Habitat - Logement : la course de vitesse est engagée

C'est une véritable course de vitesse qui devrait se jouer dès les premiers jours de la rentrée. D'un côté, le gouvernement qui - dans la lignée de la promesse faite par François Hollande durant la campagne présidentielle - s'est engagé sur la production de 500.000 logements par an sur la durée de la mandature - dont 150.000 logements sociaux - et a multiplié les annonces de réformes, en particulier par la voix de Cécile Duflot, la très active ministre du Logement. De l'autre, le marché qui s'oriente clairement vers une baisse de la production de logements et dont pratiquement tous les clignotants sont désormais au rouge (voir nos articles ci-contre du 25 juillet et du 31 mai 2012).
Face à cette détérioration de la conjoncture du logement, le gouvernement n'entend pas rester inactif. Il a ainsi déjà pris deux mesures symboliques qui, si elles ne devraient pas accroître le nombre de logements produits, témoignent en revanche de sa volonté de prendre le dossier à bras-le-corps. La première consiste en l'abrogation de la loi du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire (voir notre article ci-contre du 26 juillet 2012). Celle-ci avait pourtant pour ambition de favoriser la construction de logements en assouplissant temporairement les contraintes des documents d'urbanisme, mais s'est vite révélée trop contraignante et mal adaptée. La seconde mesure très symbolique concerne le décret du 20 juillet 2012, qui met en place un dispositif d'encadrement des loyers dans 38 agglomérations (voir notre article ci-contre du 23 juillet 2012).

Rendez-vous à la rentrée

Mais l'essentiel du chantier de la réforme du logement devrait se déployer à partir de la rentrée. Si le contenu commence à se dessiner, il reste toutefois à en connaître la forme : grand texte d'ensemble sur le logement - plus visible et plus emblématique, mais difficile à planifier dans un agenda parlementaire qui s'annonce très chargé - ou répartition des mesures dans plusieurs textes, en utilisant notamment le projet de loi de finances ?
Quelle que soit la formule retenue, plusieurs dossiers sont d'ores et déjà sur la table. Lors de la réunion des préfets à Matignon, le 31 juillet, Jean-Marc Ayrault a ainsi confirmé que le gouvernement allait porter à 25%, au lieu de 20% aujourd'hui, le taux minimal de logements sociaux par commune, dans le cadre de la loi Solidarité et renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000. Ce relèvement du plancher devrait s'accompagner d'un relèvement des pénalités en cas de non-respect. En attendant, le Premier ministre a demandé aux préfets de se montrer "vigilants" sur l'application de la loi SRU.
La mise à disposition de terrains appartenant à l'Etat pour construire des logements sociaux semble également en bonne voie, avec des premières cessions gratuites dès cet automne. Sur la période 2012-2016, l'Etat pourrait céder environ 2.000 hectares sur 900 sites, permettant la construction de 110.000 logements sociaux.
De même, une loi-cadre devrait intervenir "dans les prochains mois". Elle pourrait contenir différentes mesures : remplacement de la loi de 1989 sur les rapports locatifs afin de donner une base législative spécifique au nouveau dispositif d'encadrement des loyers, simplification des procédures d'aménagement et d'urbanisme, lutte contre les recours abusifs qui paralysent certaines opérations, réforme de la sectorisation prioritaire de la politique de la ville...

Des dossiers plus incertains

Le dossier du livret A - essentiel pour le financement du logement social - semble en revanche plus incertain. Si le principe d'une hausse du plafond des dépôts paraît acquis, ses modalités restent encore sujettes à discussion, notamment pour ce qui concerne le calendrier de mise en oeuvre (revalorisation en une fois ou en plusieurs étapes ?) et le montant du nouveau plafond (doublement promis ou hausse plus modeste ?). Le jeu reste également ouvert pour ce qui concerne la probable nouvelle ponction sur les ressources du 1% logement.
Enfin, certains chantiers ne devraient sans doute pas déboucher, au mieux, avant 2013. C'est le cas de la réforme des aides à la pierre, sur laquelle Jean-Marc Ayrault a demandé aux préfets de "poursuivre les négociations" avec les intercommunalités et les départements en vue d'"étendre les délégations relatives à l'aide à la pierre". C'est aussi bien sûr le cas pour une éventuelle réforme des aides personnelles au logement. Le récent rapport de l'Igas a bien montré les limites du dispositif actuel mais, face à un dossier complexe et potentiellement explosif, les différents ministres concernés sont restés très prudents.
Enfin, après des débuts difficiles à la suite d'un arbitrage gagné par Bercy sur la fermeture des places supplémentaires hivernales, la concertation s'est également engagée sur une réforme de l'hébergement (voir notre article ci-contre du 6 juillet 2012).
Si les chantiers ouverts ou en voie de l'être sont nombreux, il reste que leur achèvement et plus encore leur impact effectif vont prendre plusieurs mois, sinon bien davantage. Dans ces conditions, la persistance d'un climat plus que morose dans le secteur de l'habitat risquerait fort de compromettre l'objectif des 500.000 logements annuels.