Habitat - Logement : un festin après l'austérité ?

Le 26 septembre dernier, lors de la présentation en Conseil des ministres du projet de loi de finances pour 2009, le logement faisait figure de parent pauvre avec une baisse de 6,9% des crédits de la mission "Ville et logement" (compensée partiellement par des financements extrabudgétaires issus notamment de la réaffectation des crédits du 1%). Trois mois après, la situation a radicalement changé, crise de l'immobilier et plan de relance de l'économie française obligent.
L'année 2009 va voir en effet la mise en oeuvre d'une série de mesures sans précédent pour lutter contre la chute du marché de l'immobilier. En un mois, les annonces se sont multipliées, notamment dans le cadre du plan de relance de l'économie française présenté par Nicolas Sarkozy, le 4 décembre. La réponse la plus immédiate réside dans l'augmentation des moyens budgétaires, à l'image de la récente annonce, par François Fillon, d'une enveloppe supplémentaire de 350 millions d'euros pour l'Agence nationale de la rénovation urbaine (Anru) ou de la mise en place d'un fonds exceptionnel de 200 millions d'euros géré par l'Agence nationale de l'habitat (Anah), pour financer les travaux de rénovation des ménages modestes et la résorption de l'habitat indigne. Si l'Etat donne le ton en la matière, les collectivités ne sont pas en reste, à l'image de l'enveloppe de 100 millions d'euros mobilisés par la région Ile-de-France pour relancer le logement social.
 

Une floraison de mesures nouvelles

Certaines mesures, comme l'achat de 30.000 logements en Vefa (vente en l'état futur d'achèvement), visent à sauver des programmes menacés (voir article : "La Vefa, un nouveau levier pour le logement social ?", 7 octobre 2008). D'autres entendent faciliter les projets de constructions en allégeant les contraintes ou en simplifiant les procédures : prolongation d'un an de la durée de tous les permis de construire, d'aménager et de démolir (mise en place par un décret du 19 décembre), possibilité d'augmentation temporaire des coefficients de construction (sans révision du plan local d'urbanisme et par une simple délibération du conseil municipal), allègement des règles de construction en mitoyenneté ou en contiguïté sur les terrains de taille suffisante, réduction des délais de mise en oeuvre du droit de priorité des communes...
Mais l'essentiel de l'effort porte sur les dispositifs incitatifs, supposés relancer la demande. Le plus spectaculaire est sans aucun doute la revalorisation du prêt à taux zéro (jusqu'à un doublement) pour l'acquisition d'un logement neuf. Mais on pourrait citer aussi d'autres dispositions qui vont entrer en vigueur en 2009 : relèvement temporaire des plafonds du prêt à l'accession sociale (PAS), suppression de l'interdiction du cumul entre PTZ et prêt social location-accession (PSLA), création du Pass foncier collectif (prévu dans le projet de loi de mobilisation pour le logement)... Sans oublier les maisons à 15 euros par jour, dont les premiers exemplaires ont été livrés le 22 décembre. Les dernières mesures en date ont été introduites par les parlementaires dans le projet de loi de finances rectificative pour 2008, adopté le 22 décembre par l'Assemblée et le Sénat. Il s'agit, d'une part, de la réduction d'impôt pour l'investissement dans l'immobilier locatif à hauteur de 25% du montant acquitté (étalée sur neuf ans) dans la limite de 300.000 euros et, d'autre part, de l'extension de la garantie des risques locatifs (GRL) aux publics fragiles (sous certaines conditions).

Et le logement social ?

Si l'on peut en attendre un impact globalement positif sur le marché de l'immobilier, cette accumulation de mesures pose néanmoins deux questions. La première - qui peut sembler paradoxale en ces temps de crise - concerne les risques de trop-plein. Selon les estimations de l'Union nationale de la propriété immobilière (Unpi), le marché immobilier souffre en effet d'une offre excédentaire dans plus du quart des départements métropolitains. Celle-ci est d'ailleurs à l'origine de la plupart des programmes en difficulté, qui devraient être sauvés in extremis par le biais de la Vefa. D'autre part, la question de l'offre locative sociale - assez peu concernée par cet ensemble de mesures - reste posée, même si le coup de pouce donné à l'accession sociale à la propriété peut bénéficier indirectement au secteur locatif en libérant des logements.
Les mesures en faveur du marché devraient toutefois faire un autre bénéficiaire : le projet de loi de mobilisation sur le logement. Très malmené lors de son passage au Sénat, le texte - reporté à 2009 alors que son examen aurait dû s'achever cette année - devrait en effet connaître un parcours moins agité à l'Assemblée. Le réinvestissement de la question du logement par le gouvernement et l'accord trouvé avec la majorité sur la mise en oeuvre du quota de 20% de logements sociaux (article 55 de la loi SRU) devraient contribuer à atténuer les passions autour d'un texte qui revêt désormais une importance accrue, face aux incertitudes qui continueront de peser en 2009 sur le logement.

Jean-Noël Escudié / PCA