Habitat - Etat d'urgence pour relancer la construction de logements

Le remaniement ministériel devrait retarder l'annonce de quelques jours, mais le principe est désormais acté : le gouvernement va présenter un nouvel ensemble de mesures en faveur du logement et, plus précisément, de la construction. Dans son interview au journal Le Monde du 21 août, François Hollande indiquait déjà avoir demandé au Premier ministre de lui présenter un "plan de relance" sur le sujet, qui "touchera à la fiscalité, aux procédures et aux financements". L'objectif est d'enrayer la chute de la construction (permis de construire et mises en chantier), qui se poursuit inexorablement trimestre après trimestre (voir notre article ci-contre du 30 juillet 2014).

Les plans de relance se succèdent

A défaut - jusqu'à présent - d'effets significatifs sur les mises en chantier, les plans de relance voient en revanche leur rythme s'accélérer. Le 25 juin dernier, Sylvia Pinel présentait en conseil des ministres un ensemble de mesures visant à relancer la construction de logements (voir notre article ci-contre du même jour). Celui-ci prévoyait - déjà - une nouvelle réforme du PTZ+ (prêt à taux zéro) - en particulier à travers une révision du zonage et une extension à la rénovation de l'immobilier ancien - et un alignement des plafonds PAS (prêt accession sociale) sur ceux du PTZ.
Ce plan du 25 juin dernier succédait lui-même à la démarche "Objectifs 500.000" - allusion à l'objectif de 500.000 logements supplémentaires par an, annoncé imprudemment au début du quinquennat de François Hollande -, lancée par Cécile Duflot et reprise par Sylvia Pinel (voir nos articles ci-contre du 24 février et du 19 mai 2014).

Priorité à l'investissement locatif

Tous les arbitrages sur le plan de relance pour le logement du gouvernement Valls II ne sont pas encore rendus. Mais les principales mesures commencent à se dessiner. L'accession a la propriété devant déjà bénéficier des mesures annoncées, il y a deux mois, sur le PTZ+, la priorité devrait désormais être donnée à l'investissement locatif. Ce dernier devrait bénéficier d'au moins deux mesures portant sur le dispositif Duflot. La première, déjà annoncée le 25 juin, consiste à donner la possibilité de porter la durée de location de neuf à douze ans, en contrepartie de trois points supplémentaires de déduction fiscale (celle-ci étant alors portée de 18% à 21% de la valeur plafonnée du bien).
La seconde mesure - qui devrait être officialisée dans les prochains jours - consisterait à autoriser les investisseurs en Duflot à louer le logement acquis à leurs descendants ou ascendants. Une solution évidemment très intéressante pour les parents d'étudiants. Il reste toutefois à savoir si cette période de location "familiale" s'imputera ou non sur la durée des neuf années obligatoires.

Libérer du foncier...

Sur le volet fiscal annoncé par le chef de l'Etat, la mesure devrait concerner la libération de l'offre foncière. Elle n'est pas vraiment nouvelle dans son principe, puisqu'elle devrait consister à inverser le principe de la taxation des plus-values foncières sur les terrains constructibles. Aujourd'hui, plus longtemps un propriétaire conserve son terrain, plus la taxation de la plus-value à la revente diminue. La réforme consisterait au contraire à taxer faiblement la plus-value en cas de mise à disposition rapide du terrain pour y construire du logement. Une réforme pas nécessairement très coûteuse, puisque la plus-value tend - normalement - à s'accroître avec la durée.

...et "détricoter" la loi Alur

Reste un élément très prégnant en arrière-plan, même s'il ne sera sans doute pas évoqué ouvertement lors de la présentation du nouveau plan de relance. Il s'agit en l'occurrence du sort de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014, qui fait l'objet de nombreuses polémiques, encore renforcées par le départ de Cécile Duflot du gouvernement (voir notre article ci-contre du 31 juillet 2014).
Le gouvernement cache à peine sa volonté de charger la barque, en imputant à Alur une bonne part des difficultés actuelles de la construction. Pour autant, une remise en cause globale de la loi - pour les dispositions relatives au logement - paraît peu probable. Mais le gouvernement pourrait bien s'engager dans un "détricotage" de certaines dispositions de la loi, par action et par omission.
Par action, en revenant ouvertement sur certaines composantes du texte. Sylvia Pinel a ainsi clairement indiqué que l'encadrement des loyers - dispositif couvrant en principe toutes les zones tendues - débuterait par Paris et éventuellement la petite couronne. Mais il n'est plus vraiment question d'une extension au-delà. Le gouvernement Valls I est même allé plus loin à travers un amendement à la loi sur la simplification de la vie des entreprises l'autorisant à "ajuster" par ordonnance les dispositions d'Alur sur les transactions immobilières.
Par omission ensuite, en retardant - voire en "oubliant" - la publication de certains textes d'application de la loi Alur. Aucune date n'est ainsi réellement annoncée pour la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers (GUL), qui pourrait finalement se réduire à un dispositif en faveur des jeunes et des publics modestes.
Entre la relance de la construction et la réforme du secteur du logement, le gouvernement a fait le choix de l'urgence, en considérant qu'il s'agissait de la seule voie réaliste dans le contexte économique actuel.