Habitat - Des précisions sur la vente de logements sociaux et de logements-foyers
En juillet 2007, le gouvernement avait fixé, pour 2010, un objectif de 40.000 accessions à la propriété par an dans le parc social, dans le cadre d'une politique globale d'encouragement à l'accession. Cet objectif s'était alors concrétisé dans un accord signé, le 18 décembre 2007, entre l'Etat et l'Union sociale pour l'habitat (USH) "relatif aux parcours résidentiels des locataires et au développement de l'offre de logements sociaux". Il est clair aujourd'hui que cet objectif ne sera pas atteint (voir notre article ci-contre du 12 février 2009).
La loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion a toutefois maintenu et renforcé cette orientation, en prévoyant notamment que les conventions d'utilité sociale conclues entre l'Etat et les organismes HLM doivent mentionner le nombre de logements à mettre en vente. La loi du 25 mars (article 64) a également étendu aux sociétés d'économie mixte (pour les logements conventionnés à l'APL) le dispositif d'accession progressive à la propriété des locataires HLM, mis en place par la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national sur le logement (ENL). Cette disposition, jusqu'alors réservée aux organismes HLM, autorise ces derniers - et désormais les SEM - à créer des sociétés civiles immobilières (SCI), permettant aux locataires d'accéder, à leur rythme, à la propriété d'un logement en acquérant progressivement les parts de la SCI.
Un décret 30 décembre 2009 apporte de nouvelles précisions sur les conditions de vente des logements HLM ainsi que des logements-foyers appartenant à des organismes HLM. Dans le cas de la vente d'un logement vacant (le logement occupé ne pouvant être vendu qu'à son occupant, à son conjoint ou à ses ascendants ou descendants), la principale novation introduite par le décret concerne la vente à une collectivité territoriale ou un groupement de collectivités. Dans ce cas - et à peine de nullité - l'acte authentique de vente doit reproduire le texte de l'engagement de la collectivité ou du groupement à "mettre le logement pendant au moins quinze ans à la disposition de personnes défavorisées [...]".
L'essentiel du décret concerne toutefois la vente de logements-foyers par des organismes HLM (par exemple à des communes, des CCAS...). Celui-ci introduit en effet une sous-section spécifique dans le Code de la construction et de l'habitation (CCH) et apporte de nombreuses précisions. Il fixe ainsi le point de départ du délai de dix ans au terme duquel un organisme HLM peut mettre en vente un logement-foyer lui appartenant. Il s'agit en l'occurrence de la date de déclaration d'achèvement des travaux. La même règle s'applique au calcul du délai de cinq ans durant lequel l'organisme HLM qui vend un logement-foyer ayant fait l'objet de travaux d'amélioration financés avec l'aide de l'Etat est tenu de rembourser le montant des travaux. De même, lorsque le logement-foyer fait l'objet d'une convention APL, celle-ci s'impose de plein droit aux propriétaires successifs de l'établissement. Si le nouveau propriétaire ou gestionnaire dénonce la convention APL dans la période de dix ans suivant la cession, les locaux d'habitation à usage privatif situés dans l'établissement restent soumis - au moins jusqu'au terme de la période - aux règles de la convention pour l'attribution et la fixation de la redevance. Lorsque le logement foyer ne faisait pas l'objet d'une convention APL, les locaux d'habitation à usage privatif doivent continuer à être attribués, durant une période d'au moins dix ans, à des personnes dont les revenus n'excèdent pas le plafond en vigueur au 1er janvier de l'année de la cession. Ce plafond fait l'objet d'une actualisation selon les règles qui auraient été applicables si l'établissement n'avait pas été vendu. De même, la redevance payée par l'occupant ne peut excéder le montant maximum en vigueur au moment de la cession. Toutes ces dispositions s'appliquent également au cas de la vente d'un logement foyer appartenant à une collectivité territoriale et faisant l'objet d'une convention APL.
Jean-Noël Escudié / PCA
Référence : décret 2009-1686 du 30 décembre 2009 pris pour l'application des articles L.442-9, L.443-11 et L.443-15-6 du Code de la construction et de l'habitation (Journal officiel du 31 décembre 2009).
