Habitat - HLM : un rapport parlementaire formule 50 propositions pour accélérer la production
Alors que Cécile Duflot et Pierre Moscovici annoncent un "choc d'offre" pour le logement social (voir notre article ci-contre du 18 juillet 2013), Christophe Caresche - député (PS) de Paris - et Michel Piron - député (UDI) du Maine-et-Loire - remettent leur rapport d'information sur "L'optimisation des aides à la construction des logements sociaux". Ce document, présenté à la commission des finances de l'Assemblée nationale le 18 juillet, s'appuie sur les nombreuses auditions des pouvoirs publics, des financeurs et des acteurs du logement social organisées par la mission.
Dans un contexte difficile (environ 116.000 logements sociaux construits l'an dernier), les deux rapporteurs estiment que l'atteinte de l'objectif de production de 150.000 logements sociaux par an - annoncé par François Hollande au début de son quinquennat - passe forcément par des mesures de simplification et d'optimisation des différents dispositifs. Ils s'appuient largement sur le rapport annuel 2012 de la Cour des comptes. Celui-ci observait notamment que seuls 25% des logements sociaux sont construits dans les zones les plus tendues (voir notre article ci-contre du 8 février 2012).
Fusionner les organismes HLM
Les deux rapporteurs proposent donc une cinquantaine de mesures pour mieux cibler l'offre sur un plan géographique et renforcer l'efficacité des dispositifs. Comme le veut l'exercice, ce travail s'apparente un peu à un catalogue ou, pour reprendre l'expression du chef de l'Etat, à une boîte à outils. Il se dégage toutefois une nette tendance au renforcement de l'action des bailleurs sociaux sur leurs fonds propres, une dimension déjà très présente dans la récente convention signée entre l'Etat et l'Union sociale pour l'habitat (voir notre article ci-contre du 9 juillet 2013).
Si on laisse de côté les recommandations traditionnelles sur l'amélioration de la connaissance de l'offre foncière et des loyers, on retiendra des propositions plus originales ou qui pourraient faire grincer quelques dents dans le secteur HLM. Tout d'abord, le rapport préconise - comme pour les dispositifs d'accession ou d'investissement locatif - "la définition d'un zonage propre à la programmation de logements sociaux", qui permettrait de moduler les aides au bénéfice des territoires les plus tendus. De même - et tout en précisant bien qu'il ne peut s'agir d'"une solution systématique" -, les deux rapporteurs se prononcent "vivement" pour des fusions entre les 760 organismes HLM, un éparpillement qui favorise le cloisonnement géographique et amoindrit les capacités d'action.
Le rapport recommande de faciliter la vente de logements HLM (y compris en utilisant le levier du PTZ+), afin d'améliorer les fonds propres des organismes et de dégager des recettes pour l'investissement. Autre forme d'encouragement au "turn-over" du parc social : les rapporteurs se disent favorables à une utilisation plus dynamique du surloyer de solidarité pour les locataires aisés. Le rapport est en revanche beaucoup plus réservé sur la transformation de logements privés pour produire du logement social (solutions de type Vefa). Ceci risquerait en effet de créer des tensions sur le parc locatif privé, qui n'en a pas besoin. Pour les rapporteurs, le développement de l'offre de logement social passe donc nécessairement par la construction neuve.
Gouvernance et financement
Sur ce point, les propositions du rapport sont très classiques et, pour une bonne part, déjà engagées ou envisagées : durcissement des taxes foncières sur les terrains à bâtir pour libérer du foncier et densification de la construction, comme prévu par l'ordonnance en faveur de la construction de logements. Il en est de même sur la gouvernance du secteur, puisque la perspective d'un dossier unique de financement est déjà évoquée et que la priorité donnée au pilotage intercommunal est d'ores et déjà actée avec l'obligation de rattachement des organismes HLM à un EPCI à compter du 1er janvier 2017.
Les propositions sur le financement du logement social sont plus intéressantes. Les rapporteurs préconisent ainsi d'étudier la possibilité de prolonger les exonérations de taxes sur le foncier bâti sur les nouvelles opérations de logements sociaux. Ils reprennent également la proposition de la Caisse des Dépôts consistant à réaménager la dette existante des bailleurs sociaux, à augmenter temporairement la quotité de prêt pour les opérations nouvelles ou à allonger temporairement (jusqu'à dix ans) la durée des prêts accordés aux bailleurs. Enfin, les rapporteurs préconisent de réduire la commission de centralisation des livrets A versée aux banques par la Caisse des Dépôts, afin de dégager des ressources supplémentaires pour le financement du logement social.
