Logement - Pour prévenir les copropriétés dégradées, le rapport Braye n'hésite pas à bousculer les habitudes
Dominique Braye, le président de l'Agence nationale de l'habitat (Anah), a remis ce 19 janvier à Benoist Apparu son rapport sur les copropriétés dégradées. Ce document de près de 120 pages - hors annexes - formule pas moins de 144 propositions pour traiter une question appelée à devenir l'un des points clés de la politique du logement dans les prochaines années. La France compte en effet environ 6,2 millions de résidences principales en copropriété (8 millions avec les résidences secondaires), dont 800.000 à un million en mauvais état ou sans confort, parmi lesquelles 300.000 peuvent être considérées comme très dégradées. Seuls 50 à 60.000 de ces logements font actuellement l'objet d'une mesure de suivi, ce qui laisse entrevoir l'effort restant à réaliser. L'Anah consacre d'ailleurs déjà à cette question 20% de son budget, soit 91 millions d'euros. A elles seules, les copropriétés construites entre 1950 et 1980 nécessitent aujourd'hui des investissements lourds et des travaux d'amélioration énergétique, dont le coût total est estimé 40 à 70 milliards d'euros sur les dix prochaines années. L'essentiel de ces dépenses pourra certes être assumé par les copropriétés elles-mêmes, mais une partie ne pourra pas se faire sans une intervention de la puissance publique.
Apprendre à "penser collectif"
Le rapport de Dominique Braye entend donc identifier les moyens de relever ce défi. L'objectif est double. En amont, il faut agir sur le fonctionnement de la gouvernance de la copropriété, afin d'éviter que s'installent des situations à la fois dégradées et inextricables. Dans l'immédiat, il s'agit de renforcer les actions publiques à destination des copropriétés fragiles et en difficulté. Les principaux enjeux identifiés sont l'information des copropriétaires, l'incitation à lancer les travaux nécessaires, la prévention des difficultés, ainsi qu'une meilleure utilisation des outils existants afin d'aider les copropriétés en difficulté ou en situation très critique.
Pour le président de l'Anah, la mise en oeuvre d'une action d'ensemble et cohérente passera nécessairement par une loi "copropriété". Dominique Braye a tenu en effet à rappeler que "se focaliser uniquement sur les cas les plus dramatiques serait une erreur grave, car ne pas mettre en oeuvre une politique d'ensemble représente l'assurance de voir se développer d'autres foyers de difficultés". De même, cette action d'ensemble ne pourra se faire sans une évolution de mentalités, dans une culture du logement qui reste marquée par l'approche individualiste des propriétaires : "Les copropriétaires doivent apprendre à penser collectif et à voir à plus long terme, à anticiper, notamment avec la mise en place d'un fonds de travaux obligatoire."
La loi "copropriété" proposée par le rapport comporterait ainsi trois dispositions phares, qui ne vont pas manquer de susciter des réactions, tant elles sortent des pratiques habituelles. Tout d'abord, la meilleure information des futurs copropriétaires devrait passer par l'indication, dans les annonces immobilières pour des biens en copropriété, des charges courantes et du montant prévisionnel des travaux d'entretien.
Pour anticiper, un fonds de travaux par propriété
Tout aussi révolutionnaire, la mise en place - en s'inspirant de la législation québécoise en la matière - d'une obligation de faire réaliser un diagnostic technique global (renouvelé tous les dix ans), d'élaborer un plan pluriannuel de travaux et - surtout - de mettre en place un fonds de travaux. Ce fonds serait abondé chaque année par un versement supplémentaire des copropriétaires, en sus des charges, correspondant à 5% du montant de ces dernières. L'existence d'un tel fonds au sein de chaque copropriété permettrait non seulement de disposer d'une partie des ressources nécessaires lors de lancement des travaux, mais aussi de faciliter les prises de décisions collectives, qui butent aujourd'hui très souvent sur la question du financement. Enfin, la troisième mesure phare entend rétablir la confiance entre les copropriétaires et les syndics. Pour cela, elle prévoit notamment la création obligatoire d'un compte séparé pour chaque copropriété ou, à défaut, l'institution de sous-comptes individualisés dans le compte unique du syndic.
Dominique Braye est conscient que ces propositions valent pour l'avenir davantage que pour la résolution des difficultés actuelles dans les copropriétés dégradées. Il est donc indispensable de mettre en place des dispositifs spécifiques pour les copropriétés "en coma dépassé" - comme les qualifie l'Anah -, pour éviter que celles-ci tombent entre les mains de marchands de sommeil. Afin de renforcer le traitement de ces situations, le rapport propose donc de créer, au sein de l'Anah, un "pôle de connaissance et d'expertise" sur la question, ainsi qu'une "instance nationale partenariale", chargée du suivi de ce dossier. Il préconise aussi de développer des dispositifs opérationnels partenariaux de prévention et de traitement des copropriétés en difficulté. L'Anah est prête à s'engager financièrement, en apportant 750 millions d'euros sur les dix prochaines années.
Lors de la présentation du rapport, Benoist Apparu, le secrétaire d'Etat au Logement, a indiqué son intention d'engager des discussions avec les professionnels et les parlementaires, "pour traduire ces idées en mesures". Mais il a bien pris soin de préciser qu'il s'agira là "d'un enjeu majeur du prochain quinquennat".
