Logement - Encadrement des loyers à Paris : l'Olap dans les starting-blocks

L'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) a révélé, le 27 novembre, le zonage retenu pour l'encadrement des loyers dans la capitale et présenté quelques exemples de loyers de référence qui pourraient servir de base à cet encadrement, au sens de la loi Alur du 24 mars 2014 (pour l'accès au logement et un urbanisme rénové).
L'encadrement des loyers était l'une des mesures phares - et très contestée - de ce texte. Mesure qui devait s'appliquer dans 28 agglomérations avant que Manuel Valls ne décide de l'abandonner et de la limiter au seul cas de Paris intra-muros. Et encore à titre expérimental.

Un zonage calé sur les 80 quartiers parisiens

Quelques villes, comme Lille, se sont bien portées candidates à cette expérimentation, mais - sans exclure formellement cette hypothèse - Sylvia Pinel, la ministre du Logement, a indiqué que "le texte encadrant les loyers, qui sortira à la fin de l'année, ne concernera que Paris, car c'est la seule commune où l'observatoire est prêt avec des données fiabilisées" (voir notre article ci-contre du 30 septembre 2014).
En attendant, l'Olap - dont le champ de compétence couvre l'ensemble de l'agglomération - se prépare au lancement de l'expérimentation parisienne. Le zonage publié le 27 novembre n'a rien de très original, puisqu'il correspond aux 80 quartiers traditionnels de Paris, à raison de quatre par arrondissement. Si ce découpage historique a le mérite d'exister depuis de très longues décennies, on peut néanmoins se demander s'il est pleinement pertinent au regard de la réalité du marché locatif. Ce zonage s'accompagne d'une cartographie des loyers moyens - à ne pas confondre avec les futurs loyers de référence - qui, elle non plus, ne surprendra personne : les loyers les plus élevés se concentrent dans les 6e et 7e arrondissements, tandis que les prix plus "accessibles" se concentrent dans l'extrême Est de la capitale.

Quatre exemples de loyers de référence

Plus intéressants sont les exemples réalisés par l'Olap sur quatre quartiers. Chacun d'eux est présenté sous la forme d'un tableau qui prend en compte deux éléments (en dehors bien sûr de la localisation géographique liée au quartier). D'une part, la date de réalisation du logement, répartie en quatre tranches : avant 1946, de 1946 à 1970, de 1971 à 1990 et après 1990. D'autre part, le nombre de pièces pour chacune des périodes, réparties également en quatre tranches : une, deux, trois et quatre pièces et plus (sauf pour les logements antérieurs à 1946, qui ne prévoient pas la catégorie "quatre pièces et plus"). Soit au total quinze situations (par exemple, un logement de trois pièces dans un immeuble construit entre 1971 et 1990).
A chaque ligne du tableau correspondent quatre colonnes comprenant le nombre d'observations réalisées par l'Olap (entre 50 et près de 400 selon le quartier et le type de logement), le prix médian mensuel du mètre carré, le prix médian majoré de 20% et le prix médian minoré de 30% (deux bornes prévues par la loi Alur). A titre d'exemple, dans le quartier de Grenelle (XVe arrondissement), le prix médian au mètre carré va de 21,4 euros (un 4 pièces et plus dans un immeuble antérieur à 1946) à 27,9 euros (un 1 pièce dans un immeuble postérieur à 1990). De façon logique, le prix au mètre carré décroît avec la surface du logement. Un regret toutefois : faute d'indication sur la surface moyenne des différentes catégories, il n'est pas possible d'afficher le loyer moyen total par catégorie.
Juste avant la publication de cette démonstration de savoir-faire, le conseil d'administration de l'Olap, réuni le 20 novembre, a décidé de déposer auprès du ministère du Logement une demande d'agrément pour être retenu comme observatoire officiel des loyers sur Paris. Prudent - même si le choix ne fait guère de doute -, l'Olap annonce qu'il ne publiera les chiffres des 76 autres quartiers de Paris qu'après son agrément.