Logement - Feu vert pour l'encadrement des loyers à Paris dès le 1er août

Après plusieurs décalages, l'encadrement des loyers se mettra bien en place dès cet été à Paris (voir notre article du 25 mars 2015). Un décret du 10 juin 2015 fixe en effet les modalités de mise en œuvre du dispositif d'encadrement du niveau de certains loyers. Ce texte est d'application immédiate, mais, compte tenu de la nécessité d'un arrêté préfectoral pour fixer les loyers de référence, l'encadrement devrait entrer en vigueur le 1er août, selon les indications fournies par Sylvia Pinel dans son communiqué du 12 juin. Cet arrêté préfectoral officialisera les loyers de référence calculés par l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap), qui a été retenu - sans surprise - pour assurer cette mission (voir notre article ci-contre du 1er décembre 2014).

Un décret de portée générale, mais seulement sur Paris... pour l'instant

Le décret du 10 juin 2015 ne vise pas spécifiquement Paris. Il concerne en effet l'ensemble des communes des agglomérations connaissant une forte tension sur le marché locatif privé. Ces agglomérations sont celles visées dans le décret du 10 mai 2013 fixant le champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants. En pratique, il ne s'appliquera toutefois dans un premier - et dernier ? - temps qu'au seul territoire de Paris intra-muros. Le Premier ministre montre en effet une réticence évidente à étendre le dispositif au-delà de la capitale, même si ce décret en donne désormais la possibilité. En outre, à l'exception de Lille, qui vient d'obtenir l'agrément de l'Adil du Nord (association départementale pour l'information sur le logement) comme observatoire des loyers (voir notre article du 7 avril 2015), les autres agglomérations ne sont souvent pas prêtes techniquement (absence d'observatoire fiable), tandis que plusieurs maires - de droite, mais aussi de gauche comme le maire de Lyon - ont fait connaître leur intention de ne pas demander la mise en place d'un encadrement des loyers. En outre, la tendance actuelle à la baisse des loyers dans la plupart des agglomérations ne plaide pas forcément pour la mise en place rapide d'un tel dispositif.

Les caractéristiques prise en compte

Sur le plan juridique, le décret du 10 juin 2015 est pris en application de l'article 6 de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur). Après avoir rappelé le champ d'application géographique (cf. supra), il précise que les catégories de logements pour les loyers de référence seront déterminées - a minima - par "les caractéristiques du logement relatives au type de location, meublée ou non meublée, au nombre de pièces principales [...]. De même, le découpage géographique du territoire concerné - à Paris, les 80 quartiers de la capitale - doit délimiter des zones homogènes en termes de niveaux de loyer constatés sur le marché locatif.
Curieusement, le communiqué de la ministre du logement évoque la période de construction du logement comme caractéristique à prendre en compte par le préfet pour fixer le loyer maximum de chaque catégorie de logements par secteurs géographiques, alors que cet élément n'est pas mentionné dans le décret. Il est en revanche bien pris en compte dans les travaux préparatoires de l'Olap sur les loyers parisiens (voir notre article ci-contre du 1er décembre 2014).

Peu de précisions sur le "complément de loyer"

Très attendues également, les précisions sur l'application d'un "complément de loyer". Il s'agit en l'occurrence de tenir compte de prestations ou de situations qui peuvent justifier un écart par rapport à la moyenne du marché (vue ou emplacement exceptionnels, terrasse, balcons, prestations haut de gamme...). Sur ce point, le décret déçoit - tout en admettant qu'il est difficile de prévoir tous les cas de figure - et ouvre par conséquent la voie à de probables contentieux. Il se contente en effet d'évoquer des "caractéristiques de localisation et de confort", prises en compte sous réserve qu'elles réunissent trois conditions : ne pas avoir été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement (ce qui est un peu une tautologie compte tenu de l'objet du complément de loyer), être "déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique" et, enfin, ne pas donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d'énergie pour les travaux réalisés par le bailleur.

Et maintenant ?

Autre point à signaler : l'article 6 du décret indique que "les dispositions de l'article 1er peuvent être modifiées par décret". Il faut comprendre que le gouvernement pourra modifier par un décret simple (au lieu du décret en Conseil d'Etat originel) les dispositions relatives au champ d'application géographique de l'encadrement des loyers.
Dès que l'arrêté préfectoral sera paru, l'expérimentation de l'encadrement pourra commencer à Paris. Se poseront alors deux questions. La première concerne les effets réels de l'encadrement sur le niveau effectif des loyers et sur la fluidité du marché locatif. La seconde concerne l'extension ou non du dispositif à d'autres agglomérations, comme le prévoit la loi Alur.
Sur ce point, le communiqué de Sylvia Pinel se garde de fermer la porte, en indiquant que "l'encadrement des loyers sera appliqué de manière progressive, au fur et à mesure de l'agrément des observatoires locaux des loyers sur les différents territoires concernés". Reste à savoir combien d'agglomérations franchiront la porte...

Jean-Noël Escudié / PCA

Références : décret 2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d'encadrement du niveau de certains loyers et modifiant l'annexe à l'article R.366-5 du code de la construction et de l'habitation (Journal officiel du 12 juin 2015).