Logement - Un décret met en place les barèmes et les nouvelles modalités du PTZ+
Un décret et un arrêté du 30 décembre 2011 parachèvent la réforme du nouveau prêt à taux zéro (PTZ+), initiée par l'article 86 de la loi de finances pour 2012 (voir nos articles ci-contre). Dans le cadre du plan de redressement budgétaire, cet article ramène le coût d'une génération de PTZ+ de 2,8 milliards d'euros à environ 800 millions d'euros. Pour parvenir à ce résultat, le dispositif fait l'objet d'une réforme drastique : nouvelles conditions d'éligibilité (introduction de conditions de ressources), suppression du PTZ+ dans le logement ancien et recentrage sur le seul logement neuf, modification de plusieurs caractéristiques financières du prêt, dont sa quotité et la durée maximale de remboursement (25 ans au lieu de 30)... La seule mesure d'extension du dispositif concerne l'élargissement du PTZ+ à l'accession à la propriété dans le parc locatif social.
Révision généralisée à la baisse
Le décret du 30 décembre commence par préciser les modalités et les nouvelles conditions d'octroi du PTZ+. Après avoir modifié la définition des opérations éligibles dans la partie réglementaire du Code de la construction et de l'habitation (CCH) et introduit la nouvelle disposition relative à l'accession à la propriété dans le parc locatif social, le texte insère dans le CCH un nouvel article établissant la condition de ressources pour l'accès au PTZ+. Celle-ci repose à la fois sur le nombre de personnes physiques dans le ménage et sur la localisation géographique de l'opération d'accession à la propriété (zones A, B1, B2 et C). L'écart dans les plafonds de ressources est de l'ordre de 65% entre la zone A (60.900 euros pour un couple et 100.500 euros pour un couple et trois enfants, par exemple) et la zone C (respectivement 37.100 et 60.950 pour les mêmes compositions familiales). Cette distinction en quatre zones est toutefois pour partie théorique, dans la mesure où les plafonds de ressources pour la zone C et la zone B2 sont strictement identiques.
Le décret du 30 décembre 2011 revoit également à la baisse la quotité du prêt (part du coût total de l'opération finançable par le PTZ+, dans la limite d'un plafond). Celle-ci passe ainsi, pour les logements bénéficiant du label BBC 2005 (bâtiment basse consommation énergétique), de 40 à 38% en zone A, de 35 à 33% en zone B1, de 30 à 29% en zone B2 et de 25 à 24% en zone C. La quotité pour les logements ne bénéficiant pas du label BBC 2005 fait l'objet d'une réduction similaire, ramenant respectivement les nouveaux taux à 26%, 21%, 16% et 14%. Pour le logement ancien, la quotité est ramenée de 20 à 10%.
Le décret réduit, par ailleurs, la fraction du prêt faisant l'objet d'un différé de remboursement et la durée de chacune des périodes de remboursement. Alors que le capital différé pouvait varier jusqu'alors de 15% à 45% selon la tranche, il est désormais ramené à un taux unique de 15% applicable uniquement sur la première tranche (le nombre de ces dernières étant réduit de 10 à 6). Les limites des tranches sont revues globalement à la baisse. Enfin, cette réduction du nombre de tranches amène aussi à revoir la répartition par tranches du crédit d'impôt accordé à l'établissement de crédit pour compenser l'absence d'intérêts perçus sur un PTZ+. Le montant des primes accordées à ces établissements pour couvrir l'absence d'intérêt reste toutefois inchangé, avec respectivement 35, 55 et 75 points de base selon la tranche concernée.
Des précisions sur le PTZ+ pour l'accession en HLM
Le décret précise que les dispositions réformant le PTZ+ sont applicables aux offres de prêts émises à compter du 1er juin 2012. Pour sa part, l'arrêté du 30 décembre 2011 précise notamment les justificatifs à fournir dans le cadre d'une opération d'accession dans le parc locatif social. Dans ce cas, l'emprunteur doit justifier du respect de la condition de vente du parc social à ses occupants en fournissant à l'organisme prêteur le compromis de vente. Ce dernier doit notamment préciser la qualité du vendeur du logement (organisme HLM ou SEM), le caractère occupé ou vacant du logement (avec, dans ce second cas, la production, par l'emprunteur, d'une quittance de loyer à son nom établie par l'organisme vendeur à une adresse dans le même département que le logement financé) et, enfin, "le prix de vente, qui est inférieur de 35% à l'évaluation faite par le service des domaines".
A noter : conformément aux dispositions de l'article 244 quater V du Code général des impôts, le décret du 30 décembre 2011 comporte également, en annexe, l'étude d'impact budgétaire des nouveaux barèmes du PTZ+. Celle-ci confirme - ce qui n'est pas vraiment une surprise - les information fournies au Parlement lors de la discussion du PLF 2012 : avec les nouvelles dispositions, "le coût net des PTZ+ émis en 2012 ne devrait pas excéder 815 millions d'euros".
Jean-Noël Escudié / PCA
Références : décret 2011-2059 du 30 décembre 2011 relatif aux prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété ; arrêté du 30 décembre 2011 modifiant l'arrêté du 30 décembre 2010 relatif aux conditions d'application de dispositions concernant les prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété (Journal officiel du 31 décembre 2011).
