Alur - Alur en seconde lecture au Sénat : les principaux amendements adoptés en commission

La commission des affaires économiques du Sénat a adopté en deuxième lecture, mercredi 22 janvier 2014, l'ensemble du projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), en vue d'un examen en séance publique prévu les 29, 30, 31 janvier et éventuellement 1er février 2014. Zoom sur les modifications "logement" apportées par les sénateurs et concernant de près les collectivités.

Zones tendues : changement de critères

Les critères utilisés pour définir les zones en tension qui devront être dotées d'un observatoire des loyers sont précisés par un amendement du rapporteur Claude Dilain. Il s'agirait désormais des "zones d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social". La liste des communes comprises dans ces zones serait fixée par décret. Les sénateurs suppriment ainsi la référence à l'article 232 du Code général des impôts sur la taxe annuelle sur les logements vacants (article 3).

Observatoires locaux des loyers – délais de mise en conformité

Les observatoires locaux des loyers déjà en place pourraient être agréés à titre transitoire jusqu'au 31 décembre 2015 dès lors qu'ils "respectent les différentes exigences prévues pour faire l'objet d'un agrément ministériel", même si leurs statuts ne sont pas (encore) conformes aux dispositions prévues dans la loi Alur. "La transformation de ces observatoires en association ou en groupement d'intérêt public nécessite en effet un délai de mise en œuvre qui serait susceptible de retarder la mise en œuvre du dispositif d'encadrement des loyers", explique le rapporteur dans son exposé des motifs (article 3).

GUL : modulation du plafond de loyer, APL en tiers-payants, locataires indélicats…

Le rapporteur Claude Dilain a réussi à faire passer ses 28 amendements déposés sur la Garantie universelle des loyers. Parmi ceux-là, à noter que le plafond de loyer, pour bénéficier de la GUL, serait "modulé en fonction de la localisation du logement, de sa catégorie et de sa surface".
Pour éviter l'effet boule de neige des impayés, le bailleur qui souhaitera bénéficier des aides de la GUL devrait demander le versement des aides personnelles au logement (APL) en tiers-payant (une condition qui "sera précisée par décret et s'appliquera uniquement en cas d'impayés").
Toujours dans le cas où un bailleur souhaitera bénéficier de la GUL, et pour éviter cette fois les locataires indélicats, le locataire devrait demander auprès de l'agence de la GUL (ou des centres de gestion agréés) une attestation justifiant qu'il n'a pas de dette à l'égard de l'agence et qu'il n'a pas fait de fausse déclaration depuis au moins deux ans. Justement, un amendement clarifiant les missions confiées aux centres de gestion agréés précisent qu'ils seraient chargés de la mise en œuvre opérationnelle de la garantie (services aux bailleurs et aux locataires), mais aussi d'informer les locataires des déclarations d'impayés de loyer des conséquences de ces déclarations (notamment des voies de recours possibles, 'article 8').

Retour de la Vefa inversée sur les terrains cédés par l'Etat

Un amendement défendu par la sénatrice PS de Paris Marie-Noëlle Lienemann, par ailleurs présidente de la Fédération nationale des sociétés coopératives d'HLM (l'une des cinq composantes de l'Union sociale pour l'habitat), a été adopté, permettant de réintégrer la "Vefa inversée". Il vise, "de manière encadrée et à titre expérimental" pour une durée de 5 ans, à permettre aux organismes HLM qui satisfont à leurs objectifs de production et de rénovation, de vendre à des opérateurs privés des logements libres réalisés "en accessoire" à une opération principale de construction de logements sociaux réalisée sur des terrains acquis auprès de l'Etat (dans le cadre de la loi du 18 Janvier 2013). "Etant entendu que ces logements libres non conventionnés ne bénéficieraient pas du mécanisme de décote qui serait consentie pour les logements sociaux", précise l'exposé des motifs.
"En pratique", argumente Marie-Noëlle Lienemann, ce dispositif ne s’appliquerait qu'aux programmes constitués majoritairement de logements sociaux. Il permettrait "que la globalité de l’opération ne soit pas confiée à un opérateur privé qui vendrait en grande majorité des logements sociaux à des organismes HLM et qui ne réaliserait en fait qu’un très faible nombre de logements libres" (article 49).

Gestion des copropriétés privées par un organisme HLM

Un autre amendement de l'ex-ministre du Logement rétablirait la possibilité, pour les organismes d’HLM qui le souhaitent, de prendre en gestion des copropriétés issues du parc privé "de manière limitée et accessoire à leur activité de base". Le caractère "limité" sera précisé par décret (article 49).

Logement indigne

Suite à l'adoption d'un amendement du rapporteur un agent immobilier pourrait saisir le maire du cas d'un logement manifestement indigne proposé par son propriétaire à la location (article 9).

Changement d'usage temporaire pour location touristique

Par amendement du rapporteur Claude Dilain, les communes pourraient définir un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l'habitation à une clientèle de passage (pratique considérée comme une location touristique). Les sénateurs précisent qu'en cas de PLUI, la délibération serait prise par l'organe délibérant de l'EPCI. Des dispositions qui avaient été supprimées par les députés (article 6 ter).

Valérie Liquet avec AEF Habitat et Urbanisme

Urbanisme : les sénateurs rétablissent leurs dispositions sur le PLUI
Comme on pouvait s'y attendre, les sénateurs ont rétabli en commission en deuxième lecture, les dispositions qu'ils avaient votées en première lecture à l'article 63 relatif au plan local d'urbanisme intercommunal (PLUI). Après l'adoption d'un amendement défendu par le co-rapporteur du texte, Claude Bérit-Débat (PS, Dordogne), la version sénatoriale redonne la possibilité de s'opposer au transfert de la compétence à l'intercommunalité avec une simple minorité de blocage, composée d' "un quart des communes représentant au moins 10 % de la population". Pour mémoire, alors que la ministre du Logement s'était rangée à la position du Sénat, les députés avaient introduit en séance publique une minorité de blocage dont le niveau était fixé à "45 % des communes représentant au moins 45 % de la population", au lieu de la majorité qualifiée qu'ils avaient votée en commission fin décembre. Anne Lenormand