Logement - L'encadrement des loyers à la relocation concernera 43 agglomérations

Le décret d'encadrement des loyers des logements privés lors d'une relocation ou du renouvellement du bail va concerner 43 agglomérations, selon le projet de texte dévoilé ce 5 juillet par plusieurs agences de presse.
Sans surprise, ce projet de décret concerne les grandes métropoles comme Paris, Lyon, Marseille ou Nice, mais aussi des plus petites comme Armentières (Nord), Forbach (Moselle), Menton (Alpes-Maritimes) ou Annemasse (Haute-Savoie), où les loyers sont jugés très élevés.
Le gouvernement s'est basé sur l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 sur les "rapports locatifs" qui permet de fixer par décret le montant maximum des loyers des logements dans les zones où l'évolution est anormale. Au projet initial, qui concernait seulement les relocations, le gouvernement a finalement ajouté les renouvellements de baux.
Ce projet de décret, qui va être examiné par le Conseil d'Etat après, notamment, un avis consultatif de la commission de concertation réunissant les associations de locataires et de propriétaires, devrait être publié fin juillet, comme s'y est engagée la ministre du Logement, Cécile Duflot. Cette mesure d'urgence est prise par le gouvernement dans l'attente d'une loi-cadre sur le logement, comportant des dispositions relatives aux loyers, que Cécile Duflot prévoit de présenter début 2013.
Deux critères ont présidé au choix des agglomérations retenues pour voir s'appliquer cet encadrement : l'augmentation de l'indice de référence des loyers (IRL), utilisé pour la révision des loyers d'habitation, doit être le double de la moyenne nationale pour la période 2002-2012, soit 3,2% par an, et le loyer doit être supérieur à 11,10 euros/m2, soit 1.110 euros pour un 100 m2.
Le nouveau dispositif prévoit que, dans les 41 agglomérations concernées, dont la liste figure en annexe du décret – avec, pour chacune d'entre elles, les communes visées -, le propriétaire ne peut pratiquer une hausse supérieure à celle de l'IRL.
Deux cas de dérogations sont prévus. Le premier concerne la réalisation de travaux dans le logement (d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer). Second cas de figure : lorsque le loyer acquitté par l'ancien locataire avait été "manifestement sous-évalué". Si cette formulation - et le fait qu'elle ne fasse pas l'objet de précisions dans le projet de décret - pouvait laisser craindre une sérieuse source d'ambiguïté, en réalité, les choses sont déjà encadrées par les articles 17 (c) et 19 de la loi de 1989. Pour prouver qu'un loyer est sous-évalué et donc prévoir sa réévaluation, le bailleur doit se référer aux "loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables". Et doit fournir au locataire au moins trois (six dans certaines agglomérations) références, telles que décrites dans un décret d'application de 1990.
Dans les deux cas, le nouveau projet de décret précise la fourchette autorisée pour la réévaluation.
Réagissant ce 5 juillet dans un communiqué à ce projet de texte, la Fondation Abbé Pierre considère que "la mesure ainsi prise — qui n'encadre que les hausses et ne constitue pas un blocage des loyers — est d'abord un signe positif et la réponse à une urgence". Mais ajoute qu'"une deuxième étape est indispensable qui devra permettre un meilleur encadrement, voire des baisses là où les dérives sont manifestes, sur la base d'une connaissance fine des loyers quartier par quartier, dans le cadre d'une future loi". Cette mesure et ses suites, conclut-elle, "devront valoir tant que l'équilibre entre offre et demande ne sera pas reconstitué".