Logement - Investissement locatif : le gouvernement défend le dispositif Scellier
Inquiet des éventuelles conséquences de la mise en cause du dispositif Scellier par la récente étude du Crédit foncier, le gouvernement a réagi très rapidement par le biais d'un communiqué du secrétaire d'Etat au Logement et à l'Urbanisme. Benoît Apparu y rappelle que "le gouvernement a tenu compte des excès du précédent dispositif mis en exergue par un rapport parlementaire [dispositifs Borloo et Robien, ndlr]" et que seules 5.400 communes sont éligibles au dispositif, "afin de protéger les particuliers qui peuvent être incités à investir là où l'état du marché immobilier ne leur permet pas de louer leur bien dans des conditions optimales". Le communiqué n'en rappelle pas moins que "chaque acquéreur potentiel est bien entendu invité à veiller à la qualité de l'emplacement du bien qui lui est proposé".
Mis en place par la loi de finances rectificative pour 2008 et la loi de finances pour 2009, le dispositif Scellier - du nom du député à l'origine de l'amendement - vise à favoriser l'investissement locatif. Il remplace les dispositifs Robien et Borloo, qui disparaîtront le 31 décembre 2009 et étaient très critiqués pour avoir poussé à un excès de constructions dans des zones n'offrant en réalité qu'un faible potentiel locatif. La principale différence du dispositif Scellier avec ses deux prédécesseurs est qu'il repose sur une réduction d'impôt et non plus sur le mécanisme de l'amortissement. A ce titre, le Scellier marque un retour à l'esprit du dispositif Méhaignerie. Le bénéfice du Scellier est ouvert aux personnes qui investissent dans l'acquisition d'un logement neuf ou ancien, destiné à la location non meublée à usage d'habitation principale (pour 9, 12 ou 15 ans selon les options), et sous réserve qu'ils respectent un plafond de loyer. La réduction d'impôts est calculée sur le prix de revient du logement, pris en compte dans la limite de 300.000 euros. Si ce mécanisme est reconnu pour être plus équitable que les dispositifs Borloo ou Robien - qui bénéficiaient surtout aux revenus les plus élevés -, il ne semble cependant pas dépourvu de certains risques pour l'investisseur, assez semblables à ceux reprochés à ses prédécesseurs.
L'étude publiée sur le Scellier par le Crédit foncier montre en effet qu'une soixantaine de villes éligibles peuvent être considérées comme risquées, au sens où la demande locative y est insuffisante, voire quasi nulle, ce qui compromet le rendement locatif et peut même conduire à des situations difficiles (impossibilité de rembourser le prêt faute de rentrées de loyers). La liste de ces "zones à risques ou mises sous surveillance" par le Crédit foncier comprend une grande majorité de villes moyennes (La Roche-sur-Yon, Laval, Blois, Périgueux, Narbonne, Valence, Montbéliard, Châlons-en-Champagne...), mais aussi plusieurs communes plus importantes : Dijon, Besançon, Le Mans, Angers, Poitiers, Brest, Perpignan... La rapidité de la réaction du gouvernement s'explique par le fait que l'objectif du dispositif Scellier "est avant tout de soutenir le secteur du logement et d'accroître l'offre de logements locatifs dans les villes où la demande est forte". En d'autres termes, il ne faudrait pas que la nécessaire prudence sur les zones à faible demande locative dissuade d'investir dans les zones où cette demande est forte ou très forte (Ile-de-France, grandes agglomérations, Côte d'Azur...).
Jean-Noël Escudié / PCA
