Habitat - Les garanties de rachat et de relogement du Pass-foncier
Un arrêté du 10 août 2009 précise le contenu des garanties de rachat et de relogement qui accompagnent le Pass-foncier. Cette double garantie était prévue dès la mise en place de ce dispositif, le 1er janvier 2007, mais était depuis lors en attente de précisions sur ses mécanismes de mise en oeuvre. Elle doit pourtant contribuer à la sécurisation du Pass-foncier, dont l'objet est de faciliter, pour les ménages à revenus modestes (ressources inférieures au plafond d'accès au prêt social location-accession), l'acquisition dans le neuf de la première résidence principale, en limitant le coût initial de l'opération au seul coût de la construction grâce à la neutralisation du prix du terrain. Le Pass-foncier joue également un rôle essentiel dans l'opération des "maisons à 15 euros par jour", qui intéresse tout particulièrement les petites communes et qui bénéficie d'un financement de la part des collectivités (communes et/ou départements). L'arrêté est d'autant plus tardif que le Pass-foncier a été mis en place pour quatre ans et devrait donc - en principe - disparaître le 31 décembre 2010.
Les garanties offertes aux ménages bénéficiaires d'un Pass-foncier sont mises en oeuvre en cas d'impayés de plus de trois mois des mensualités de remboursement du prêt principal souscrit pour la construction durant la phase de portage du foncier. Elles ne s'appliquent pas, en revanche, en cas de difficultés rencontrées par le ménage durant la phase ultérieure de rachat du foncier. L'arrêté du 10 août prévoit que ces garanties sont accordées à l'accédant par l'organisme collecteur associé de l'Union d'économie sociale du logement (UESL) qui accorde le prêt ou le bail à construction ou par une personne morale ayant conclu avec lui une convention à cet effet. Le bénéficiaire d'un Pass-foncier peut faire jouer la garantie de rachat s'il remplit quatre conditions : occuper le logement à titre de résidence principale, se trouver dans l'une des conditions prévues par l'arrêté (décès de l'occupant, du conjoint ou d'un descendant direct occupant le logement avec l'acquérant, chômage de l'accédant d'une durée de plus d'un an, invalidité reconnue), présenter un taux d'effort supérieur ou égal à 40% et être de bonne foi. Dans ce cas, la garantie de rachat consiste, pour l'organisme collecteur ou la personne morale ayant passé convention avec lui, à proposer à l'accédant de racheter le logement à un prix égal à 80% du montant total de l'opération ou au prix arrêté lors de la levée de l'option en cas de location-accession. Ce prix de rachat est minoré de 1,5% au plus par année écoulée à partir de la sixième année suivant celle de la vente initiale (ou du transfert de propriété en cas de location-accession). Il peut également être minoré en cas de frais de réparation non-imputables à l'usage normal du bien.
Pour faire jouer la garantie de relogement, l'acquérant doit remplir les quatre conditions exigées pour la garantie de rachat. Il doit en outre disposer de revenus n'excédant pas un plafond fixé par arrêté ministériel. Cette condition s'applique également au conjoint ou aux descendants directs occupant le logement avec l'acquérant, en cas de décès de ce dernier. Dans ce cas, l'organisme collecteur ou la personne morale ayant passé convention avec lui doit proposer à l'accédant (ou, en cas de décès, à son conjoint ou ses descendants directs qui occupaient le logement avec lui) "trois offres de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, dans un délai de six mois à compter de la demande de mise en jeu de ladite garantie". Le demandeur a alors un mois de délai, à compter de chacune des offres, pour se prononcer. A l'expiration du délai d'un mois après la dernière offre, la garantie cesse de s'appliquer si l'accédant n'a accepté aucune des trois propositions.
Jean-Noël Escudié / PCA
Référence : arrêté du 10 août 2009 fixant les conditions des garanties de rachat et de relogement prévues dans le cadre du Pass-foncier (Journal officiel du 12 août 2009).
