Fiscalité / Logement - Taxe foncière : pour l'UNPI, mieux vaudrait supprimer la liberté du vote des taux

Pour la cinquième édition des résultats annuels de son Observatoire des taxes foncières sur les propriétés bâties, l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) ne change guère de constat par rapport aux années précédentes : ces taxes foncières augmentent de façon "démesurée". "De tous les côtés, la fiscalité sur les propriétaires augmente à une vitesse énorme", résume Jean Perrin, le président de l'UNPI, qui présentait ces résultats à la presse ce 16 novembre. La hausse constatée concerne tout autant la dernière année étudiée, à savoir 2010, que l'ensemble des cinq dernières années.
Ainsi, entre 2005 et 2010, les cotisations de taxe foncière ont en moyenne augmenté de 21,94%. Les cotisations et non les taux – autrement dit, l'UNPI inclut dans ce chiffre les revalorisations successives par l'Etat des bases, lesquelles ont augmenté de 9,2% en cinq ans (et de 1,2% en 2010, en notant au passage que le projet de loi de finances pour 2012, en l'état actuel de son examen, mise sur une revalorisation de 1,8%). Une précision méthodologique qui vaut pour toutes les hausses listées par l'Observatoire.
La moyenne nationale du cumul des taux d'imposition régionaux et départementaux en 2010 est de 16,22%. Une moyenne qui, souligne-t-on à l'UNPI, recouvre évidemment de larges écarts, entre d'une part des départements comme l'Aisne ou le Gers dont ce taux cumulé frise les 30% et des territoires franciliens comme les Yvelines, les Hauts-de-Seine ou Paris où les taux oscillent entre 4,5 et 6,5%.
S'agissant de l'évolution des cotisations départementales et régionales, sur cette période 2005-2010, les départements les moins gourmands ont été l'Indre, la Corse-du-Sud et la Guadeloupe, avec une hausse de 9,22% - ce qui signifie que là, seule la revalorisation des bases a joué. A l'inverse, les hausses les plus spectaculaires concernent Paris (+360%), l'Aisne (+67%) et l'Ille-et-Vilaine (+52%). Avec une moyenne nationale de +28%.
S'intéressant de même au bloc local, l'UNPI relève là encore de "fortes disparités" entre les taux communaux auxquels elle adjoint ceux de l'intercommunalité. Derrière un taux moyen de 16,38%, les représentants des propriétaires constatent que dans 1.200 communes, le taux cumulé du bloc local est supérieur à 30% tandis que 5.000 communes offrent un taux inférieur à 10%. Les taux les plus élevés se trouveraient à Grenoble, Poitiers et Tourcoing.
En termes d'évolution des cotisations communales et intercommunales de taxe foncière sur les propriétés bâties, la hausse moyenne sur cinq ans a été de 18,87%. Avec des pics à Argenteuil (+35%) ou Courbevoie (+29%) et des augmentations très modérées (inférieures ou égales à la hausse des bases) à Lille, Roubaix, Nîmes, Strasbourg, Amiens, Saint-Denis, Angers… Et au-delà de toutes ces grandes villes, des chiffres parfois étonnants, à la hausse comme à la baisse, se nichent dans certaines petites communes. L'UNPI cite l'exemple de Aghione en Haute-Corse et ses +744% de hausse ou de Benque-Dessous-et-Dessus, village de Haute-Garonne dont les 19 habitants ont vu les colonnes communale et intercommunale de leur feuille de taxe foncière grimper de +663% en cinq ans.
En additionnant toutes les colonnes, autrement dit en considérant les cotisations totales de taxe foncière (somme de tous les taux), on constate une moyenne de 33,4%. Soit le tiers de la valeur locative. Avec quelques grandes villes où ce chiffre dépasse 50% : Grenoble, Caen, Nîmes et Montpellier. Et une hausse moyenne sur cinq ans de 21,9%.

L'UNPI craint les effets de la réforme des valeurs locatives

Le président de l'UNPI estime que les hausses de taxe foncière ne seront bientôt plus supportables pour les propriétaires, qu'ils soient propriétaires occupants ou bailleurs. Et cite volontiers à ce titre le cas de retraités modestes dont l'addition entre taxe d'habitation et taxe foncière représente jusqu'à deux voire trois mois de retraite. Certes, il ne porte pas d'accusation en direction des élus des collectivités, évoquant notamment le gel des dotations de l'Etat aux collectivités, la situation des communes "qui ne peuvent désormais plus jouer que sur la taxe d'habitation ou la taxe foncière" (et qui préfèrent aller chercher les nouvelles ressources dont elles ont besoin du côté des seuls propriétaires et donc du côté de la taxe foncière) ou celle des départements contraints de voter des hausses de taxe foncière pour faire face à des dépenses sociales non compensées.
Si Jean Perrin dit comprendre, donc, les mécanismes qui ont conduit à ces hausses, il demande à tout prix que celles-ci cessent, a minima en revoyant à la baisse les plafonds encadrant l'augmentation des taux… ou, mieux encore, en faisant en sorte "que les collectivités n'aient plus la faculté d'augmenter les taux" – en d'autres termes, n'aient plus la liberté de voter ces taux. Dans ce cas, explique-t-il, les seules évolutions seraient celles des bases votées chaque année en loi de finances. Quant aux collectivités, elles ne seraient pas "paralysées", assure-t-il, puisqu'elles auraient toujours la faculté d'augmenter l'assiette… en construisant de nouveaux logements.
En fait, l'UNPI formule cette proposition relativement radicale parce qu'elle craint les effets à venir d'une réforme annoncée : la réforme des valeurs locatives, déjà engagée pour les locaux commerciaux. Si cette réforme devait effectivement être réalisée pour l'habitat, l'UNPI craint qu'elle ne se traduise le plus souvent par des bonds astronomiques de ces valeurs locatives, autrement dit des bases. "Si cette réforme voit le jour, il faut absolument qu'elle s'accompagne d'une baisse des taux, qu'elle soit fiscalement neutre pour le propriétaire. Sans quoi elle ne serait pas acceptable", insiste Jean Perrin. Et celui-ci de reprendre l'exemple d'une ville comme Grenoble : "Dans cette ville, les cotisations totales représentent plus de la moitié des valeurs locatives. Imaginez que ces valeurs locatives soient revalorisées au niveau de ce qu'est vraiment la valeur actuelle du marché locatif. Dans ce cas, cela signifierait que six mois de loyers seraient absorbés par les seules taxes foncières".