Habitat - Les coopératives HLM demandent une prolongation des aides à l'accession

Quelle est l'actualité des coopératives HLM ? C'est à cette question qu'a répondu Marie-Noëlle Lienemann, la présidente de la Fédération nationale des sociétés de coopératives HLM lors d'une conférence de presse le 22 février 2010. Au programme de ce début d'année 2010 : l'avenir des aides à l'accession (PTZ et Pass foncier), plusieurs textes juridiques attendus et la mobilisation du mouvement coopératif en faveur du développement durable.

Pour une prorogation du Pass foncier et du doublement du PTZ

Marie-Noëlle Lienemann a annoncé qu'elle préparait une lettre au président de la République lui demandant une prorogation des aides en faveur de l'accession à la propriété. Une décision qui permettrait selon l'ancienne ministre du Logement (1992-1993 puis 2001-2002) de mettre en œuvre les discours présidentiels d'encouragement à la propriété. Ces propos s'expliquent par l'activité première des coopératives : la construction puis la vente d'appartements ou de maisons à prix modéré pour des accédants ayant des revenus modestes (voir encadré ci-dessous).
Le doublement du prêt à taux zéro (PTZ) dans le neuf, mis en place par les décrets du 19 décembre 2008 dans le cadre du plan de relance, arrive à échéance le 30 juin 2010. Si on ne dispose pas encore des chiffres de distribution du PTZ en 2009, - et encore moins d'une évaluation des effets de son doublement -, Bercy estimait fin 2009 que le PTZ était "particulièrement bien adapté à l'objectif de solvabilisation des ménages à revenus modestes, qu'ils acquièrent un logement existant ou un logement neuf".
Alors que l'accession à la propriété vit des jours difficiles depuis le début de la crise économique (voir notre article du 9 février 2010), les coopératives HLM demandent, comme les constructeurs de maisons individuelles la semaine dernière (voir notre article du 18 février 2010), la prorogation du doublement du PTZ dans le neuf "au moins pour un an". Marie-Noëlle Lienemann ajoute que pour financer cette mesure, le gouvernement pourrait prendre de l'argent sur les enveloppes Tepa (crédit d'impôt sur le revenu au titre des intérêts d'emprunt, 1,5 milliard d'euros pour 2010) ou du dispositif Scellier (encouragement à l'investissement locatif, 665 millions d'euros pour 2010). Probablement en une loi de finances rectificative, car ces enveloppes ont été votées par le Parlement dans le budget 2010.
Marie-Noëlle Lienemann demande également le maintien du Pass foncier après le 31 décembre 2010. Sur ce dispositif, elle estime qu'il y a eu au début des "réticences de certaines collectivités territoriales" pour financer la subvention ou le prêt qui déclenche le mécanisme. "C'est beaucoup moins vrai aujourd'hui" a-t-elle assuré. "S'est plutôt posé le problème, ces derniers mois, de collecteurs du 1% qui refusaient de délivrer des Pass foncier aux non-salariés." Le problème serait en voie d'être résolu entre le 1% et l'Etat. La décision de proroger ou non le Pass foncier (et sous quelle forme) relève du 1% et constitue l'un des points majeurs des discussions en cours entre les partenaires sociaux et l'Etat sur le recentrage des missions du 1%.

Toutes les coopératives veulent signer une CUS ! 

En ce début 2010, les coopératives attendent également l'introduction dans la loi Warsmann d'une disposition leur permettant de signer des conventions d'utilité sociale (CUS). En effet, pour l'instant, seules les coopératives ayant des locataires HLM (une trentaine de coopératives sur les 165 du territoire) peuvent préparer puis signer avec le préfet une CUS. La loi Boutin du 25 mars 2009 n'a pas prévu de CUS spécifique pour les organismes n'ayant pas de parc de logements locatif (et donc le décret sur les CUS du 3 décembre 2009 n'a pas prévu d'indicateurs spécifiques les concernant). Certains, dans le secteur HLM, qui sont actuellement en train de rédiger ces documents pourraient juger que ces organismes ont de la chance !

Mais, si les coopératives veulent tant, à l'instar de leurs collègues, signer ce document, c'est pour s'assurer que l'Etat reconnaît bien leur activité d'intérêt général et les mandate pour cela : cela leur permettra ensuite d'être clairement identifiées comme menant une activité incluse dans les exceptions à la directive européenne sur les services… et donc de pouvoir recevoir des aides publiques. Ces CUS accession ne devraient pas être cosignées par les collectivités territoriales, du fait de l'activité des coopératives qui, par définition, ne construisent pas toujours des logements sur le même territoire.
Autre sujet d'actualité, la sécurisation des acquisitions : pour les logements où l'acquisition du bien est séparée de celle du foncier (Pass foncier) et pour ceux où l'acquéreur commence par être locataire avant d'être propriétaire (Prêt social locatif-accession), les coopératives voudraient pouvoir racheter plus facilement les logements aux occupants qui ne peuvent plus rembourser leurs prêts. Les coopératives les transformeraient en logements locatifs sociaux standard (PLUS), et bénéficieraient de l'agrément et d'un prêt PLUS. Pour cela, il faudrait un décret qui modifie les conditions d'octroi de l'agrément PLUS.
Sur la question des regroupements d'organismes, les coopératives ne sont touchées que "par ricochet", quand elles sont adossées à une ESH. Le secteur coopératif dispose déjà d'une structure destinée à mettre en commun des ressources financières, la Société de développement de l'habitat coopératif, créée en 1981, mais dont le capital à fin 2008 s'élève seulement à 1,6 million d'euros. A été créé, en décembre dernier, une deuxième structure pour aider les coopératives, soit sous forme d'ingénierie, soit en capital, à monter des opérations. En complément de ces outils, Marie-Noëlle Lienemann demande un texte législatif pour autoriser explicitement et précisément les organismes HLM à constituer des groupes (statut des GIE). Sur la possibilité de mettre en place des prêts entre organismes – dits "prêts participatifs" -, le principal problème à résoudre est la question de la garantie de ces prêts. Un chantier ouvert.

Un guide très utile pour améliorer l'isolation et le chauffage de sa maison

Enfin, Marie-Noëlle Lienemann a souligné l'engagement des coopératives en faveur du développement durable : les premières maisons BBC (bâtiment basse consommation) livrées en France, en septembre 2009, ont été construites par une coopérative de la Manche. La moitié des logements construits en 2009 par les coopératives respecte des normes environnementales supérieures à la réglementation en vigueur. Une réussite alors que ces maisons et appartements sont achetés par des ménages sous plafonds de revenus : en 2008, 85% des acquéreurs avaient des revenus inférieurs aux plafonds PLS.
Sur ce plan, Marie-Noëlle Lienemann juge que le PTZ bonifié "vert" couvre à peu près les surcoûts de construction (sur cette majoration, voir notre article du 10 décembre). Pour les opérations BBC, la fédération estime le surcoût à 10 à 15% par rapport à une opération standard. Cette question de la conciliation entre les objectifs de développement durable et les ressources modestes des acquéreurs se pose non seulement à l'achat mais également au cours de la vie du bien. C'est pour cette raison que la fédération publie un guide intitulé "La réhabilitation énergétique des maisons individuelles". Une lecture très utile pour tous les propriétaires de maison individuelle : il permet de faire un premier tour d'horizon des bonnes questions à se poser quand on envisage une réhabilitation. Les différentes possibilités sont chiffrées. Ainsi, si vous hésitez à engager des travaux d'isolation du plancher de votre cuisine, si vous vous demandez si vous allez isoler par dessus ou par dessous, avec du polystyrène ou des fibres de bois, avec ou sans vide sanitaire et combien tout cela va vous coûter, ce guide est pour vous... une lecture à conseiller même (surtout ?) aux novices de la rénovation.

Hélène Lemesle

Les coopératives HLM en 2010

Une coopérative HLM est une société anonyme, régie par le statut de la coopération, soumise à la législation HLM et administrée par un conseil de bénévoles. En 2008, les 165 coopératives du territoire ont construit et vendu environ 2.500 appartements (généralement en vente en l'état futur d'achèvement) et  1.000 maisons individuelles. Elles ont construit et mis en location environ 1.000 logements sociaux. Les coopératives ont également une activité de syndic, d'aménageur et de gestionnaire de logements sociaux (parc de 20.000 logements). Toutes les coopératives n'exercent pas l'ensemble de ces métiers, tout dépend de l'histoire de chacune. Une centaine de coopératives sur les 165 du territoire se consacraient uniquement, en 2007, à l'accession.
La Fédération nationale des sociétés coopératives d'HLM (FNSCHLM) a été créée en 1908. Présidée par Marie-Noëlle Lienemann depuis 2003, elle est l'une des cinq fédérations de l'Union sociale pour l'habitat (USH). Le prochain congrès de la FNSCHLM aura lieu les 29 et 30 avril 2010. A cette occasion, un bilan annuel de l'activité de ces sociétés sera rendu public. Pour les derniers chiffres publiés, voir cette page du site de la FNSCHLM.