Alur - Encadrement des loyers : seuls 8 observatoires locaux des loyers sur 19 présentent des données exploitables

Les résultats de l'expérimentation sur les observatoires locaux des loyers, lancée en décembre 2012 par Cécile Duflot, alors ministre de l'Égalité des territoires et du Logement, interrogent sur la faisabilité de l'une des mesures phare de la loi Alur, l'encadrement des loyers. Et le temps presse, l'actuelle ministre en charge du Logement, Sylvia Pinel ayant promis que les décrets sur l'encadrement des loyers seront publiés au début de l'automne prochain pour une mise en oeuvre effective à la fin de l'année 2014 dans l'agglomération parisienne (qui dispose dèjà de son observatoire : l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne/Olap), puis dans un second temps dans les 28 autres zones tendues où le dispositif est conditionné à la présence d'un observatoire (voir notre article ci-contre du 23 mai 2014). Car, rappelons-le, c'est à partir des données fournies par les observatoires locaux des loyers que les préfets pourront déterminer le loyer médian de référence (*)...
Or, sur les 19 observatoires des loyers engagés dans l'expérimentation, seuls 8 seraient en mesure de produire des données "exploitables", selon le bilan de l'expérimentation réalisé par l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil) en mars 2014, et récemment publié sur le site du ministère. Dans le détail, trois territoires avaient, au 5 février 2014, rempli à 100% leurs objectifs de collecte : Paris (avec des données sur 38.715 logements), Montpellier (10.199 logements) et Toulouse (7.964 logements). Cinq l'ont approché à 75% ou plus : Alençon (Orne), Saint-Denis de la Réunion, Nice, Lille et Rennes (**). C'est peu.

Difficultés rencontrées sur les territoires

Pour le comité scientifique instauré dans le cadre de la mise en place des observatoires locaux des loyers, qui avait également rendu un rapport, en février, c'est notamment "en raison d'un blocage des professionnels plus ou moins important selon les territoires", que "de nombreuses expérimentations n'ont pas pu être menées jusqu'à leur terme". La Fnaim avait notamment suspendu sa participation aux observatoires locaux des loyers de juin 2013 à février 2014.
L'Anil confirme qu'il a "parfois été compliqué d'obtenir l'accord de principe des organisations professionnelles et de faire admettre la nécessité de recueillir des informations comprenant l'adresse" des logements, précisant que "le modèle de convention observatoire/fournisseur de données, qui apporte toutes les garanties souhaitables relativement à la confidentialité des données recueillies, a permis de débloquer la plupart des situations". Parallèlement, l'Agence mentionne plusieurs problèmes d'ordre technique, comme l'hétérogénéité des nomenclatures.
Selon son rapport, un accord a été signé entre le SOeS (service statistique du CGDD) et la Cnaf afin de permettre la mise à disposition des données issues des fichiers de gestion des aides personnelles au logement (APL) en vue d'une expérimentation. "L'objectif est d'évaluer l'utilisation qui pourrait en être faite, soit pour compléter la collecte auprès des professionnels de la gestion locative et des bailleurs gérant directement ou de leurs locataires, soit pour pallier l'absence d'enquêtes dans les zones où la densité du parc locatif privé est faible", précise l'Anil. Ce travail exploratoire serait réalisé par le Cerema en 2014.

20% du financement apporté par les collectivités

L'Anil a également évalué le coût des observatoires. Ainsi, le coût de la collecte réalisée auprès des professionnels s'étale entre 1 et 10 euros par unité de logements, selon l'existence ou non de partenariats antérieurs à la constitution de l'observatoire, la "possibilité d'utiliser plus ou moins largement des outils d'extraction informatique", ou encore le "nombre moyen de références recueillies". S'agissant de la collecte auprès des particuliers, son coût moyen est de 31 euros par enquête, mais "pour les observatoires existants, ce coût moyen devrait baisser quelque peu en 2014". En effet, ce coût s'explique "notamment par l'impossibilité de cibler préalablement les logements concernés", qui peuvent donc ne pas correspondre au champ de l'enquête (propriétaires occupants ou locataires du logement social).
En termes de financement, celui de l'État est "prépondérant" (68%). "Le complément est ensuite apporté par les collectivités locales (20%), l'autofinancement (10%) et marginalement (2%) par d'autres financements". L'apport des collectivités est très divers, allant de 0 à 85.000 euros.

Un comité de pilotage pour chaque observatoire ?

De ce bilan, l'Anil tire plusieurs recommandations "visant à renforcer l'architecture du réseau [des observatoires], à mieux structurer l'organisation de la collecte, et à améliorer la productivité dans les différentes tâches". L'agence souhaite notamment que soit "constitué dans chaque observatoire un comité de pilotage comprenant l'État (Dreal et/ou DDT et DDTM), les collectivités qui financent, les autres organismes financeurs s'il en existe, les principaux organismes professionnels (Fnaim, Unis, SNPI, notaires, FPI..) et les associations de locataires".
Il serait par ailleurs essentiel, pour l'Anil, d'améliorer les outils de collecte et de traitement local et l'utilisation du site extranet. Elle jugerait également opportun de "fixer au début janvier le démarrage de la collecte et à la fin du mois de juin son achèvement", car "les mois de juillet-août sont peu propices au recueil de données" et "la publication des résultats doit intervenir avant la fin de l'année".
Enfin, "le financement de l'État pourrait être assorti pour partie d'une obligation de résultat", suggère-t-elle. Financement qui serait "versé en deux fois, le premier versement ayant lieu au premier semestre et le second étant conditionné au respect des dispositions prévues dans la convention". Elle envisage également un "bilan financier, établi selon un plan défini nationalement", ce qui "permettrait de mieux calibrer les financements nationaux en fonction notamment des coûts unitaires pour les différentes tâches".

Vers des zonages plus pertinents

Le comité scientifique formule également plusieurs recommandations, invitant notamment à approfondir les travaux de modélisation pour permettre de "construire des zonages plus pertinents". "Le nombre de zones et leur périmètre devraient être optimisés de sorte qu'à l'intérieur de chaque zone, les logements présentent le moins d'hétérogénéité", préconise-t-il.
Il recommande aussi "la réalisation d'enquêtes par internet, sous réserve des conclusions de l'expérience menée par l'Insee [dans le cadre de l'enquête logement]", ce qui "diminuerait significativement les coûts de collecte". A cette condition, "cette approche pourrait alors devenir financièrement supportable".

(*) Pour rappel, selon la loi Alur, les loyers du territoire concerné par l'encadrement des loyers devront s'inscrire dans la fourchette comprise entre le loyer de référence minoré de 30% et le loyer de référence majoré de 20%.

(**) Les 11 autres territoires sont Saint-Etienne (30%), Nantes (51%), Strasbourg (36%), Lyon (21%), Fort-de-France (0%), Marseille (9%), Bordeaux (30%), les Landes (59%), Bayonne (70%) et Toulon (29%). Le dernier, le territoire de Belfort-Besançon atteint 37% dans la réalisation de ses objectifs, mais en se limitant à Besançon, le taux de réalisation est de 79%.