Immobilier d'entreprise - Quartiers d'affaires du Grand Paris : un rééquilibrage possible avec la métropole ?
A l'occasion du Salon de l'immobilier d'entreprise (Simi), organisé du 2 au 4 décembre 2015 à Paris, l'Institut d'aménagement et d'urbanisme (IAU) de la région Ile-de-France a publié une cartographie des quartiers d'affaires* implantés dans la métropole du Grand Paris. La métropole, qui sera mise en place dès 2016, concentre 75% du parc de bureaux franciliens, soit 39 millions de m2 sur les 52 millions que compte l'Ile-de-France.
Le travail de recensement de l'IAU fait ressortir plusieurs constats. Premier point : "l'essentiel de l'offre se situe hors quartiers d'affaires, précise ainsi Renaud Roger, économiste à l'IAU, il s'agit davantage d'une offre de bureaux disséminée, de 'ville d'affaires', plutôt que de quartiers d'affaires." L'IAU identifie 31 quartiers d'affaires, représentant 19 millions de m2 de bureaux, soit moins de la moitié du parc total (39 millions). Les 20 millions de m2 restant sont des bureaux situés dans des tissus urbains mixtes, mêlant logements, bureaux, commerces et équipements. "A Levallois par exemple, il y a de nombreux bureaux mais on ne peut pas parler d'un quartier d'affaires, détaille Renaud Roger, cela correspond à la demande des entreprises et surtout des salariés qui veulent travailler dans la ville et rejettent le principe d'un modèle de quartier d'affaires pur", précise l'économiste.
Autre constat : la plupart des bureaux sont localisés à Paris, notamment dans les huitième (6,5 millions de m2), quinzième (400.000 m2) arrondissements et sur la rive gauche (500.000 m2) et dans les Hauts-de-Seine. "Rien de très nouveau", explique Renaud Roger, qui met en revanche en avant le poids de la Seine-Saint-Denis dans ce domaine. Avec notamment les bureaux des zones Stade de France (650.000 m2), Victor Hugo (350.000), et Pleyel (250.000), le poids de la Seine-Saint-Denis est ainsi bien supérieur au poids de quartiers d'affaires comme Neuilly (300.000) ou Balard (250.000). "Souvent, on considère cette zone comme un quartier d'affaires émergent, détaille Renaud Roger, il est bien plus qu'émergent !".
Pas de cohérence d'ensemble
Enfin, la carte fait ressortir un constat bien connu : on dort à l'Est et on travaille à l'Ouest. Mis à part quelques zones comme Rungis (250.000 m2), le Bas Montreuil (400.000), Val de Fontenay (250.000), ou Mont d'Est à Noisy-le-Grand (350.000), l'Est compte peu de bureaux.
Pour l'IAU, la mise en place de la métropole devrait permettre de faire évoluer la situation. "A l'heure actuelle, le développement des bureaux se fait de manière très locale, il n'y a pas de cohérence d'ensemble, et les forces du marché poussent toujours aux mêmes endroits, explique Renaud Roger, la métropole va permettre de rééquilibrer l'ensemble. Il va y avoir un pilote."
La métropole du Grand Paris, créée dans le cadre de la loi du 27 janvier 2014 de modernisation de l'action publique territoriale et d'affirmation des métropoles (Maptam), verra jour le 1er janvier 2016. Créée sous forme d'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre et à statut particulier, elle est notamment responsable de l'élaboration du schéma régional de coopération intercommunale (SRCI). Une première phase d'élaboration s'est tenue d'août 2014 à mars 2015, suivie par la phase de mise en œuvre, de mars à décembre 2015. La procédure de mise en œuvre du schéma s'achèvera le 1er janvier 2016, de façon concomitante à la création de la métropole.
Emilie Zapalski
* Le recensement de l'IAU se fonde sur la définition de la commission de normalisation d'Afnor "Aménagement durable des quartiers d'affaires". Sont retenus comme quartiers d'affaires, les quartiers dotés d'un parc de bureaux supérieur à 200.000 m2 et dont la proportion des bâtiments à usage de bureau est supérieure à 50% de l'ensemble du cadre bâti ou de la superficie totale du terrain.
