Habitat - Le Sénat modifie à la marge les dispositions du projet de loi Alur sur le logement
Le Sénat a adopté à son tour, vendredi 31 janvier, en seconde lecture, le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur, voir notre article ci-contre du 31 janvier 2014). Après la refonte en profondeur, par un amendement gouvernemental introduit lors de l'examen par la commission des affaires économiques de l'Assemblée (voir notre article ci-contre du 20 décembre 2013), le volet logement d'Alur était très largement stabilisé. L'examen du texte par le Sénat ne l'a donc modifié qu'à la marge, principalement sur des mesures que ce dernier avait introduites en première lecture et qui ont été écartées par l'Assemblée nationale.
Les collectivités ne financeront pas les observatoires des loyers, sauf...
Le Sénat a ainsi validé le dispositif d'encadrement des loyers. La seule modification significative concerne la précision apportée sur le financement des observatoires des loyers, qui sera "assuré notamment par des contributions ou subventions de l'Etat, dans la limite de l'enveloppe prévue à cet effet dans le cadre de la mission Égalité des territoires, logement et ville". En séance, Cécile Duflot a confirmé que ce financement serait bien assuré par l'Etat pour les missions directement liées au suivi des loyers. En revanche, si les observatoires participent à des initiatives locales, pilotées avec les collectivités territoriales - par exemple sur le suivi du programme local de l'habitat (PLH) - "il est logique que ces missions soient cofinancées avec les collectivités".
De son côté, le gouvernement a fait adopter un amendement précisant les modalités de détermination des loyers de référence par le préfet du département. Ainsi, "les catégories de logement et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l'observatoire local des loyers" et "chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l'observatoire local des loyers selon les catégories de logement et les secteurs géographiques". Puis, "chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés, respectivement par majoration et par minoration du loyer de référence en fonction de la dispersion des niveaux de loyers observés par l'observatoire local des loyers". Dernière précision : en Ile-de-France, c'est le préfet de région qui assure la mission confiée aux préfets de départements dans le reste de la France.
GUL : le gouvernement continue d'ajuster son texte
Sur le droit au logement opposable, deux amendements identiques donnent à la commission de médiation la possibilité de saisir le juge pour suspendre une mesure d'expulsion à l'encontre d'un demandeur reconnu prioritaire au titre du Dalo. Le gouvernement a fait également adopter un amendement permettant au président d'un EPCI d'assurer l'exercice des compétences déléguées Dalo et hébergement, pour la partie concernant les décisions individuelles (en lieu et place de l'assemblée délibérante, ce qui semblait peu opérationnel).
Sur la GUL, les sénateurs ont adopté un amendement qui fait de la souscription de la garantie la position de droit commun. Pour que la GUL ne s'applique pas, il faut que le bailleur y renonce expressément et que cela soit mentionné dans le contrat de location. De son côté, le gouvernement a continué d'introduire des modifications dans un dispositif qui semble avoir quelque peine à se stabiliser. Ainsi, la GUL devrait s'appliquer également aux contrats de sous-location des logements gérés par les associations d'intermédiation locative. De même, un amendement du gouvernement donne à la future agence chargée de la gestion de la GUL compétence pour organiser et financer les actions d'accompagnement social des locataires qui présenteraient des difficultés économiques ou sociales spécifiques. L'agence aura aussi la possibilité de ne pas poursuivre les locataires pour impayés, lorsque ces derniers sont en situation de "difficultés particulières économiques ou sociales".
Une "conférence intercommunale du logement" pour les EPCI
Sur les attributions de logements, un amendement donne à tout EPCI doté d'un PLH la possibilité de créer une "conférence intercommunale du logement" regroupant élus, représentants de l'État, associations, bailleurs sociaux et autres réservataires. Les sénateurs ont par ailleurs supprimé l'obligation, pour un office public de l'habitat (OPH) d'une commune membre d'un EPCI, d'être rattaché à ce dernier.
Un autre amendement complique encore la vente de logements HLM, en ajoutant une nouvelle condition : les logement concernés devront désormais répondre "à des normes de performance énergétique minimale fixées par décret". Enfin, les sénateurs ont rétabli la "Vefa inversée" pour les organismes HLM, autrement dit la possibilité, à titre expérimental, de vendre à des opérateurs privés des logements libres réalisés en accessoire à une opération principale de construction de logements sociaux réalisée sur des terrains acquis dans le cadre de la loi du 18 Janvier 2013 de mobilisation pour le logement. Ils ont également rétabli la possibilité, pour les organismes HLM, d'assurer - à titre accessoire - la gestion de copropriétés issues du parc privé.
Jean-Noël Escudié / PCA
Référence : projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), adopté en seconde lecture par l'Assemblée nationale le 16 janvier 2014 et par le Sénat le 31 janvier 2014.
