Habitat - Copropriétés (très) dégradées : comment intervenir ?
Depuis les années 1990, les collectivités sont confrontées de plus en plus fréquemment à des situations de copropriétés dégradées. L'Agence nationale de l'habitat (Anah) estime à environ 300.000 le nombre de logements situés dans des copropriétés difficiles. Ce qui fait au bas mot un million de personnes qui vivent dans ces immeubles. Or, face à ce problème qui mêle dégradation très importante du bâti, situation d'impayés de charges (pouvant s'élever à plusieurs millions d'euros par exemple en Seine-Saint Denis) et problèmes sociaux, les acteurs locaux sont souvent démunis. L'Association des administrateurs judiciaires (Aspaj) organisait le 20 mai 2010 un colloque sur ces copropriétés au cours duquel tous les intervenants (Etat, collectivités, Anah, Fédération des Pact, administrateurs judiciaires, Caisse des Dépôts..) ont insisté sur l'indispensable coordination de leurs actions pour espérer trouver des voies de sortie.
Volet judiciaire : la nomination d'un administrateur provisoire
Rares sont les villes où l'on découvre un beau matin qu'existe une copropriété dégradée. Généralement, tout le monde connaît le problème, qui dure depuis de nombreuses années. Dans ces immeubles, les assemblées de copropriétaires et les syndics qu'ils élisent sont peu à peu débordés par l'aggravation de la situation. Lorsque l'équilibre financier du syndicat de copropriété est gravement compromis et/ou que le syndicat ne peut plus assurer la conservation de l'immeuble, le juge (tribunal de grande instance) peut désigner un administrateur provisoire de la copropriété. Celui-ci va alors pouvoir décider à la place des copropriétaires de travaux, de poursuites à l'égard de copropriétaires défaillants, mais aussi négocier avec les créanciers pour obtenir des aménagements de dettes. Naturellement, ce travail ne se fait pas sans les copropriétaires. Le travail d'accompagnement social est souvent réalisé par des structures de type Pact : des travailleurs sociaux et des spécialistes de l'habitat rencontrent les copropriétaires, essaient de trouver avec eux des solutions aux problèmes rencontrés.
Volet administratif : l'instauration d'un plan de sauvegarde
Sur l'ensemble du territoire, 72 plans de sauvegarde sont en cours, portant sur environ 17.000 logements, dont la moitié en zone Anru. Un plan de sauvegarde est créé par arrêté du préfet pour une durée de 5 ans. Ce document est établi par une commission rassemblant toutes les parties concernées, avec pour objectif non seulement de faire des travaux mais également de rétablir un fonctionnement à peu près normal de la copropriété. En moyenne il faut deux ans pour monter un tel plan, qui est actuellement considéré comme l'outil juridique le plus adapté. Un outil qui a cependant des limites : signé trop tardivement, il ne permet que de gérer le minimum de sécurité des habitants avant la destruction du bâtiment.
Volet financier : Anah, collectivités, bailleurs sociaux, Caisse des Dépôts...
L'Anah est naturellement le premier interlocuteur. En 2009, autour de 75 millions d'euros ont été versés à des syndicats de copropriétés, mais il s'agit d'une année exceptionnelle en raison du plan de relance. En général, le budget consacré à ces interventions est de l'ordre de 50 millions d'euros, versés soit dans le cadre d'un plan de sauvegarde (pour les cas les plus graves), soit dans le cadre d'une Opah-copropriété. L'Agence finance des travaux mais également l'ingénierie, essentielle pour conduire le rétablissement à son terme. Outre ces financements Anah, les collectivités sont souvent en première ligne. Ainsi à Fréjus (plan de sauvegarde de la Gabelle), sur un total de 50 millions d'euros, l'Anah et l'Anru ont apporté 22 millions, les collectivités 15 millions, les syndicats de copropriétés 2 millions et le bailleur social Erilia 10 millions d'euros.
Pour toute information sur ce sujet, le premier réflexe est de consulter le site coproprietes.org(Anah, ministère du Logement, Caisse des Dépôts) qui propose de nombreuses ressources.
Hélène Lemesle
