Congrès HLM 2015 - En ouverture du congrès HLM, Sylvia Pinel prépare le terrain à François Hollande

Le congrès HLM de Montpellier a réservé un accueil plutôt chaleureux à Sylvia Pinel, ce mardi 22 septembre au matin. Jean-Louis Dumont, président de l'Union sociale pour l'habitat (USH), l'avait présentée comme une "une alliée" dans les revendications à faire valoir auprès de l'incontournable "citadelle de Bercy". "Sylvia Pinel mérite vos encouragements et vos applaudissements", a-t-il invité les congressistes avant de passer la parole à la ministre du Logement. Et c'est bien ce que la salle a fait, à plusieurs reprises.
Sylvia Pinel leur a, il est vrai, assuré son "entière détermination (…) pour défendre avec vous, avec la même conviction – et je pourrais dire la même passion – le modèle français du logement social" dans un esprit de "concertation" et de "co-construction", car "l'Etat, les collectivités locales, les bailleurs et le monde HLM ne peuvent pas se permettre d'être désunis sur ces sujets qui touchent si fortement la vie quotidienne de nos compatriotes".

Trois grands principes au futur fonds des aides à la pierre

Concernant la création du fonds national des aides à la pierre, prévu dans le projet de loi de finances pour 2016 qui sera présenté le 30 septembre par le gouvernement, Sylvia Pinel a annoncé les trois principes qui guidaient sa position. Elle a d'abord assuré être "fondamentalement attachée aux aides à la pierre", estimant que celles-ci sont "indispensables, non seulement aux équilibres financiers des opérations, mais également à la bonne dynamique de la production".
Deuxième principe : "Je souhaite que l'Etat continue de participer à leur financement", a-t-elle déclaré, se gardant bien d'annoncer un montant. Cette participation est selon elle une question de "légitimité", dans un contexte où elle entend "certains dénoncer la présence de l'Etat dans la régulation de ce marché".
Le dernier principe, "l'argent du logement social doit rester au logement social", est un message "rassurant", convient Jean-Louis Dumont (mais "pas suffisant", ajoute-t-il). Au nom de ce principe, le gouvernement entend abroger de manière définitive le fonds de péréquation de la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS). Et toujours au nom de ce principe, il assure que le futur fonds national des aides à la pierre permettra de "sécuriser (…) l'argent des bailleurs sociaux, et donc celui des locataires du parc social". En d'autres termes : que cet argent ne s'égarera pas dans le budget général de l'Etat.

Un établissement public d'Etat à la gouvernance "partagée"

Ce fonds sera "un espace de codécision" pour définir la programmation des aides à la pierre, c'est-à-dire leur montant, par territoire et par produit. Codécision parce que la gouvernance sera "partagée" entre les bailleurs sociaux, les collectivités territoriales et l'Etat. Ce petit monde se retrouvera dans le conseil d'administration de l'établissement public qui sera créé par l'Etat pour porter ce fonds et décider de "la bonne affectation" des aides à la pierre au niveau territorial. "Il apportera aux collectivités territoriales et aux bailleurs plus de visibilité et de stabilité dans la programmation", a déclaré la ministre. Elle ajoute : "Ce fonds aura l'obligation de valider une équation financière vertueuse", c'est-à-dire "pas d'engagements supérieurs aux crédits de paiement disponibles, donc pas de génération de dettes sur les bailleurs sociaux". Pour rappel, l'USH estime à 800 millions d'euros le montant des autorisations d'engagement votées en loi de finances et non honorées…
Toujours dans le cadre du projet de loi de finances pour 2016, Sylvia Pinel a annoncé qu'elle soutiendrait le maintien des APL accession, considérant que celles-ci "constituent un levier essentiel pour le développement de l'accession sociale à la propriété".

Des dispositifs favorisant la mixité dans le projet de loi Egalité et Citoyenneté

La ministre a reconnu que les décotes octroyées à la construction de logements sociaux dans le cadre de cessions de foncier public prévu dans le cadre de la loi Duflot 1 n'étaient pas au rendez-vous. La faute à "l'égoïsme de certaines communes", estime-t-elle. Des "mesures coercitives" à leur encontre seront précisées lors du prochain comité interministériel à l'égalité et la citoyenneté qui préparera le projet de loi éponyme qui sera présenté cet hiver en conseil des ministres pour une discussion au Parlement début 2016.
Le projet de loi devrait également comporter une réforme des politiques d'attribution et de loyer, avec l'idée "d'assurer une plus grande mixité dans le parc social, à l'échelle des territoires et des immeubles". Car "les politiques d'attribution actuelles sont trop compartimentées entre les acteurs et ne se situent pas à la bonne échelle", observe la ministre, consciente que cela "peut conduire à reproduire des inégalités puisque chaque réservataire raisonne en fonction de ses priorités, et non par rapport à une cohérence territoriale d'ensemble". C'est pourquoi la loi affirmerait le principe que les attributions de logements sociaux devront "obéir à des stratégies intercommunales définies, au niveau de chaque EPCI, par les élus, les bailleurs sociaux, les réservataires et les associations". Les modalités sont en réflexion dans le cadre d'une expérimentation menée avec des EPCI volontaires (voir notre article du 27 mai 2015).

"Attribuer des logements à des ménages modestes dans des secteurs favorisés"

Dans les territoires où l'absence de mixité sociale est manifeste, le projet de loi permettrait d'"attribuer des logements à des ménages modestes dans des secteurs favorisés". Ce qui "nécessitera la création d'une offre à bas loyer dans le parc existant", quitte à baisser ces loyers. Ces attributions seront définies au niveau de chaque territoire "et s'imposeront à chaque bailleur social", a insisté Sylvia Pinel.
Pour garantir une recette locative aux bailleurs sociaux (et leur permettre de conserver leur équilibre financier), ceux-ci auraient la possibilité de déroger "dans une certaine limite" aux plafonds de loyer des conventions dans d'autres secteurs. Baisser les loyers dans les secteurs favorisés et remonter les loyers dans des secteurs plus mixtes : voilà qui est effectivement contraire aux lois du marché !
Précision utile, ce dispositif serait prévu uniquement à la relocation. Car "il n'est pas question de créer un loyer variant en fonction des revenus pour des locataires en place. Il s'agit de créer une offre de loyers bas, adaptés à des ménages à faibles revenus, lors de la relocation, y compris en diminuant les loyers pratiqués".

La Vefa inversée pour casser la dépendance à la promotion privée

A noter, aussi, cette déclaration étonnante de Sylvia Pinel, semblant rompre avec les sirènes du partenariat public-privé : "Je veux redire avec force devant vous que les bailleurs sociaux sont des maîtres d'ouvrage de qualité ; et rien ne justifie, ni techniquement, ni économiquement, leur 'dépendance' à la promotion privée : un logement social sur trois au niveau national et un sur deux en Ile-de-France sont produits par un promoteur privé qui revend ensuite les logements à un bailleur social." "Nous devons changer la logique !", a-t-elle indiqué, citant les possibilités offertes désormais par la "Vefa" inversée telle qu'elle a été cadrée dans la loi Macron (voir notre article ci-contre du 1er septembre 2015).
Selon la ministre du Logement, cela "vous donnera désormais les moyens d'être davantage présents sur les opportunités foncières, et libérera un espace de négociation avec les propriétaires fonciers". Cela permettra aussi certainement de sortir davantage de logements sociaux programmés mais "plantés" car étant pieds et poings liés à la commercialisation des logements privés qui ne trouvent pas preneurs. Un phénomène qui avait notamment été dénoncé par l'Aorif (voir notre article du 9 juillet 2014)

Vers une "légère baisse" du taux commissionnement des banques ?

A noter aussi cette petite porte ouverte à une revendication de l'Union sociale pour l'habitat concernant le livret A : "Il pourrait être légitime d'ouvrir une réflexion sur le taux de commissionnement des banques collectrices des fonds", une "baisse même légère de cette rémunération pouvant entraîner une diminution significative du coût d'endettement pour le secteur du logement".
La ministre a enfin évoqué la création, par la Caisse des Dépôts, d'un prêt à taux fixe destiné à financer les réhabilitations. Pour les détails, il faudra attendre ce mercredi 23 septembre l'intervention de Pierre-René Lemas, le directeur général du groupe Caisse des Dépôts.