Logement - Encadrement ou pas, la baisse des loyers se confirme, selon Clameur
L'observatoire Clameur(*) - "Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux", qui regroupe les principaux acteurs du logement privé - a présenté le 8 mars son étude sur "La conjoncture du marché locatif privé". Cette édition porte sur l'ensemble de l'année 2015 et sur les deux premiers mois de 2016.
Les résultats montrent une activité soutenue du marché locatif privé en 2015, avec une progression de l'activité de 11,9%. Ceci va de pair avec une hausse de la mobilité résidentielle qui, avec un taux de 30,2% en 2015, repasse pour la première fois depuis 2008, au-dessus de la moyenne de long terme 1998-2015 (28,2%). Avec toutefois un petit bémol sur le début de 2016, puisque la mobilité résidentielle a marqué le pas dans la quasi-totalité des régions avec un taux de 26,8% (20,7% en Ile-de-France).
Sur Paris en revanche, la mobilité résidentielle ne cesse de décliner depuis 2008, atteignant 16,4% sur le début de 2016. Pour Clameur, "la situation de ce marché est particulièrement critique, compte tenu de la pression de la demande". Pour Michel Mouillart, directeur scientifique de Clameur - qui na jamais caché ses réserves sur ce dispositif appliqué pour l'instant à Paris -, "la mise en œuvre de l'encadrement des loyers s'accompagne d'une nouvelle contraction de l'offre locative".
Des loyers en baisse malgré la reprise du marché
En termes de niveaux des loyers, l'étude de l'observatoire Clameur souligne qu'"en dépit de la reprise du marché, les loyers [...] ont baissé durant toute l'année 2015". Contrairement à ce qui se passe d'habitude, il n'y pas eu en 2015, après le creux traditionnel de l'hiver, de reprise de la hausse au printemps et à l'été, lorsque la demande est la plus forte. La baisse se confirme en 2016, avec -0,8% sur les deux premiers mois.
Le ralentissement, puis la baisse récente, sont liés à la crise de 2007. Sur la période 1998-2006, les loyers du parc locatif privé ont connu une progression moyenne de 4,0% par an. Sur la période 2007-2016, cette progression est tombée à 0,9%. Au total, sur la période 1998-2016, les loyers ont progressé en moyenne de 2,3% par an (ce qui équivaut tout de même à une hausse de 50% sur la période), alors que l'inflation était en moyenne annuelle de 1,4%. En revanche, depuis 2007, la hausse annuelle moyenne de 0,9% est inférieure à l'inflation sur la période (+1,8% par an). Et depuis 2011, la hausse moyenne des loyers est de 0,3% par an, pour une inflation à +0,7%.
Des loyers en recul dans 70% des grandes villes et à Paris
Si on raisonne en termes géographiques, les loyers reculent, en 2015, dans 54,1% des 1.532 villes et pays de plus de 10.000 habitants. Si on s'en tient aux seules 20 villes de plus de 150.000 habitants - où la pression locative est la plus forte - les loyers ont baissé en 2015 dans 14 villes (70%), ont augmenté mais en-dessous de l'inflation dans deux villes (Lille et Angers) et ont augmenté plus que l'inflation dans quatre villes (Strasbourg, Grenoble, Lille et Lyon).
Les baisses 2015 les plus importantes concernent Toulon (-1,9%), Nantes (-2,0%), Paris (-3,3%) et Reims (-3,8%). La hausse la plus importante concerne Strasbourg (+1,3%). Depuis 2011, les loyers ont augmenté moins vite que l'inflation dans seize des vingt plus grandes villes (80%). De façon plus large, Clameur souligne que, dans les grandes villes, "le mouvement de ralentissement des loyers est général et (presque) régulier depuis 2006".
Jean-Noël Escudié / PCA
(*) L'observatoire Clameur met à jour chaque semestre un tableau de bord qui analyse les évolutions intervenues depuis 1998 sur les marchés locatifs privés de 1.532 villes et EPCI de plus de 10.000 habitants, couvrant 95,9% du marché locatif privé de la Métropole. Il s'appuie sur un échantillon de 295.000 références, remontant de ses 34 adhérents (Foncia, Nexity, Groupe SNI, Centuty 21, SeLoger.com...), représentant 18,1% de l'ensemble du marché.
