Logement - Pour l'Anil, la politique en faveur de l'accession sociale à la propriété s'est montrée efficace

L'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil) publie une étude sur les projets d'accession à la propriété analysés dans les agences départementales (Adil) au cours de l'année 2010. Celle-ci s'appuie sur l'examen de plus de 16.000 projets d'accession, soit 3.000 de plus qu'en 2008, au plus fort de la crise immobilière. L'objectif est de déterminer si les mesures mises en place par le gouvernement en faveur de l'accession sociale à la propriété - et notamment le Pass-foncier et le doublement du prêt à taux zéro (PTZ) - ont eu un impact significatif. La note de l'Anil apporte une réponse positive, puisqu'elle conclut que la forte progression des dossiers traités entre 2008 et 2010 apporte le "signe incontestable de l'efficacité des mesures précitées : les projets étudiés par les Adil émanent, en effet, dans leur grande majorité, de ménages modestes dont la capacité de financement est fortement dépendante de la solvabilisation par les aides publiques".

Des éléments objectifs

L'étude de l'Anil fournit plusieurs éléments pour étayer cette conclusion. Tout d'abord, elle rappelle que le pourcentage de projets d'accession jugés non viables par les Adil, après avoir déjà connu une baisse sensible en 2009, a de nouveau reculé l'an dernier. Ce taux est ainsi passé de 18% en 2008 à 13% en 2010. Autre indice du ciblage sur les ménages modestes : le revenu par unité de consommation (UC) médian des candidats à l'accession est de 1.333 euros par mois, soit un niveau nettement inférieur à celui de l'ensemble des ménages métropolitains, qui dépassait 1.500 euros en 2007. Parmi les autres caractéristiques de ces primo-accédants (95% des dossiers étudiés), l'étude relève notamment qu'il s'agit d'une population assez jeune (l'âge moyen du consultant est de 36 ans, dont 28% de moins de trente ans). Il s'agit le plus souvent de ménages avec enfants (43% des consultants), de personnes seules (31%) ou de couples sans enfant (26%). Près des deux tiers (65%) des dossiers étudiés concernent des locataires du secteur privé, contre 23% pour ceux du secteur public (soit 3 à 4% de plus que durant la période 2003-2006). Les 12% restants correspondent à des personnes logées gratuitement ou vivant chez leurs parents.
En ce qui concerne la nature du projet, le montant médian de l'opération envisagée est de 154.000 euros. Il est en nette hausse (+4,7% en un an), essentiellement sous l'effet du neuf. Il en va de même pour l'apport personnel, qui passe à 25.900 euros (contre 24.600 euros en 2008). Toutefois, il n'y a pas d'apport personnel dans 21% des cas et la part des projets avec moins de 10% d'apport reste majoritaire (53,6% des dossiers, soit 13% de plus qu'au début des années 2000). Enfin, le poids de l'endettement, après avoir temporairement diminué en 2008, atteint un niveau record en 2010 : les emprunts représentent en moyenne 4,5 années de revenu, contre 4,2 en 2008. En revanche, après avoir nettement augmenté depuis la fin des années 90, la durée des prêts a cessé de progresser depuis 2008. Même si elle reste légèrement majoritaire, la part des prêts de longue durée (25 ans et plus) dans l'ensemble des prêts principaux a ainsi diminué l'an dernier.

Le PAS utile, mais trop compliqué

Enfin, l'Anil rappelle que "dans les plans de financement étudiés par les Adil, le PAS [prêt à l'accession sociale, Ndlr] est systématiquement préconisé pour les ménages qui peuvent y prétendre, en raison des avantages qu'il présente pour l'emprunteur (éligibilité à l'APL et sécurisation)". Près de 30% des candidats accueillis dans les Adil pourraient ainsi prétendre à un PAS. Cette proportion varie néanmoins en fonction de l'évolution des barèmes. Ainsi, elle s'est accrue lors de l'augmentation des plafonds de ressources en 2002 et 2008, avant de retomber, ce qui a été le cas en 2010. L'étude constate toutefois que la mise en œuvre du PAS est nettement moins fréquente dans les montages financiers effectifs que dans les simulations réalisées par les Adil, nombre d'accédants décidant finalement de financer leur accession grâce à un prêt bancaire non réglementé. L'Anil explique cet écart par "la complexité, réelle ou supposée, de la réglementation du PAS", ce qui "conduit de fait souvent les établissements prêteurs à adopter une tarification qui incite les emprunteurs à s'en détourner, et à ne proposer un PAS qu'aux emprunteurs éligibles à l'APL". En outre, le PAS est particulièrement sous-utilisé dans l'ancien, sans doute en raison de la contrainte représentée par l'exigence d'un état des lieux.