Logement - Le décret sur l'encadrement des loyers est paru

Le décret du 20 juillet 2012 relatif à l'évolution de certains loyers concerne 38 agglomérations (*) répondant à un double critère. D'une part, une évolution annuelle moyenne des loyers sur la période 2002-2010 au moins deux fois supérieure à celle de l'indice de référence des loyers (IRL) sur la même période (autrement dit une hausse annuelle moyenne égale ou supérieure à 3,2% au lieu de 1,6% pour l'IRL). D'autre part, des loyers moyens correspondant à 105% du montant moyen du loyer constaté par l'observatoire des loyers Clameur sur l'ensemble du territoire (hors Ile-de-France), soit 11,1 euros au mètre carré (pour un loyer moyen Clameur de 10,6 euros/m2). Ce second critère évite d'appliquer l'encadrement à des territoires qui auraient vu les loyers progresser rapidement tout en restant inférieurs à la moyenne nationale.
L'essentiel des 20 pages du décret est d'ailleurs consacré à la liste des communes composant les agglomérations entrant dans le champ d'application de l'encadrement. Les autres dispositions ne sont en revanche pas modifiées par rapport à la version soumise au Conseil d'Etat (voir notre article ci-contre du 5 juillet 2012). Le mécanisme de l'encadrement est relativement simple et s'appuie sur les dispositions prévues par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Ainsi, dans les agglomérations concernées, les bailleurs ne pourront plus - lors d'un renouvellement du bail ou d'une remise en location - augmenter le loyer au-delà de l'évolution de l'IRL.

Une règle et deux dérogations

Deux dérogations sont toutefois prévues. La première concerne les loyers manifestement sous-évalués. Dans ce cas, il est possible, à la relocation, d'appliquer au loyer mensuel une augmentation égale à la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers du voisinage, et le dernier loyer pratiqué. La seconde dérogation vise le cas des "travaux importants" réalisés par le propriétaire. Si le montant de ces travaux est au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, le bailleur pourra augmenter le loyer annuel d’un montant au plus égal à 15% du coût réel TTC des travaux (ce qui correspond à une durée d'amortissement de 6 à 7 ans).
En cas de contestation entre le bailleur et le locataire, la commission départementale de conciliation - mise en place par la loi du 6 juillet 1989 - est compétente pour intervenir. Deux points importants sont enfin à noter. D'une part, le décret du 20 juillet 2012 abroge le décret du 26 août 2011 relatif à l'évolution de certains loyers dans l'agglomération de Paris qui, se fondant également sur la loi de 1989, limitait la progression des loyers de l'agglomération parisienne. D'autre part, le décret du 20 juillet 2012, qui entre en vigueur le 1er août, s'applique pour une durée d'un an. Les tensions persistantes sur le marché du logement augurent toutefois de renouvellements successifs dans les prochaines années.

Un dispositif d'information

La parution du décret s'accompagne de la mise en place d'un dispositif d'information pour "répondre de façon précise et personnalisée à toutes les questions que pourront se poser les locataires et les propriétaires". Un numéro vert (le 0 805 160 111) est ainsi mis à disposition. Des spécialistes de l'Anil (Agence nationale pour l'information sur le logement) y répondront aux questions des intéressés. Par ailleurs, le ministère met en ligne, sur son site internet, un module dédié. Celui-ci permet de retrouver les communes concernées, par le biais d'une carte ou d'un moteur de recherche. Pour ceux qui ne sont pas familiers des pourcentages, il permet également de connaître le montant maximal du nouveau loyer au renouvellement du bail ou à la remise en location (par simple application du dernier taux de l'IRL au montant du loyer indiqué par l'internaute).

(*) 27 en métropole : Amiens, Annecy, Annemasse, Arles, Beauvais, Bordeaux, Caen, Creil, Douai-Lens, Forbach, Fréjus, Grenoble, La Rochelle, Le Havre, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Rennes, Strasbourg, Toulon, Toulouse ; 11 dans les DOM :  Basse-Terre, Cayenne, Fort-de-France, Le Robert, Mamoudzou, Pointe-à-Pitre-Les Abymes, Saint-André, Saint-Denis-de-la Réunion, Saint-Louis, Saint-Paul et Saint-Pierre.
Pour l'agglomération de Paris, les 36 communes des Hauts-de-Seine sont concernées, ainsi que les 40 de Seine-Saint-Denis et les 47 du Val-de-Marne ; 52 communes de Seine-et-Marne sont concernées (sur 514), 89 des Yvelines (sur 262), 82 de l'Essonne (sur 196), 65 du Val-d'Oise (sur 185).

Référence : décret 2012-894 du 20 juillet 2012 relatif à l'évolution de certains loyers, pris en application de l'article 18 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Jean-Noël Escudié / PCA

Modération des loyers en province et "tension persistante" dans l'agglomération parisienne, selon l'Olap

Les loyers d'habitation du parc locatif privé ont progressé, en 2011, de 2,6% en région parisienne et de 1,5% dans onze villes de province (*) étudiées par l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap). Dans cette étude, publiée le 18 juillet, l'observatoire note que "ces résultats sont proches des estimations publiées en avril (respectivement +2,4% et +1,6%)".
Comme les années précédentes, l'évolution de l'Indice de référence des loyers (IRL), majoritairement utilisé dans l'indexation des locataires en place, et dont la reprise a été sensible en 2011 (+1,5% en moyenne contre +0,4% en 2010), a fortement influé sur la hausse globale, souligne-t-il, en distinguant toutefois "la modération des loyers en province, où la hausse moyenne enregistrée est proche de l'IRL depuis cinq ans, et la tension persistante dans l'agglomération parisienne, avec une hausse globale significativement supérieure à l'indice".
Les hausses pratiquées à l'occasion d'un changement de locataire expliqueraient largement l'évolution globale des loyers, même si elles ne s'appliquent, par définition, qu'à une part minoritaire du parc (21% à Paris et 29% en province). Ces augmentations lors des relocations restent en effet à un niveau élevé dans l'agglomération parisienne (+7,3%, valeur moyenne des dix dernières années), avec une progression toujours plus forte à Paris (+10,8 %) qu'en proche banlieue (+7,0%). La grande couronne de Paris enregistre comme la province une hausse modérée de 1,9%.

(*) Aix-en-Provence, Besançon, Bordeaux, Brest, Grenoble, Lille, Lyon, Nancy, Rennes, Strasbourg et Toulouse.

AFP