Congrès HLM 2014 - Entre l'Etat et la famille HLM, c'est "je t'aide, moi non plus"

"Disons-le avec franchise, madame la Ministre, nous avons besoin d'être soutenus", a déclaré Jean-Louis Dumont à Sylvia Pinel en ouverture du congrès HLM 2014, ce mardi 23 septembre à Lyon. "J'ai besoin de vous pour réussir et vous pourrez aussi compter sur ma totale détermination", a répondu la ministre du Logement, de l'Egalité des territoires et de la Ruralité.
Alors, on se souvient d'un autre congrès, pas si vieux, celui de 2009 à Toulouse, où Thierry Repentin, alors président de l'Union sociale pour l'habitat, avait déclaré au ministre du Logement de l'époque Benoist Apparu, qu'"il n'y avait pas d'amour sans preuves d'amour". On n'en est pas là, loin s'en faut. A Lyon, il est question de "travail collaboratif et actif" (Sylvia Pinel), de "se mobiliser ensemble" (idem), de "renouveler et élargir les engagements réciproques de l'Etat et du mouvement HLM" (Jean-Louis Dumont). On ne parle plus de "dodus dormants", mais de contributeurs net au fonds de mutualisation, car dans le mouvement HLM, désormais, "personne ne dort !", promet Jean-Louis Dumont, précisant que "ceux qui produisent moins sont, par la mutualisation, solidaires de ceux qui produisent plus".
Il est donc question de pacte, de convention, d'accord… et d'argent. "Sur le plan de la mutualisation, ce sont plus de 1 milliard d'euros qui seront réunis au cours des trois prochaines années pour rénover les logements des locataires et créer une offre très abordable", s'est félicitée Sylvia Pinel.

Pacte, convention, accord…

Il y avait donc déjà le "pacte d'objectifs et de moyens pour la mise en oeuvre du plan d'investissement pour le logement" signé en juillet 2013, à l'origine pour trois ans (2013, 2014 et 2015 : voir notre article ci-contre du 9 juillet). Il y a, depuis le 22 août 2014, une convention sur le dispositif de mutualisation financière, approuvée par un arrêté publié au JO du 12 septembre (voir notre article du 15 septembre). Cette convention ne dit rien des montants (et pour cause, ils sont susceptibles de varier dans le temps), sinon que les mouvements financiers du dispositif de mutualisation seront "gérés en liaison avec la Caisse des Dépôts" et effectués (initialement) en 2014, 2015 et 2016. Selon l'USH, le fonds récoltera 220 millions d'euros en 2014 et 280 millions d'euros dès 2015, dont 80% destinés à soutenir la production de logement.
Mais dans deux jours, un accord triennal, baptisé "Agenda HLM 2015-2018", sera signé en présence du Premier ministre. "Cet agenda ne renie pas le pacte d'objectifs et de moyens signé avec l'Etat le 8 juillet 2013. Bien au contraire : il le réaffirme et l'amplifie par des mesures nouvelles et des actions novatrices", a annoncé Sylvia Pinel en ouverture du congrès. Mieux, dans le cadre de cet agenda, "l'accord de mutualisation signée le 22 août 2014 sera prorogé sur la durée de l'agenda", soit deux ans de plus. Il s'agira de "mobiliser les moyens respectifs pour soutenir la production, lancer un vaste plan de rénovation et créer une offre de logements sociaux à loyer très bas". Au passage, le fonds de mutualisation sera, lui aussi, "amplifié"…

750 millions d'euros mutualisés pour la rénovation

L'agenda signé, il faudra alors le "poursuivre par des accords particuliers et techniques". Deux autres conventions se dessinent pour d'ici la fin de l'année 2014, l'une sur la rénovation de logements sociaux (hors Anru), l'autre sur une nouvelle offre de logements très sociaux (*). Elles porteraient sur les années 2015, 2016 et 2017 et seraient financés via le dispositif de mutualisation.
Pour la rénovation de logements sociaux (hors Anru), le mouvement HLM s'engagera à mutualiser ainsi 750 millions d'euros sur 3 ans (soit 250 millions d'euros par an). Un montant "historique", selon Sylvia Pinel, qui a demandé à l'USH d'établir une programmation "dès que cette mutualisation sera mise en place". Elle demande à ce qu'une part "à déterminer" de cette enveloppe soit consacrée au traitement des immeubles en zones détendues, soit "nécessitant une restructuration complète, c'est-à-dire dans certains cas une démolition en vue d'une revitalisation d'un quartier, d'un centre-ville ou d'un centre bourg".

Un prêt Amiante

Parallèlement, l'Etat s'engagera à améliorer l'accès aux prêts de la Caisse des Dépôts destinés à améliorer le parc HLM et créera un prêt Amiante, bonifié, afin de financer les travaux relatifs au traitement de l'amiante, à faire face à ces "surcoûts" dont l'avait alerté l'USH. Il sera plafonné à 10.000 euros par logement, et pourra bénéficier à 40.000 logements chaque année, y compris dans les départements d'Outre-Mer. Il s'alignera sur le barème du prêt EcoPLS.
Par ailleurs, le ministère du Logement pilote une "réflexion interministérielle" sur le sujet visant à diminuer les coûts induits par "une réglementation protectrice", que la ministre se garde bien de remettre en cause aujourd'hui. Elle compte, elle, beaucoup sur la recherche & développement "pour améliorer les outils et les méthodes de détection, de protection et de retrait de l'amiante".

300 millions mutualisés pour la production de 15.000 "super PLAI HLM"

Afin de développer des logements très sociaux destinés aux ménages à revenus modestes, l'Etat et l'USH mettront en place une nouvelle offre de prêt locatif aidé d'intégration, le "super PLAI HLM", comme l'a nommé la ministre dans son discours, avec des plafonds de loyers inférieurs à l'Aide personnalisée au logement (APL). Ces "super PLAI HLM" seront financés par la mutualisation des ressources des bailleurs sociaux à hauteur, cette fois, de 300 millions annuels sur trois ans, en vue de créer 15.000 logements.
Le ministère précise bien que cette nouvelle offre viendra en complément des engagements de l'Etat visant à produire 3.000 "PLAI adaptés" par an à partir de 2015 (voir notre article ci-contre du 7 novembre 2013), et 10.000 logements accompagnés sur les trois prochaines années (voir notre article ci-contre du 27 mars 2014).
Par ailleurs, Sylvia Pinel a annoncé, toujours dans le cadre de l'"Agenda HLM", le lancement d'une expérimentation, dès 2015, visant à fixer les taux du prêt social location-accession (PSLA) et du prêt à taux zéro (PTZ) dès l'entrée dans les lieux des locataires s'engageant dans un projet d'accession sociale à la propriété. "Ces mesures donneront plus de visibilité aux bénéficiaires : les conditions d'acquisition connues à l'avance leur permettront de mieux anticiper leur acquisition", estime le ministère.

Un accord sur la qualité de service en 2015

Autre signature en perspective : Sylvia Pinel a confirmé que l'Etat et l'USH préparaient un "accord d'engagement sur la qualité de service" qui sera signé, a-t-elle dit, en 2015. Cet accord devra "s'articuler avec la démarche engagée par Myriam El Khomri, nouvelle secrétaire d'Etat chargée de la politique de la ville, concernant la charte de qualité de service ciblée sur les quartiers prioritaires de la politique de la ville qui conditionne le sujet de l'abattement de la TFPB", a-t-elle précisé.
On signalera également que la ministre a annoncé travailler à l'élaboration d'un "plan d'action volontariste pour améliorer l'accès au logement des bénéficiaires du Dalo dans tous les territoires". Une circulaire sera adressée "début octobre" aux préfets pour les mobiliser. Elle devrait insister sur la mobilisation des contingents, le développement des baux glissants dans le parc social et la mobilisation des partenaires "dans le cadre d'une politique intercommunale d'attribution des logements sociaux".
A signaler enfin que Sylvia Pinel a affirmé que "le gouvernement soutiendra dans le cadre du projet de loi de finances toute proposition prorogeant l'exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties sur 25 ans dans le cadre de l'offre nouvelle de logements sociaux". Et la ministre de préciser : "Cette mesure, destinée à être ramenée à 15 ans à compter du 1er janvier 2015, sera donc prolongée."

Valérie Liquet

(*) Il n'est pas exclu, selon le ministère, que ces deux conventions n'en fassent qu'une composée de deux volets.