Habitat - Avec 32 textes réglementaires, pas de trêve des confiseurs pour le secteur du logement

Les dernières livraisons du Journal officiel de l'année 2009 ont vu la parution de 32 textes réglementaires - décrets ou arrêtés - consacrés au secteur du logement. Il s'agit, pour une bonne part, de textes pris pour l'application de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (loi Molle). Localtis reviendra dans les prochains jours sur les principaux de ces textes, mais en voici dès à présent un premier aperçu.

Présentée au Conseil des ministres du 23 décembre, la réforme de la garantie des risques locatifs (GRL) donne lieu à trois décrets :
- le décret 2009-1620 du 23 décembre 2009 précises les modalités de fonctionnement et de gestion du fonds de garantie universelle des risques locatifs, chargé de porter la nouvelle mouture de la GRL ;
- le décret 2009-1621 du même jour fixe le cahier des charges que doivent respecter les contrats d'assurances contre les impayés de loyer pour pouvoir bénéficier de la compensation de l'Union d'économie sociale du logement (UESL) ;
- le décret 2009-1623 du même jour met en place la garantie de l'Etat sur les sinistres au titre de la GRL et précise les locataires éligibles. 

L'Agence nationale de l'habitat (Anah) fait, pour sa part, l'objet de trois décrets :
-  le décret 2009-1625 du 24 décembre 2009 réécrit une bonne part du chapitre de la partie réglementaire du Code de la construction et de l'habitation (CCH) consacré à l'organisation et au fonctionnement de l'Anah. Il complète ainsi le décret du 4 septembre 2009 qui déconcentrait et élargissait les missions de l'Agence ;
- le décret 2009-1626 de la même date assure la transition avec les missions assurées jusqu'alors par l'Etat et reprises désormais par l'Anah ;
- le décret 2009-1624 de la même date précise les modalités de financement, par l'Anah, des opérations de résorption de l'habitat insalubre irrémédiable ou dangereux. 

En matière de programmation, deux textes sont à signaler :
- le décret 2009-1679 du 30 décembre 2009, qui apporte divers aménagements aux dispositions régissant les programmes locaux de l'habitat (PLH), notamment pour tenir compte du nouveau rôle de l'Anah ;
- le décret 2009-1780 du 31 décembre 2009 fixe, pour sa part, la liste des quarante quartiers bénéficiaires du programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD).

Plusieurs textes sont également à signaler du côté des organismes HLM, dans le prolongement de la réforme engagée depuis deux ans :
- le décret 2009-1680 du 30 décembre 2009 précise les modalités de calcul du prélèvement sur les ressources des organismes HLM dont les investissements annuels moyens sont restés, au cours des deux derniers exercices, inférieurs à 50% de leur potentiel financier annuel moyen ; 
- le décret 2009-1686 du 30 décembre 2009 fixe les dispositions relatives à la vente des logements locatifs sociaux et des logements foyers par les bailleurs sociaux (dans le cadre de l'accession à la propriété) et précise les modalités du mandat de gérance immobilière ;
- le décret 2009-1687 du 30 décembre 2009 modifie et complète les dispositions du Code de la construction et de l'habitation sur les mandats de gérance des logements sociaux ;
- un arrêté du 22 décembre 2009 modifie le plan comptable M31 applicable aux offices publics de l'habitat (OPH) ayant opté pour une comptabilité publique.

En application d'une disposition très discutée de la loi Molle, un décret 2009-1682 du 30 décembre 2009 et un arrêté du même jour précisent les modalités de calcul et de modulation géographique du supplément de loyer de solidarité que devront acquitter les locataires de logements sociaux dont les ressources dépassent d'au moins 20% les plafonds d'accès, sauf dans les zones urbaines sensibles (ZUS), dans les zones de revitalisation rurale (ZRR) et dans les quartiers volontairement écartés du mécanisme du surloyer par le programme local de l'habitat (PLH).

Le 1% logement, dont les modalités de fonctionnement et l'utilisation des ressources ont été bouleversées par la loi Molle et par la réforme de sa gouvernance, fait lui aussi l'objet de plusieurs textes :
- le décret 2009-1660 du 28 décembre 2009 approuve les nouveaux statuts de l'Union d'économie sociale du logement (UESL), tels qu'ils ont été adoptés le 2 décembre 2009 par l'assemblée générale extraordinaire des associés de l'UESL ;
- un arrêté du 29 décembre 2009 fixe la limite d'imputation des provisions pour risques sur les fonds collectés au titre de la participation des employeurs à l'effort de construction ;
- un autre arrêté de la même date détermine le montant du prélèvement sur les ressources du 1% destiné à financer le fonctionnement de l'Agence nationale pour la participation des employeurs à l'effort de construction (Anpeec), soit 7,52 millions d'euros.

Cinq textes visent différents aspects de l'accession à la propriété, qui est l'un des axes prioritaires de la politique du gouvernement en faveur du logement :
- le décret 2009-1691 du 30 décembre 2009 prolonge jusqu'au 31 décembre 2010 les montants maximums et les modalités de remboursement du prêt à taux zéro (PTZ) pour l'acquisition ou la construction de logements en accession à la propriété ;
- un arrêté du 23 décembre 2009 précise le rôle de la Société de gestion du fonds de garantie à l'accession sociale à la propriété (qui porte la garantie de l'Etat dans la mise en oeuvre du prêt à l'accession sociale) dans le contrôle de ces prêts ;
- un second arrêté du 23 décembre approuve l'avenant à la convention signée entre l'Etat et la Société de gestion du fonds pour la distribution du PTZ ;
- un troisième arrêté de la même date précise les conditions de distribution du PTZ par les établissements de crédit ;
- enfin, un arrêté du 29 décembre 2009 apporte des modifications mineures au dispositif des prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière.

La dimension sociale de la loi Molle (accès au logement et lutte contre l'exclusion) fait également l'objet de plusieurs textes :
- le décret 2009-1659 du 28 décembre 2009 établit la liste des organismes habilités à apporter un cautionnement au bailleur ;
- le décret 2009-1681 du 30 décembre 2009 organise le dispositif expérimental visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par occupation par des résidents temporaires ;
- le décret 2009-1684 du même jour précise les missions et les modalités d'agrément des organismes exerçant des activités en faveur du logement et de l'hébergement des personnes défavorisées.

Sans rapport avec la loi Molle, deux textes mettent en application les dispositions relatives au logement figurant dans la loi du 27 mai 2009 pour le développement économique des outre-mer :
- le décret 2009-1672 du 28 décembre 2009 fixe les plafonds de loyers et les plafonds de ressources des locataires applicables dans le cadre du dispositif d'incitation fiscale à l'investissement locatif outre-mer ;
- le décret 2009-1779 du 30 décembre 2009 fixe la limite de surface habitable prise en compte pour bénéficier de la réduction d'impôt sur le revenu, en cas d'investissement outre-mer dans l'acquisition ou la construction d'une habitation principale.

Enfin, comme en chaque fin d'année, le Journal officiel apporte son lot de textes ajustant les différentes aides au logement :
- le décret 2009-1740 du 30 décembre 2009 et l'arrêté du même jour revalorisent l'allocation logement (+0,32%) ;
- le décret 2009-1688 du 30 décembre 2009 modifie, de façon plus durable, les modalités de prise en compte des ressources des demandeurs de l'aide personnalisée au logement ;
- l'arrêté du 30 décembre 2009 fixe les montants de l'aide personnalisée au logement pour 2010 (+0,4%).
- l'arrêté du 28 décembre 2009 modifiant les équivalences de loyer et de charges locatives et le calcul de l'APL pour les personnes résidant dans un logement-foyer (+0,4%).

Jean-Noël Escudié / PCA