Mobilisation du foncier de l'Etat : l'objectif de 100 cessions est dépassé, 12.000 logements à la clé
Le président de la République avait mis la barre à 100. Selon le rapport remis le 9 février à Emmanuelle Cosse sur la mise en œuvre du dispositif de mobilisation du foncier public d'Etat en faveur du logement, ce sont 105 terrains appartenant à l'Etat ou à ses établissements publics qui ont été cédés, en 2016, à des collectivités ou à des opérateurs choisis par elles. Près de 12.000 logements sont programmés sur ces sites, dont 55% de logements sociaux. Douze cessions ont été réalisées sur des communes carencées au titre de la loi SRU et 35 sur des communes en rattrapage SRU.
Thierry Repentin, président de la Cnauf (Commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier) a remis, jeudi 9 février, à Emmanuelle Cosse, le troisième rapport sur la mise en œuvre du dispositif de mobilisation du foncier public d'Etat en faveur du logement.
Durant l’année 2016, l’Etat et ses opérateurs ont cédé 105 terrains sur lesquels sont programmés 12.000 logements dont 55% de logements sociaux. Des chiffres qui dépassent l’objectif de 100 cessions de terrains fixé par le président de la République, François Hollande, en avril 2016, à Romainville (voir notre article du 11 avril 2016), contre un objectif de 70 en 2015.
On parle de "105 cessions" mais en réalité 69 sont effectivement signées (pour un potentiel de 7.015 logements dont 3.242 sociaux) et 36 font l'objet d'un engagement signé en 2016 sous la forme d’une promesse de vente ou de la signature d’un protocole de cession mais la cession définitive ne devrait intervenir qu'en 2017 (pour un potentiel de 4.900 logements),.
Sur les 105 "cessions" de terrain, 72% appartenaient à l'Etat, 22% aux opérateurs ferroviaires, 3% à des établissements de santé, 1% à la Sovafim, 2% à d'autres établissements publics. Vingt-deux sont situés en Occitanie, 21 en Ile-de-France, 15 en Paca, 15 en Auvergne-Rhône-Alpes.
55% de logements sociaux par opération... en moyenne
Sur les 12.000 logements programmés, 80% sont situés en zones A, Abis ou B1. La part de logements sociaux dans les programmations de logements augmente de manière significative : il tourne autour de 55% alors qu'il était plutôt autour de 40% en 2015. Ce pourcentage varie selon que la commune respecte ses obligations en matière de logements sociaux - il est alors de 45% en moyenne - ou ne les respecte pas - il est alors de 65%.
Douze cessions ont été réalisées sur des communes carencées au titre de l'article 55 de la loi SRU, correspondant à la programmation de plus de 1.000 logements. C’est notamment le cas à Roquebrune-Cap-Martin (06), Grasse (06), Fréjus (83), Montauban (82), Collonges-sous-Salève (74) ou Perros-Guirec (22). "Nous nous sommes assurés que les préfets signent les permis de construire dans la foulée au bénéfice d'un organisme HLM", a indiqué Thierry Repentin.
Trente-cinq cessions se sont faites sur des communes en rattrapage SRU (près de 3.000 logements programmés, dont 2.000 logements sociaux).
36 terrains vendus avec une décote
Les cessions ont été réalisées soit avec une décote, en application de la loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement, dite "Duflot I", soit sans décote mais à un "prix négocié". Sur les 105 accords de cession enregistrés, 36 terrains ont été vendus avec une décote moyenne de 45% de leur valeur vénale (soit 50 millions d'euros au total par l'Etat), pour la réalisation de 1.473 logements sociaux. Ils étaient 13 terrains à avoir bénéficié de la décote en 2013 et 2014, et 20 en 2015.
Pour la première fois en 2016, ce taux a atteint 100% pour deux terrains : à Lille pour la réalisation d'un centre d’hébergement et de réinsertion sociale de 51 places (voir notre article ci-dessous du 26 janvier 2016) et à Lyon pour une résidence sociale de 239 logements (voir notre article du 14 juillet 2016).
Depuis l'entrée en vigueur de la loi Duflot I, l'Etat et ses établissements publics ont consenti plus de 120 millions d'euros via le mécanisme de décote. "La mise en vente de ses terrains inutilisés à un prix inférieur à leur valeur vénale, dès lors qu’ils ont vocation à accueillir des programmes de logements, peut être considérée comme un complément d’aide à la pierre", soulignent Emmanuelle Cosse et Thierry Repentin. Le président de la Cnauf assure même que le montant de la recette de TVA perçue par l'Etat au titre des opérations immobilières "est plus importante que celui de la décote". Autre retour sur investissement : des recettes fiscales pour les collectivités et des emplois dans le bâtiment.
Décote sur 70% des terrains vendus par l'Etat
La vente avec décote dépend du propriétaire. Pour les établissements publics, seules deux cessions ont bénéficié en 2016 d’une décote. En revanche, 70% des cessions des terrains de l’Etat ont fait l’objet d’une décote (51% en 2015, 24% en 2014), pour un montant de 29 millions d'euros.
Les plus gros contributeurs sont : les ministères de "l’Environnement/Logement" (sic) avec 13 cessions pour un potentiel de 454 logements sociaux et un montant de décote cumulé représentant plus de 7,1 millions d'euros ; de l’Intérieur avec 8 cessions pour un potentiel de 274 logements sociaux et un montant de décote cumulé représentant plus de 3,5 millions d'euros ; de la Défense avec 6 cessions pour un potentiel de 356 logements sociaux et un montant de décote cumulé représentant plus de 12,5 millions d'euros. Les décotes consenties oscillent entre 6.000 euros pour la cession à Guingamp (22) du site de l’ancien commissariat pour 6 logements et 9,2 millions d'euros pour la cession à Roquebrune Cap-Martin (06) de l’ancienne base aérienne 903 pour la réalisation de 500 logements.
270 terrains cessibles fin 2016
Le rapport recense par ailleurs 270 terrains cessibles identifiés par les préfets de région fin 2016, dont 192 propriétés de l’Etat et 78 propriétés des établissements publics (SNCF Réseau, SNCF Mobilités, RATP, VNF). Ces sites représentent plus de 620 hectares disponibles partiellement ou en totalité dont près de 435 hectares situés dans les zones de tension du marché du logement (zones A, A bis et B1).
Depuis 2013, un total de 401 sites ont été inscrits sur les listes publiées. 56 d’entre eux ont été vendus avec décote, 34 cédés hors décote, 41 ont été retirés des listes, leurs cessions en faveur d’un projet de logement ayant été abandonnées.
Des listes régionales sont publiées dans toutes les régions y compris à la Réunion, à l’exception de la Corse et des autres territoires ultramarins. Les préfets de région veillent à leur mise à jour - "au moins annuelle", précise le rapport, en y ajoutant de nouveaux biens potentiellement cessibles ou issus de la rationalisation des implantations de l’Etat et en y retranchant les biens cédés ou ceux dont la cession en faveur du logement n’est plus jugée pertinente. Selon Thierry Repentin, ces listes régionales sont uniquement "indicatives". Elles doivent être considérées comme des "viviers", mais en aucun cas le recensement exhaustif des biens immobiliers et fonciers de l'Etat et de ses établissements. Par exemple, sur les 105 cessions de 2016, une bonne part des terrains ne figurait dans aucune liste.
Emmanuelle Cosse indique également que des terrains de la Défense ont été retirés de la liste de la région Ile-de-France, car de nouveaux besoins sont apparus pour loger les soldats de l’opération Sentinelle déployés depuis les attentats de janvier 2015 pour faire face à la menace terroriste.
