Par exemple, la LFR 2010 donne une définition objective des terrains à bâtir, qui correspondent aux "terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu, d'une carte communale ou de l'article L.111-1-2 du Code de l'urbanisme". Jusqu'à présent, un terrain à bâtir était un terrain sur lequel l'acheteur s'engageait à construire dans les quatre ans suivant l'acquisition. De même, c'est désormais le vendeur du terrain à bâtir - et non plus l'acquéreur - qui est redevable de la TVA sur l'opération. Autre nouveauté : la TVA sur les ventes en l'état futur d'achèvement (Vefa) due par le vendeur sera dorénavant exigible au fur et à mesure des versements ou à la livraison, et non plus à la signature de l'acte.
D'autres dispositions concernent l'accession sociale à la propriété bénéficiant du taux de TVA réduit. Ainsi, depuis le 11 mars, seuls les travaux faisant l'objet d'un contrat unique de construction (contrat de promotion immobilière ou contrat de construction de maison individuelle) continueront de bénéficier d'une application directe du taux de 5,5%. Les autres modes d'accession sociale à la propriété seront soumis au taux réduit à travers le mécanisme de la "livraison à soi-même" (Lasm), plus complexe et qui peut nécessiter un relais de trésorerie. Les règles applicables à l'acquisition du terrain sont également revues : assujettissement de la vente à la TVA si le vendeur est lui-même assujetti et application directe du taux réduit de 5,5% ; soumission de l'opération aux droits de mutation à titre onéreux au taux de 5% si le vendeur n'est pas assujetti à la TVA. Cette distinction s'applique également à l'accession sociale en zone Anru. Pour ce qui concerne la construction du logement, les travaux réalisés en zone Anru en application d'un contrat unique de construction bénéficieront désormais de l'application directe du taux réduit de TVA, sans avoir à passer par le mécanisme de la Lasm. Les travaux réalisés dans un autre cadre continueront en revanche de devoir passer par le mécanisme de la Lasm pour bénéficier du taux à 5,5%.
Jean-Noël Escudié / PCA
Références : loi 2010-237 du 9 mars 2010 de finances rectificative pour 2010 (Journal officiel du 10 mars 2010). Direction générale des finances publiques, instruction 3-A-3-10 du 15 mars 2010 (Bulletin officiel des impôts du 15 mars 2010).
