Habitat - Les conditions de mise en oeuvre du prêt Pass-foncier précisées
Deux textes sont récemment venus préciser les conditions de mise en œuvre du prêt Pass-foncier. Ce dernier relève du dispositif d'aide à l'accession à la propriété de logements neufs par des ménages à revenus modestes mis en place en septembre 2006 par les pouvoirs publics. Il prend la forme d'un prêt à remboursement différé et concerne principalement les logements vendus en Vefa (vente en l'état futur d'achèvement).
Le décret n°2009-576 du 20 mai 2009 porte sur l'article 278 sexies du Code général des impôts. Cet article fixe un taux réduit de 5,5% pour la taxe sur la valeur ajoutée dans différents domaines permettant de favoriser la création de logements. Plus particulièrement, le deuxième alinéa du 3 octies du I de cet article précise que ce taux réduit s'applique aux ventes ou aux constructions de logements neufs destinés à être affectés à l'habitation principale de personnes physiques. Les conditions à remplir sont les suivantes : accéder pour la première fois à la propriété ; bénéficier d'une aide à l'accession sociale à la propriété attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales ou groupement de collectivités territoriales du lieu d'implantation du logement ; la somme des revenus fiscaux de références des personnes destinées à occuper ce logement ne doit pas dépasser pas les plafonds de ressources prévus pour les titulaires de contrats de location-accession ; bénéficier d'un prêt Pass-foncier octroyé par un organisme associé collecteur de l'Union d'économie sociale du logement.
Le décret vient spécifier les modalités d'application de cet article. Ainsi, les ressources de l'accédant devront être comprises comme la somme des revenus fiscaux de référence des personnes destinées à occuper le logement figurant sur l'avis d'imposition établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle au cours de laquelle la décision d'octroyer le Pass-foncier est signée par l'accédant. Cette signature par l'accédant de cette décision vaut engagement pour l'opération.
En outre, l'aide à l'accession sociale à la propriété attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales ou un groupement de collectivités territoriales du lieu d'implantation du logement devra revêtir la forme d'une subvention ou d'une bonification permettant l'octroi d'un prêt ne portant pas intérêt ou portant intérêt à un taux réduit.
L'arrêté du 20 mai 2009 fixe, quant à lui, les modalités du prêt Pass-foncier. Ainsi, le montant de ce prêt est égal à 30% du coût total de l'opération. Ce prêt est amortissable après une durée de différé égale à la plus longue durée des autres prêts concourant au financement de l'opération, à l'exclusion du prêt à taux zéro et dans la limite de 25 ans. La durée d'amortissement est au plus de 10 ans. Le taux d'intérêt nominal annuel pendant la durée du différé est de 1,25% par an lorsque l'accédant est salarié du secteur assujetti à la participation des entreprises à l'effort de construction (PEEC). Sinon, il est de 2,5%. Le taux d'intérêt nominal annuel en période d'amortissement à l'issue du différé est de 4,5% par an.
L'emprunteur bénéficie de nombreuses garanties comme une garantie de rachat et une garantie de relogement dans les conditions fixées au contrat de prêt. Pendant toute la durée du prêt, il a la faculté de rembourser le capital restant dû sans être redevable d'aucune pénalité de quelque nature que ce soit.
Marie-Catherine Chabrier / Cabinet de Castelnau
Références : Décret n°2000-576 du 20 mai 2009 pris pour l'application de l'article 278 sexies du Code général des impôts relatif aux ventes et constructions d'habitations principales faisant l'objet d'un prêt à remboursement différé. Arrêté du 20 mai 2009 modifiant l'arrêté du 16 mars 1992 relatif aux conditions d'utilisation des sommes recueillies au titre de la participation à l'effort de construction en application des articles R.313-15 à R.313-17 du Code de la construction et de l'habitation.
