Logement - Réforme du PTZ+ : il était temps !

La nouvelle réforme du prêt à taux zéro - annoncée par Sylvia Pinel le 25 juin dernier en conseil des ministres et concrétisée par un décret et un arrêté sur le PTZ+ et la modification en profondeur du zonage (voir nos articles ci-contre des 25 juin et 28 août 2014) - revêtait à l'évidence un caractère d'urgence pour relancer l'accession à la propriété et, plus largement, la construction de logements. Une étude du Crédit foncier - publiée en mai dernier, mais révélée seulement aujourd'hui par le site spécialisé CBanque - montre en effet que la production de PTZ+ s'était littéralement effondrée depuis deux ans.

Une chute de 45% des PTZ+ accordés en 2013

L'enjeu est important, car l'étude explique qu'en 2013, environ un ménage primo-accédant sur quatre est devenu propriétaire grâce à l'aide apportée par le PAS (prêt à l'accession sociale, lancé en 1993) et/ou le PTZ+, lancé en 2005 et modifié en 2011. L'an dernier, le PAS a représenté 13% du nombre de prêts immobiliers pour l'accession et 21% du nombre de crédits octroyés aux primo-accédants, tandis que le PTZ+ représentait 8% du nombre de prêts immobiliers pour l'accession et 13% du nombre de crédits. En outre, les souscripteurs de ces prêts sont essentiellement des ménages jeunes (80% de moins de 40 ans pour le PTZ+ et 77% pour le PAS).
Or, en 2013, seuls 43.378 PTZ+ ont été distribués, soit une chute de 45% par rapport à 2012. Pour sa part, l'enveloppe de ces prêts a diminué de 32%, pour s'établir à 1,7 milliard d'euros. Ces chiffres sont très loin de l'étiage habituel. Ainsi, sur la période 2005-2013, 1,87 million de PTZ+ ont été distribués, soit une moyenne annuelle de 207.660 contrats.

De 352.000 prêts en 2011 à 43.000 en 2013...

Après être resté relativement stable jusqu'en 2009 - autour de 210.000 par an -, le nombre de PTZ+ a fortement progressé, jusqu'à un record de 351.932 prêts en 2011. L'année 2012 a connu, à l'inverse, une baisse vertigineuse, puisque le nombre de PTZ+ est tombé à 79.116, soit une division par 4,5, avant une poursuite de la chute en 2012. L'évolution est la même - un tout petit peu moins brutale - pour le volume des prêts, passé de 8,18 milliards d'euros en 2011 à 2,58 milliards en 2012, avant les 1,7 milliard de 2013.
Le PTZ+, qui représentait encore 64% du marché de l'accession et de la primo-accession en 2011, est ainsi tombé à 22% en 2012, puis 13% en 2013. Pour le Crédit foncier, l'explication est simple : "A partir de 2012, les conditions d'attribution du PTZ+ ont été significativement recentrées ; ces nouvelles conditions d'attribution du PTZ+ expliquent la chute du nombre de prêts observée."

Quel profil pour les souscripteurs ?

L'étude fournit également quelques indications sur le profil des souscripteurs, à partir de l'analyse des PTZ+ distribués par le Crédit foncier (leader du marché avec 23% du total). Ainsi, leur âge moyen à la souscription est de 33 ans et les 30-39 ans représentent la tranche d'âge la plus importante (44%), mais on compte aussi 36% de moins de 30 ans. Par ailleurs, 74% d'entre eux vivent en couple. En termes de revenus, 50% des emprunteurs ont des revenus annuels inférieurs à 30.000 euros.
Le montant moyen de l'opération financée était, en 2013, de 195.000 euros. Le montant moyen du total financé était de 176.000 euros, dont 41.000 euros pour le PTZ+, qui représente ainsi 23% du financement total. La durée contractuelle moyenne des PTZ+ souscrits en 2013 était de 22 ans.
Enfin, en termes géographiques, l'étude du Crédit foncier montre que 28% des PTZ+ accordés en 2013 l'ont été en zone A (la plus tendue), 17% en zone B1, 16% en zone B2 et 39% en zone C.
Si un retour aux chiffres de 2011 apparaît très improbable, il reste maintenant à savoir quels seront les effets de la réforme de cet été. La combinaison de la réforme du PTZ+ et du zonage devrait rendre ce prêt plus attractif dans les zones C et B. En revanche, le durcissement opéré sur la zone A devrait peser sur la demande, d'autant plus que la population de cette zone augmente de 3,5 millions d'habitants du fait des nouveaux découpages (voir notre article ci-contre du 28 août 2014).