Habitat locatif privé - Evolution des loyers du parc privé : pour Clameur, rien ne va plus

En 2013 encore, les loyers des logements privés ont augmenté moins vite que l'inflation, constate Clameur (1). Un constat que l'observatoire déplore depuis 2006. L'année dernière, les loyers de marché ont précisément crû de 0,6%, alors que la progression des prix à la consommation s'est établie, selon l'Insee, à 0,9% (+2,2% et + 2,0% en 2012). En moyenne, naturellement.

+0,8% à Strasbourg, +1,6% à Paris, +4,6% à Villeurbanne

Parmi les villes de plus de 146.000 habitants, certaines sont effectivement dans ce cas de figure : Strasbourg (+0,8% d'augmentation des loyers du parc privé, avec un prix moyen de 12,8 euros/m2), Toulon (+0,6%, 11 euros/m2), Montpellier (+0,2%, 13,8 euros/m2) et Bordeaux (+0,1%, 12,4 euros/m2). Les loyers moyens de Nantes (11,9 euros/m2) et Toulouse (11,9 euros/m2), ayant augmenté de 0,9%, comme l'inflation.
Des villes affichent même un loyer moyen en baisse : Lille (-2,1%, 13,4 euros/m2), Le Havre (-1,7%, 11 euros/m2), Angers (-1,6%, 10,3 euros/m2), Marseille (-0,6%, 12,5 euros/m2), Rennes (-0,6%, 12,5 euros/m2), Le Mans (-0,3%, 8,5 euros/m2).
Mais d'autres grandes villes affichent encore un loyer moyen en progression plus rapide que l'inflation : Villeurbanne (+4,6% avec 12,3 euros/m2), Reims (+2,9%, 12,7 euros/m2), Saint-Etienne (+2,1, 8,3 euros/m2), Nice (+2%, 15 euros/m2), Lyon (+1,8%, 12,8 euros/m2), Paris (+1,6%, 24,6 euros/m2), Dijon (+1,4%, 11,1 euros/m2) et Grenoble (+1%, 12 euros/m2).

Et si le parc locatif privé perdait des logements ?

Il n'empêche, ce moindre rendement moyen, associé à une mobilité résidentielle en recul (à 26,6% contre 27,7% en moyenne depuis 1998) et à une contraction de l'offre nouvelle (120.000 logements de moins présentés sur le marché entre 2011 et 2013), font craindre le pire au professeur Mouillart, l'économiste de Clameur. L'expert envisage "une situation de blocage du marché comparable à celle qui s'était observée durant les années du 'désengagement des propriétaires bailleurs'", en référence à la période 1978-1988 où une partie du patrimoine locatif privé avait été vendue, faisant "perdre" au parc locatif privé 540.000 logements, rappelle-t-il.
Et le dispositif d'encadrement des loyers mis en place en août 2012 et confirmé par la loi Alur qui vient d'être adopté va encore diminuer la rentabilité locative, prédit l'observatoire Clameur. On connaît sa position : "Les ménages les plus modestes, qui supportent les loyers de marché les plus bas, ne vont guère en bénéficier (…) et ce sont les ménages aux revenus élevés qui vont être les grands gagnants de l'affaire" (voir sa démonstration dans notre article ci-contre du 10 septembre 2013).

Augmentation des loyers et gros travaux

Clameur prévoit que "la baisse des loyers attendue, en moyenne, sur les seuls logements concernés par l'encadrement serait de l'ordre de 20% : un peu moins de 15% sur Nantes, et jusqu'à près de 29% sur Nice. Soit, si on rapporte cette baisse à l'ensemble du marché, de l'ordre de 4% en moyenne pour les 10 premières grandes villes".
Pourtant, il constate que "partout, que les agglomérations aient été ou non concernées par le décret (Ndlr : du 20 juillet 2012, reconduit par celui du 30 juillet 2013), les loyers ont progressé (entre deux locataires) à un rythme comparable à celui observé en 2012" et que "les hausses rapides des loyers en cas de relocation sont associées à une transformation de l'état du logement avant sa remise sur le marché et non à des augmentations sans raison". En l'occurrence : +11,2% d'augmentation de loyer en moyenne en cas de gros travaux, +1,9% en cas de petits travaux courants et -2,2% si le logement est présenté à la location en l'état.

Valérie Liquet

(1) L'observatoire Clameur (Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux) mesure les loyers des marchés locatifs privés dans 1.500 villes et communautés. Il est constitué d'une vingtaine d'entreprises, organismes, réseaux, fédérations et syndicats professionnels partenaires pour la mise en commun et la consolidation de leurs propres observatoires : Apagl, Ataraxia (Crédit mutuel), Belvia Immobilier, Billon Immobilier, Bouygues Immobilier, Century 21, Crédit foncier Immobilier, Dauchez, FFB, Foncia, Foncière Logement, FPI, Gécina, Groupama Immobilier, Habitat & Développement (Sires), Icade, ICF Habitat, Immo de France, Loiselet & Daigremont, Maif, Nexity, Oralia, Fédération des Pact, Plurience, SeLoger.com, Sergic, Groupe SNI, le SNPI, Sogeprom, Square Habitat (Crédit Agricole), Tagerim, l'Unis, l'Unpi.