Logement - La métropole de Strasbourg appelle à fédérer les collectivités qui, comme elle, luttent contre la vacance résidentielle

Il n'y a pas que les territoires en décroissance qui se préoccupent de la vacance dans leur parc de logements. L'eurométropole de Strasbourg a présenté, le 19 mai dernier, sa "boîte à outils" destinée à  mobiliser les logements vacants de son parc privé. Un dispositif adapté à un territoire où le marché du logement est tendu, mais dont certains volets (voir notre encadré ci-dessous) peut aussi donner des idées aux autres.
Alain Jund, vice-président délégué à l'urbanisme opérationnel et au développement durable, la démarche permet de "valoriser le tissu urbain et d'aller à l'encontre de l'étalement urbain". Autre avantage souligné par l'élu, "la mobilisation de ces logements ne nécessite pas pour la collectivité de réaliser de nouvelles infrastructures, ce qui n'est pas rien à un moment où les finances locales ne sont pas au beau fixe".
"Nous souhaitons être fédérateurs de communes qui s'engagent sur le logement vacant pour avoir une vision nationale", indique son collègue Syamak Agha Babaei, vice-président de l'eurométropole en charge de la politique de l'habitat. Cela pourrait aboutir à la création d'un réseau, à l'instar de celui portant sur l'habitat participatif, dont le porte-parole n'est autre qu'Alain Jund (voir notre article du 27 mai 2014). Une première réunion avec des collectivités intéressées par le sujet pourrait avoir lieu avant la fin de l'année.

3.300 logements vacants, 3.200 logements neufs

Selon la DGFIP, l'eurométropole de Strasbourg compte 3.314 logements vacants depuis au moins trois ans (dont 2.202 sur Strasbourg), soit l'équivalent de sa production moyenne annuelle de logements neufs (3.200 unités).  Or parallèlement, explique Syamak Agha Babaei, "nous sommes sur un territoire de forte demande de logements sociaux", et, "si depuis 2009, près de 12.000 logements aidés (locatif social et accession sociale) ont été agréés, dans le même temps la demande de logement social a progressé de 30 %". C'est pour faire face à cette tension que la collectivité a décidé de "travailler sur le parc privé de manière prioritaire : pour faire en sorte qu'il participe à la production de logements sociaux".
Après enquête auprès des propriétaires de logements vacants de deux communes volontaires (Vendenheim et Schiltigheim), il est apparu que ces personnes étaient en majorité des "petits propriétaires" (1,23 logement en moyenne), âgés de 60 ans en moyenne, qui justifient leur logement vide par "la peur des impayés, des dégradations locatives, ou de démarches administratives lourdes". Paule Pflieger, chargée de mission "Parc privé" à l'eurométropole, met également en avant les "enjeux de travaux qui décontenancent le propriétaire", ainsi que "le manque de connaissance et de lisibilité des dispositifs existants".

Une démarche métropolitaine menée à l'échelle communale

"Cette expérimentation nous a éclairé sur l'importance de mener la démarche à l'échelon communal. Il y a souvent une proximité entre le logement vacant et la résidence principale du propriétaire. La capacité d'action de la commune est donc plus forte que celle de la métropole dans le sens où elle connaît le propriétaire", souligne la chargée de mission. Autre apport de l'expérimentation : "l'accompagnement est le nœud du dispositif, sans lui, il n'y a pas de remise en location". Enfin, "la nécessité d'adapter les dispositifs existants".
Après deux ans d'expérimentation, la métropole a confectionné sa "boîte à outils" qui a désormais vocation à s'appliquer à l'ensemble des 28 communes du territoire, l'objectif étant de mobiliser pour commencer 100 logements vacants par an (sur 3.300) pour les conventionner Anah. Les résultats sont aujourd'hui modestes : "une vingtaine" de logements ont effectivement été remis sur le marché locatif.
"Cette démarche nous permet de sortir de l'incantation sur le sujet des logements vacants", se félicite Alain Jund. "Tout le monde y est gagnant, les ménages comme les collectivités", estime-t-il, rappelant que pour les communes, chaque logement vacant à nouveau loué représente une taxe d'habitation en plus, et pour les communes carencées comme Vendenheim (environ 7% de logements sociaux sur un objectif de 25%), elles bénéficient d'une minoration de prélèvement au titre de la loi SRU. Le bailleur peut de son côté obtenir entre 60% et 70% (s'il loue avec une agence à vocation sociale) d'abattements fiscaux sur son revenu foncier en conventionnant son logement.

avec AEF

Les principaux volets de la boîte à outils "lutte contre la vacance de logements"

La boîte à outils de l'eurométropole de Strasbourg, visant à lutter contre la vacance des logements des 28 communes du territoire, est composée de quatre volets principaux.
- volet patrimonial : il s'agit d'apporter des conseils sur la valorisation du bien et de mettre en relation les propriétaires avec les structures ou opérateurs privés. Soliha Alsace est chargé du montage complet du dossier de subvention et du suivi des travaux ;
- volet gestion locative : il s'agit d'expliquer le conventionnement Anah et d'aider le propriétaire pour trouver un locataire qui respecte les plafonds de ressources ;
- volet financier : 3.000 euros maximum de prime sont apportés par la métropole (1.500 euros en cas de conventionnement social ou très social, et 1.500 euros si la vacance dure depuis au moins 24 mois consécutifs). Ces primes peuvent ensuite être abondées par la commune. Vendenheim par exemple attribue en supplément une prime de 3.000 euros à chaque propriétaire qui reloue son logement. La commune de Schiltigheim apporte de son côté une subvention plafonnée à 200 euros pour permettre aux bailleurs de souscrire une assurance risque locatif. Des conventions avec des banques sont également en voie d'être signées (avec le Crédit agricole, le Crédit foncier et la Banque postale) afin de proposer des crédits à taux zéro et sans assurance pour financer le reste en charge en cas de travaux :
- volet travaux : l'eurométropole de Strasbourg a lancé un appel à référencement avec une charte de qualité à destination des entreprises du bâtiment pour effectuer des travaux de remise aux normes, rafraîchissement, nettoyage ou déplacement de meubles encombrants dans les logements vacants. Pour l'heure, 53 entreprises, dont cinq structures d'insertion ont répondu favorablement.

AEF