Habitat privé - Encadrement des loyers : les ménages modestes grands perdants du dispositif selon Clameur

En présentant l'année dernière sa traditionnelle "conjoncture du marché locatif privé", l'observatoire Clameur (*) avait vivement critiqué le dispositif d'encadrement des loyers en affirmant, en gros, que "si le dispositif avait été bien conçu, il n'y en aurait pas eu besoin" (voir notre article ci-contre du 4 septembre 2012). Cette année, l'assaut est encore plus féroce car il s'attaque à la justification même du dispositif en affirmant qu'il fera peser "des risques non négligeables sur la cohésion sociale" (et aussi sur "l'ensemble de l'économie immobilière", mais cette perspective touchera moins Cécile Duflot).
"Ce sont les ménages aux revenus élevés qui vont être les grands gagnants de l'affaire", affirme Michel Mouillart, professeur d'économie (université Paris Ouest), spécialiste de l'économie du logement, directeur scientifique de Clameur. Et les ménages les plus modestes seront les "grands perdants du dispositif". "Mais au total, l'objectif recherché aura été atteint : le niveau moyen des loyers aura perdu 7,5 % sur Paris, 11,0 % sur Marseille et 11,5 % sur Lyon", ironise-t-il à l'issue de sa démonstration.
La réponse ne s'est pas fait attendre à l'Assemblée nationale. "Notre projet serait contreproductif, l’encadrement des loyers ferait baisser le loyer des riches mais pas celui des pauvres car seuls les premiers paieraient des loyers excessifs ? C’est faux", s'est défendu Cécile Duflot, faisant valoir que "les personnes modestes payent en moyenne des loyers au m2 plus élevés que le reste des ménages car elles se logent dans des logements de plus petite superficie. Les personnes aisées sont également dans leur grande majorité propriétaires de leur résidence principale et non locataires", a-t-elle ajouté.

Les plus riches, "grands gagnants de l'affaire"

D'après les simulations du professeur, partant de l'hypothèse que les préfets majoreront le loyer médian de référence à 20% au-dessus du loyer médian (hypothèse à confirmer à l'issue du vote de la loi), le dispositif d'encadrement des loyers concernerait environ 25% des relocations et locations nouvelles réalisées dans les zones concernées.
Deuxième hypothèse plausible : le "loyer médian majoré" est déterminé ville par ville, sur l'ensemble du marché et appliqué de manière indifférenciée à tous les types de logements. Dans ces cas, "la baisse des loyers sera à Paris de l'ordre de 16% en moyenne, voire de 32% pour les 5% supérieurs du marché", sur Marseille, la baisse serait de 18% pour les 27% supérieurs du marché et de 39% pour les 5% supérieurs du marché, et sur Lyon, la baisse serait de 20% pour les 25% supérieurs du marché et de 43 % pour les 5 % supérieurs du marché.
Mais, souligne Michel Mouillart, "le niveau du loyer médian ne sera pas affecté puisqu'a priori la structure du marché n'est pas modifiée". Si bien que "au total, les ménages (les plus) modestes qui supportent les loyers de marché les plus bas ne vont guère en bénéficier." "Bien au contraire", ajoute-t-il, faisant référence à un autre élément du dispositif qui "ouvre au bailleur un recours en réévaluation du loyer si le loyer appliqué au locataire est inférieur au loyer médian de référence minoré". A titre d'exemple, cela concernerait 9% du marché sur Lyon et sur Paris et 13% sur Marseille.

Contraction du parc locatif

Et ce n'est pas fini, anticipant que la rentabilité locative devrait diminuer, les bailleurs pourraient décider de vendre une partie de leur patrimoine locatif privé pour réaliser des plus-values en capital. Et "le risque de la vente d'une partie du patrimoine locatif privé telle qu'observée entre 1978 et 1988 ressurgit", prévient l'économiste. Les logements qui seraient vendus seraient ceux qui auraient vu leurs loyers le plus baisser (ceux occupés par les "riches", pour simplifier encore). Si, cas extrême envisagé par Michel Mouillart, les 10% des logements dont les loyers ont le plus baissés (avec une réduction des recettes de 26% sur Paris à 35% sur Lyon) sont mis à la vente et quitte le marché locatif, deux conséquences sont à envisager. D'abord, la moyenne des loyers de marché va de nouveau baisser, entraînant la médiane également à la baisse. Dès lors, "les loyers qui se situent au-dessus du seuil diminuent, reconnaît Michel Mouillart, ajoutant aussitôt : mais toujours rien pour les ménages les plus modestes".
Ensuite, la mise sur le marché de la vente de ces logements entraînerait une diminution mécanique de l'offre nouvelle "et donc (presque sûrement) le renforcement de la concurrence avec la demande des ménages à revenus moyens/élevés qui bénéficient d'un véritable effet d'aubaine". Quant aux ménages modestes, il leur prédit une "éviction de la plupart des villes concernées par le dispositif".

De la finesse de la maille…

Segmenter le marché locatif par type de logement et selon la localisation du logement aurait pu être une bonne idée. Sur un marché très tendu comme celui de l'agglomération de Nantes, "va-t-on traiter les villes autres que la ville centre comme cette dernière ? Va-t-on les traiter séparément ? Va-t-on les regrouper entre elles ?", interroge l'économiste, rappelant que "le niveau de la 'médiane majorée' varie de l'ordre de 12% entre Nantes et Rezé et de l'ordre de 8% si on considère Carquefou ou Saint-Herblain". Si bien que "appliquer la médiane majorée de la communauté urbaine défavoriserait Nantes au détriment de Rezé ou Saint-Herblain, par exemple. Mais traiter séparément chacune des villes hormis celle de Nantes est techniquement très délicat compte tenu de la taille des marchés. Et les agréger n'est guère satisfaisant eu égard aux spécificités de chacune d'entre elles".
"La question du degré de finesse de la maille est tout sauf négligeable. Et elle semble bien avoir été négligée par le texte, aucune référence n'y étant faite", insiste Michel Mouillart. Tant et si bien qu'il serait surprenant que la maille ne s'invite pas dans le débat parlementaire, au risque de complexifier encore un dispositif que la CLCV (Association nationale de défense des consommateurs et usagers) trouve déjà "extrêmement complexe" alors que par ailleurs elle y est très favorable sur le principe. "Les montants des loyers de référence par département doivent être facilement accessibles, par exemple au moyen d'un site internet dédié à cet effet", demande-t-elle.

… et de l'efficacité du dispositif

Mais ce qui l'inquiète le plus, c'est la notion de "complément de loyer exceptionnel", qui permet au bailleur de proposer un loyer supérieur au loyer médian de référence, "dès lors que le logement présente des caractéristiques, notamment de localisation, qui le justifient", souligne l'association qui souhaiterait que le projet de loi Alur prévoit "de façon limitative les critères permettant au bailleur de proposer un loyer supérieur au maximum autorisé". "Si nous comprenons tout à fait que certains appartements de grand standing puissent déroger au principe d'encadrement des loyers, encore faut-il que cette exception ne devienne pas la règle", craint-elle, anticipant la sortie d'"un très grand nombre de logements du mécanisme d'encadrement des loyers, faisant perdre à cette mesure tout son intérêt et son efficacité".
Justement, concernant l'inutilité du dispositif d'encadrement des loyers dénoncé voici un an, Clameur et son économiste n'en démordent toujours pas : cette année encore la tendance initiée en 2006 s'est poursuivie : les loyers progressent moins vite que l'inflation. "Partout, que les agglomérations aient été ou non concernées par le décret, les loyers ont progressé (entre deux locataires) à un rythme comparable à celui observé en 2012", montre l'observatoire.
"J’entends naturellement monter les critiques. Elles ont leur place en démocratie. Encore faut-il parfois en dévoiler les soubassements idéologiques", a prévenu la ministre, promettant un débat long et houleux.

Valérie Liquet

(*) Clameur (Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux) est un observatoire constitué d'une trentaine d'entreprises, organismes, réseaux, fédérations et syndicats professionnels (Bouygues Immobilier - Century 21 - FFB - Foncière Logement - Icade - Nexity - Pact - Seloger.com - Sogeprom, Groupe SNI, Tagerim, UNPI…) partenaires pour la mise en commun et la consolidation de leurs propres observatoires. Clameur représente 16,7% du marché locatif privé.