Logement - Selon Clameur, les loyers ont progressé de 1% en 2016
L'observatoire Clameur constate une hausse moyenne des loyers du parc privé de 1% entre 2016 et 2017. Une hausse légèrement supérieure à l'inflation (+0,6%) qui succède à une année de baisse. La présentation de ces chiffres est également l'occasion, pour Clameur, de démontrer une nouvelle fois que le marché du logement se régule de lui-même et que le dispositif d'encadrement des loyers introduit par la loi Alur est de ce fait inutile.
Dans la dernière édition de sa note de conjoncture, l'observatoire Clameur (Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux) livre sa traditionnelle analyse sur la conjoncture du marché locatif privé. Clameur regroupe une trentaine de grands acteurs de la construction (dont la FFB) et de promoteurs (dont le groupe SNI, filiale de la Caisse des Dépôts). L'auteur de la note de conjoncture - l'économiste Michel Mouillart - n'a jamais fait mystère de ses fortes réserves sur l'encadrement des loyers, mais les travaux de Clameur, qui s'appuient sur 450.000 références de loyers dans plus de 1.800 villes et EPCI, offrent toutes les garanties de fiabilité, même s'ils sont désormais concurrencés par les données du réseau des observatoires de loyers. Chaque année, 27% des baux signés en France sont ainsi intégrés dans Clameur.
Des loyers sous la barre de l'inflation depuis 2013
En termes de loyers, l'année 2016, qui avait commencé par une tendance à la baisse (-0,8% à la fin février), s'achève finalement sur une hausse moyenne des loyers du parc privé de 1%. Cette hausse - légèrement supérieure à l'inflation (+0,6%) - succède toutefois à une année de baisse. En dépit d'une reprise de la mobilité des loyers résidentielle, 2015 a en effet connu une baisse moyenne des loyers à hauteur de -1,1% (pour une inflation de +0,5%).
Sur une longue période, les chiffres publiés par Clameur montrent une nette césure autour de la crise de 2007-2008. Sur la période 1998-2006, les loyers du parc privé ont ainsi progressé de 4% par an, pour une inflation moyenne annuelle de 1,8%. Sur la période 2007-2012, ces progressions annuelles sont respectivement de 1,6% et 1,7%, soit un quasi alignement des loyers sur l'inflation. Et, sur la période 2013-2017, les loyers passent sous la barre de l'inflation, avec une progression annuelle moyenne de 0,4% pour une inflation de 0,6%.
Des écarts selon les villes et les logements
Cette moyenne recouvre toutefois des différences significatives selon la taille des logements : depuis 2013, les loyers des studios et une pièce ont ainsi progressé de 0,2% par an, tandis que la hausse est de +0,1% pour les deux pièces, de +0,4% pour les trois pièces, de +0,9% pour les quatre pièces et de +1,1% pour les cinq pièces et plus.
Depuis 2013, les loyers ont augmenté moins vite que l'inflation dans 70% des villes de plus de 150.000 habitants. Ils ont reculé à Angers, au Havre, à Marseille et à Saint-Etienne. Ils ont très faiblement progressé à Grenoble, Lille, Montpellier, Strasbourg et Toulon.
En matière d'activité, 2016 a été une année de léger repli pour le marché locatif privé. Le taux de mobilité résidentielle s'est ainsi établi à 29,7%, contre 30,5% en 2015 (en forte hausse par rapport aux 27,3% de 2014). Globalement, l'activité s'est nettement redressée dans la quasi totalité des régions depuis 2011. Paris fait toutefois exception, avec une mobilité qui reste à un niveau très bas (18,7% en 2016).
L'encadrement à contretemps ?
Ces différents chiffres amènent Clameur à exprimer une nouvelle fois son doute quant à l'intérêt de l'encadrement des loyers. "Aucune évaluation économique, sociale et environnementale de l'impact de la mise en œuvre de l'encadrement des loyers parisiens n'a été effectuée", assure-t-il. "Pourtant, son extension a été réalisée sur Lille depuis le 1er février". Clameur observe que la hausse des loyers sur Lille depuis 2013 (+0,2% par an en moyenne) est inférieure à la moyenne nationale (+0,5%) et à celle constatée dans d'autres grandes villes : +0,5% sur Nantes et sur Toulouse, +1,0% sur Bordeaux ou sur Lyon... Pourtant, Clameur estime que 22% des baux lillois seront affectés par l'encadrement et subiront une perte de recettes locatives de l'ordre de 16,8%.
Le jugement n'est pas plus amène sur l'extension de l'encadrement à l'ensemble de l'agglomération parisienne : "L'extension de l'encadrement des loyers sur 411 communes franciliennes s'inscrit dans cette logique de mise sous tutelle administrative du marché locatif privé". Pourtant, d'après Clameur, "le ralentissement de la progression des loyers est déjà général : entre 2000 et 2017, cette évolution a concerné 96,6% des 411 communes concernées. L'augmentation avait été de 2,2% par an de 2000 à 2006, l'accroissement annuel n'est plus que de 0,6% depuis (pour une inflation à 0,6% d'après l'Insee)".
