Logement - Alur : premiers amendements de la commission des affaires économiques du Sénat

Après la commission des affaires sociales, qui s'était penchée sur les dispositions relatives à l'hébergement et à l'accès au logement (voir notre article ci-contre du 4 octobre 2013), la commission des affaires économiques du Sénat, saisie à titre principal, a entrepris à son tour d'examiner le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur, voir notre article ci-contre du 26 juin 2013 pour le contenu du volet logement du texte). Après avoir été adopté en première lecture à l'Assemblée nationale le 17 septembre, le projet de loi doit en effet être examiné en séance du 22 au 25 octobre.
En attendant, la commission des affaires économiques du Sénat a entamé l'examen des articles et déjà adopté de nombreux amendements, déposés pour leur très grande majorité par le rapporteur du texte, Claude Dilain, sénateur (PS) de la Seine-Saint-Denis et ancien maire de Clichy-sous-Bois. Il s'agit toutefois, pour l'essentiel, d'amendements de précision, de cohérence ou de nature rédactionnelle, qui ne modifient pas le contenu des articles concernés. Quelques amendements de fond méritent cependant d'être signalés.

Encadrement des loyers : les caractéristiques "exceptionnelles" renvoyées à un décret

Ainsi, un amendement (n°343, art.3) renvoie sagement à un décret en Conseil d'Etat le soin de définir les "caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par leur nature et leur ampleur" qui peuvent justifier une dérogation à l'encadrement des loyers. Dans sa rédaction initiale, l'article s'annonçait en effet comme un véritable "piège à contentieux".
De même, l'amendement n°352 (art.3) rétablit l'encadrement de l'évolution des loyers au renouvellement dans les zones non tendues, qui avait été supprimé par la nouvelle rédaction des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Toujours à l'article 3, un amendement adopté (n°346) instaure une amende administrative pouvant aller jusqu'à 3.000 euros pour une personne physique et 15.000 euros pour une personne morale, à l'encontre du bailleur qui exigerait du locataire ou de sa caution un "document interdit".

Précisions sur la Garantie universelle des loyers

L'examen de l'article 8, consacré à la garantie universelle des loyers (GUL) était très attendu, compte tenu de la vive polémique qui s'est engagée sur ce dispositif (voir notre article ci-contre du 9 septembre 2013). Et comme on pouvait s'y attendre, un amendement du gouvernement (n°533) est venu modifier le texte initial. Pour inciter les bailleurs à réagir vite, il précise que "le montant d'aide versée au titre de la garantie est réduit ou supprimé en cas de déclaration tardive par le bailleur des impayés de loyers ou si le bailleur fait preuve de négligence dans l'exercice de ses droits".
Côté "carotte", l'amendement du gouvernement prévoit, dans une rédaction un peu étrange, que "des organismes de toute nature sont agréés par l'agence de la garantie universelle des loyers afin de vérifier le respect des conditions exigées pour bénéficier de la garantie universelle des loyers, de traiter les déclarations d'impayés présentées par les bailleurs, de s'assurer du versement en tiers payant au bailleur des allocations logement du locataire au premier impayé, de mettre en œuvre un plan de traitement social des impayés de loyers et d'accompagner le cas échéant les locataires dans la recherche d'un autre logement". Ces organismes de toute nature seront toutefois soumis au respect d'un cahier des charges fixé par décret.

Lourdes sanctions pour les expulsions "sauvages"

Sur la prévention des expulsions, un amendement du groupe communiste, républicain et citoyen (n°61, avant l'art.10) - soufflé par l'association Droit au logement (DAL) - punit de trois ans de prison et 30.000 euros d'amendes "le fait d'expulser par la contrainte un tiers d'un lieu habité sans avoir obtenu le concours de l'Etat [...], à l'aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contraintes [...]". Outre la reprise des modifications introduites par la commission des affaires sociales (voir notre article ci-contre du 4 octobre 2013), deux amendements des groupes PS et CRC (n°271 et n°62, art. 10) permettent au juge de l'expulsion de prendre en considération le délai prévisible de relogement des intéressés - qui peut varier fortement d'un territoire à l'autre - lors de l'examen de la demande de délai.
Sur l'habitat participatif et coopératif, un amendement de Marie-Noëlle Lienemann et du groupe socialiste (n°263, art. 22) assouplit les conditions de participation des organismes HLM à de tels projets, en supprimant l'obligation de détenir des droits de jouissance sur un nombre de logements, ce nombre étant fixé par rapport à la proportion du capital que détient l'organisme.
Sur ce même article, un amendement du groupe écologiste (n°75) autorise les sociétés d'habitat participatif, y compris les sociétés d'autopromotion, à proposer des services et des activités ouvertes aux autres habitants (salles de réunion, cafés associatifs, épiceries solidaires...).

Copropriétés dégradées : encore du nouveau

Un amendement du rapporteur (n°465, art.22 ter nouveau) assouplit le régime des opérations relatives à l'occupation de bâtiments par des résidents temporaires, prévu par la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (Molle). Il passe en effet d'une procédure d'agrément opération par opération à une procédure d'agrément par organisme.
Sur l'énorme chapitre consacré au redressement des copropriétés dégradées, un amendement du rapporteur (n°535, art.27) rend obligatoire la souscription d'une assurance par chaque copropriétaire. Actuellement, environ 5% de copropriétaires occupants ne sont pas assurés, de même que près de 50% de copropriétaires bailleurs (pour les risques dont ils doivent répondre en qualité de bailleur).
Un autre amendement (n°369, art.31) précise les conditions de mise en œuvre des opérations de requalification de copropriétés dégradées d'intérêt national. Il indique notamment que des opérations ne pourront être qualifiées d'intérêt national que si elles ne peuvent être menées par les collectivités territoriales du fait de leur complexité ou de l'ampleur des investissements nécessaires.
Sur l'habitat indigne, un amendement du rapporteur (n°480, art.41) rend automatique le transfert à l'EPCI des pouvoirs de police spéciale des maires en matière d'habitat, sauf en cas d'opposition du maire. Un autre amendement (n°518, art. 46 septies nouveau) supprime l'article 46 septies nouveau introduit par  l'Assemblée qui instaurait un dispositif d'autorisation préalable de mise en location, délivrée par les collectivités territoriales et qui avait tout d'une usine à gaz.

Jean-Noël Escudié / PCA

Références : projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (adopté en première lecture par l'Assemblée nationale le 17 septembre 2013, examiné par le Sénat du 22 au 25 octobre 2013). 

l'Anah espère encore plus d'améliorations pour les copropriétés

Le projet de loi Alur sur le logement contient une "véritable révolution silencieuse" à l'égard des copropriétés en difficulté, a salué, le 9 octobre, Dominique Braye, président de l'Agence nationale de l'Habitat (Anah) et auteur en 2012 d'un rapport pour "prévenir et guérir les copropriétés en difficulté" dont 80% des propositions ont été reprises dans le rapport. Toutefois, pour Dominique Braye, il manque un "triptyque essentiel".
Le rapport jugeait nécessaire d'instaurer la mise en place d'un "diagnostic technique obligatoire sur les travaux", suivi par un "plan pluriannuel des travaux", et enfin "un fonds de travaux obligatoire", sorte d'épargne obligatoire de 5% que les copropriétaires verseraient en plus de leurs charges annuelles, au syndic, dans un fonds spécifique mis en réserve pour les gros travaux futurs de rénovations de l'immeuble. "Ce fonds de travaux doit permettre de lisser l'effort financier des copropriétaires tout en restant modeste", explique Dominique Braye, qui l'estime autour de 100 à 150 euros par an et par appartement. 
Le projet de loi Alur reprend bien l'idée d'un fonds de travaux - baptisé "fonds de prévoyance" et abondé par au minimum 5% du budget annuel de fonctionnement de la copropriété - mais seulement pour les copropriétés de plus de 50 lots. "Cela exclut plus de 95% des copropriétés", regrette Dominique Braye.
AFP