Habitat - Logement social : le secteur investit sans dégrader ses capacités financières

A la veille du congrès de l'Union sociale pour l'habitat (USH), la direction des prêts sur fonds d'épargne de la Caisse des Dépôts publie, dans sa revue "Perspectives", son étude annuelle sur la situation financière du secteur du logement social. Cette troisième livraison de l'étude ne devrait pas trop troubler les congressistes, dans la mesure où ses conclusions sont plutôt rassurantes.

Une croissance "très dynamique" du parc

L'étude commence par rappeler la croissance "très dynamique" du parc social depuis 2004. En outre, le secteur a bien résisté à la crise de 2008-2009, notamment grâce aux mesures du plan de soutien à la construction de logements. De 87.000 logements neufs en 2009 - ce qui constituait alors un pic -, la production est en effet passée à près de 120.000 en 2011.
Le rythme s'est ensuite sensiblement essoufflé, même si l'étude prend soin de rappeler que "malgré ce ralentissement, le niveau de construction reste très soutenu comparé à la moyenne historique". Le nombre de logements et de foyers gérés est ainsi passé de 3,82 millions en 2008 à 4,21 millions en 2013. En revanche, le mouvement de concentration des bailleurs (OSH et OPH) ne semble pas des plus évidents, puisque leur nombre est resté inchangé sur la période (497 en 2008 et 498 en 2013).
Autre idée reçue pointée par l'étude : la carte de la croissance nette du parc de logements sociaux par départements en 2013 montre qu'une faible croissance nette du nombre de logements sociaux "peut masquer une activité très dynamique et une reconfiguration du parc".

Autofinancement en hausse

Le cœur de l'étude est toutefois consacré à l'évolution de la situation financière des organismes. Sur la série historique considérée (2008-2013), elle distingue trois périodes : une amélioration des ratios d'exploitation de 2007 à 2010, une rupture en 2011 avec une baisse de cinq points de l'autofinancement net, puis une amélioration des principaux indicateurs de 2012 à 2013.
La plupart des indicateurs s'affichent ainsi à la hausse, notamment pour ce qui concerne la capacité d'investissement. L'autofinancement net représente 10,1% des loyers en 2013, contre 8,7% en 2007 et l'autofinancement global respectivement 16,5% et 14,5%. Seul l'excédent brut d'exploitation connaît une relative stagnation (respectivement 50,7% et 51,8%).
En termes prospectifs, l'étude estime qu'"en partant d'une situation financière d'ensemble saine en 2013, portée par une période de taux d'intérêt bas, les projections montrent que des rythmes de production et de réhabilitation soutenus conduisent à une dégradation contenue de la situation financière consolidée des bailleurs sociaux. Ce résultat fait apparaître un secteur sous tension, mais capable d'absorber, sur les vingt prochaines années, un rythme d'investissement qui reste ambitieux et cela, malgré une détérioration des conditions de taux pendant la période de projection". Un constat qui - comme le relève d'ailleurs l'étude - doit bien sûr beaucoup à une évolution des taux d'intérêt très favorable aux emprunteurs.

"L'intensité du soutien public" reste indispensable

Pour autant, le secteur du logement social n'est pas à l'abri d'un certain nombre d'aléas. Une partie de l'étude se consacre aux résultats de "tests de sensibilité", montrant "l'impact fort que pourrait avoir un choc sur certaines variables, qu'il s'agisse d'un choc lié à l'environnement économique et financier général, à une évolution des politiques publiques ou à des changements de stratégie des acteurs du secteur".
La conclusion tirée de l'analyse de ces possibles aléas n'a rien pour déplaire aux bailleurs sociaux et à l'USH. Elle estime en effet que "l'intensité du soutien public, à moyen terme, en matière de politique du logement aura un impact important sur l'évolution de la situation financière des bailleurs sociaux et leur capacité d'investissement". Mais cette capacité dépend également, pour une part, de certains mécanismes internes au secteur comme la mutualisation de leurs fonds propres, de l'adaptation du parc pour lutter contre la vacance - sujet remis au goût du jour avec la question des réfugiés - ou des politiques mises en place pour limiter les impayés de loyers.