Logement - Le dispositif Scellier n'a pas compensé la chute de l'accession à la propriété en 2009
Malgré un régime fiscal favorable, l'accession à la propriété a connu en 2009 sa plus mauvaise année depuis quinze ans. La raison de cette contre-performance est moins à rechercher du côté d'éventuelles faiblesses des incitations fiscales - même si le dispositif Scellier a fait l'objet d'un certain nombre de critiques - que du côté d'un contexte très peu porteur. Les aspects positifs de la crise pour les acheteurs - la baisse des prix de l'immobilier - n'ont manifestement pas compensé les aspects négatifs : contraction des prêts immobiliers, inquiétude sur la stabilité de leur emploi pour les candidats à un achat, incertitudes sur l'évolution du marché... Sur le moyen terme, on peut également estimer que la hausse des coûts du logement, supérieure à la progression des revenus depuis plusieurs années, a fini par peser sur les candidats à l'accession, qui attendent une correction du marché.
Conséquence : malgré le doublement du prêt à taux zéro, seuls 35.000 accédants à la propriété ont acheté un logement neuf en 2009. Ce chiffre est le plus bas enregistré depuis 1995 (il était alors de 36.900). Il marque surtout une chute de 46% par rapport au sommet atteint en 2007 (64.800 accessions à la propriété). L'objectif, fixé par le chef de l'Etat, d'aller vers les 70% de propriétaires (pour environ 57% aujourd'hui) devra donc encore attendre quelques années. Dans un communiqué du 4 février, la Fédération des promoteurs constructeurs de France (FPC) n'hésite pas à parler d'"un espoir déçu". L'accession à la propriété proprement dite n'est toutefois pas le seul mode d'achat d'un logement. Aux 35.000 accessions à la propriété, il faut en effet ajouter - toujours pour 2009 - l'acquisition de 65.000 logements neufs au titre de l'investissement locatif. La situation est ici exactement l'inverse de celle de l'accession proprement dite : ce chiffre de 65.000 logements est en effet le plus haut depuis quinze ans, à l'exception d'un pic à 68.700 en 2005. Il marque même une progression de 4% par rapport à 2007, dernière année avant la crise. Malgré cette performance de l'investissement locatif, le total des deux modes d'acquisition est en baisse avec environ 100.000 logements en 2009 (peut-être jusqu'à 105.000 après la clôture des comptes et le rattachement de certaines opérations à l'exercice), soit une baisse de 22% par rapport au plus haut de 2007. Le ratio entre les deux formes d'acquisition s'est surtout totalement inversé. Dans les dernières années - avec toutefois des variations importantes - l'accession proprement dite pesait généralement plus lourd que l'investissement locatif. Aujourd'hui, ce dernier représente les deux tiers du total.
Les perspectives pour 2010 ne semblent pas vraiment encourageantes, malgré de nouvelles mesures fiscales et même s'il existe quelques signaux positifs comme la remontée de la production de crédits à l'habitat à la fin de 2009 (l'année s'achevant néanmoins sur un recul de 17,7%). Le promoteur immobilier Nexity estime ainsi que le nombre de transactions sur le logement neuf pourrait tomber à 90.000 cette année. En effet, même si la demande d'accession repartait à la hausse, il faudra du temps pour compenser les abandons de programmes décidés en 2008 et la forte réduction du nombre de lancements de nouveaux programmes sur 2008 et 2009.
Jean-Noël Escudié
