Alur - La GUL, une assurance parmi d'autres ?
A l'approche de l'examen, en deuxième lecture, du projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), la GUL (garantie universelle des loyers) - l'une des mesures phares du texte, mais aussi l'une des plus contestées - voit ses ambitions se restreindre singulièrement. Alors que la commission des affaires économiques doit entamer l'examen du texte le 17 décembre, la prudence s'impose toutefois dans la mesure où Cécile Duflot a assuré qu'elle souhaitait "co-construire" la nouvelle mouture de la GUL avec le Parlement.
La GUL devient facultative
Il semble dès à présent que la GUL nouvelle formule différera sensiblement du dispositif prévu dans le texte initial. "Le cumul de la GUL et du cautionnement est interdit", indique le ministère du Logement. "La GUL se substituera au cautionnement, c'est-à-dire que le propriétaire qui souhaite demander à un candidat locataire que des proches se portent caution pour lui ne pourra pas bénéficier de la GUL", dit encore le ministère. Une autre façon de dire ce que Cécile Duflot avait déjà dévoilé à l'AFP le 13 décembre, à savoir que "la GUL nouvelle mouture sera toujours publique, gratuite et aura un caractère automatique : elle couvrira tous les baux signés à compter du 1er janvier 2016. Mais elle ne sera pas obligatoire, puisque le bailleur pourra encore décider de lui préférer une caution". Un caractère facultatif qui rappelle, sous une autre forme, la très récente proposition de groupe de travail mis en place par le Sénat sur le sujet (voir notre article ci-contre du 12 décembre 2013).
Universelle ?
L'abandon du caractère obligatoire - pourtant valorisé par le mot "universelle" dans l'intitulé du dispositif - constitue un changement de taille, qui bouleverse l'équilibre du projet. Car le dispositif s'appliquerait potentiellement à 6 millions de baux (soit ceux correspondants à tous les logements du parc privé, en location nue ou meublée, à titre de résidence principale, et pour les locataires dont le taux d'effort est inférieur ou égal à 50 %). Or si la GUL devient facultative, on voit mal comment elle pourrait concerner l'ensemble des locataires du parc privé. Elle aura certes le mérite d'être un dispositif public, garanti in fine par l'Etat et au coût sans doute inférieur à celui d'une assurance privée, comme il en existe déjà. Mais rien ne dit que les bailleurs privés se laisseront tenter par le dispositif et ne préféreront pas la traditionnelle caution. Et cela même si la GUL semble objectivement plus intéressante, avec sa couverture pouvant aller jusqu'à 18 mois de loyers et son coût entièrement socialisé par le biais du budget de l'Etat.
Plus de référence au loyer réel
De même, l'annonce d'une GUL facultative rompt le délicat équilibre entre bailleurs et locataires - sujet ininterrompu de polémiques depuis la présentation du projet de loi Alur -, en laissant au seul bailleur le choix de recourir ou non au dispositif.
Une autre modification importante devrait également être adoptée lors de la seconde lecture du texte. Elle concerne la prise en compte du loyer couvert par la GUL. Il ne s'agira plus du loyer réellement acquitté, mais du loyer médian de référence qui sera fixé localement par les préfets, dans le cadre de la loi Alur, et calculé grâce aux futurs observatoires locaux des loyers. Les étudiants et les ménages précaires pourraient toutefois avoir un loyer de référence "un peu supérieur aux autres locataires". A noter également que dans le cas des étudiants, "qui ne gagnent pas leur vie", le cumul de la caution et de la GUL serait possible.
Quant au bailleur qui choisit de fixer le montant de son loyer au-delà du niveau du loyer de référence et qui souhaiterait être totalement couvert en cas d'impayé, il pourrait souscrire une assurance complémentaire classique pour la fraction du loyer dépassant le loyer médian.
Un coût de 400 millions d'euros pour l'Etat en vitesse de croisière
Ces évolutions expliquent la chute du coût de la GUL. La semaine dernière, Cécile Duflot annonçait encore que le coût du dispositif serait de 500 à 600 millions d'euros (voir notre article ci-contre du 10 décembre 2013). Finalement, celui-ci ne serait plus désormais "que" de 400 millions d'euros lorsque la garantie sera pleinement en place.
De même, la gestion de la GUL - qui était supposée mobiliser plusieurs centaines de personnes regroupées au sein d'un organisme ad hoc - ne nécessiterait plus qu'une agence d'Etat légère, comptant 20 à 40 personnes. Mais, en contrepartie, la gestion au quotidien des impayés de loyer serait confiée à des prestataires agréés (gestionnaires de biens, associations agréées, "professionnels du monde de l'assurance", huissiers de justice...) Ce réseau d'opérateurs agréés devrait permettre "un maillage fin du territoire", espère le ministère. Outre la gestion des impayés, ils seront chargés de vérifier le respect des conditions exigées pour bénéficier de la GUL ; de s'assurer du versement en tiers payant au bailleur des allocations logement du locataire au premier impayé ; de mettre en œuvre un plan de traitement social des impayés de loyers ; d'accompagner le cas échéant les locataires dans la recherche d'un autre logement.
Enfin, on n'oubliera pas de rappeler une autre modification, qui remonte déjà à quelques jours : l'idée d'un prélèvement sur les loyers (système assurantiel) semble abandonnée, au profit d'un financement public, assuré par l'Etat ("sans prélèvement fiscal supplémentaire", insiste le ministère) et, pour environ le tiers de la dépense (160 millions d'euros aujourd'hui dirigé vers le financement de la GRL que la GUL remplacera), par un apport d'Action Logement.
