Un an après son lancement, "Initiatives copropriétés" affiche un premier bilan positif

Julien Denormandie présidait, ce 27 janvier, le comité de pilotage national du plan "Initiatives copropriétés". Cette "stratégie nationale d'intervention sur les copropriétés" (entendre les copropriétés dégradées) avait été présentée à Marseille – à l'occasion de la venue du ministre pour le congrès de l'USH – le 10 octobre 2018 (voir notre article ci-dessous du même jour). Trois semaines plus tard, c'était le drame de la rue d'Aubagne, que le ministre de la Ville et du Logement n'a pas manqué de rappeler dans son intervention devant le comité de pilotage.

Trois axes bien distincts

L'objectif affiché par Initiative copropriétés est certes d'enrayer la dégradation accélérée de certaines d'entre elles, mais aussi de combler le fossé qui commençait à se creuser, dans un même quartier, entre des ensembles de logements sociaux réhabilités grâce à l'action de l'Anru et des îlots de copropriétés privées laissés en déshérence faute de moyens et de gouvernance. La stratégie comporte trois axes bien distincts : un axe prévention pour accompagner les copropriétés fragiles afin d'éviter leur dégradation, un axe redressement pour sauvegarder les copropriétés dégradées et un axe transformation pour enclencher un processus de restructuration des copropriétés très dégradées.

Un peu plus d'un an après le lancement de la démarche, le bilan encore très partiel – la mise en œuvre de la stratégie doit s'étaler sur dix ans et mobiliser 2,7 milliards d'euros sur la période – présenté par Julien Denormandie et Valérie-Mancret-Taylor, la directrice générale de l'Anah, (Agence nationale de l'habitat) apparaît incontestablement positif. Le ministre du Logement n'a donc pas manqué de saluer la mobilisation de tous les acteurs impliqués : l'Anah, mais aussi l'Anru, le Groupe Action logement, La Banque des Territoires, CDC Habitat, Procivis, sans oublier les collectivités territoriales, représentées par plusieurs élus qui assistaient au comité de pilotage.

L'Anah et l'Anru côte à côte

En termes quantitatifs, le premier bilan réside d'abord dans le recensement des copropriétés dégradées, effectué pour la première fois par les préfets. Celui-ci a permis d'identifier 684 copropriétés en difficulté (regroupant près de 64.000 logements dans 26 territoires) jugées prioritaires, dont 14 sites de 23.000 logements faisant l'objet d'un suivi national.

En termes d'interventions, le bilan présenté par le ministre du Logement et la directrice générale de l'Anah fait déjà état de travaux financés par l'Agence dans 22.837 logements répartis sur 324 copropriétés, pour un apport total de 61 millions d'euros. Ces interventions de l'Anah se font par différents biais : le financement des travaux d'urgence pour la mise en sécurité (dont le financement peut être porté à 100%), la bonification par l'Anah des aides apportées par les collectivités, l'aide à la gestion urbaine de proximité du parc privé, l'aide à la gestion des copropriétés... Pour 2020, l'objectif est d'atteindre 34.000 logements rénovés dans des copropriétés fragiles ou dégradées.

Côté Procivis, le réseau national des Sacicap (sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif pour l’accession à la propriété), qui doit engager 240 millions d'euros sur les dix ans du plan, fait état de 30 millions déjà engagés sur 2019 et 80 millions sur 2020 (pour une prévision de 100 millions sur l'année). Pour sa part, l'Anru est directement impliquée, dans la mesure où la plupart des copropriétés dégradées se trouvent dans le périmètre des QPV (quartiers de la politique de la ville). Son engagement spécifique sur les copropriétés dégradées devrait représenter 88 millions sur les 14 sites nationaux et 111 millions sur l'ensemble du territoire.

CDC Habitat et Action logement pour porter des logements

La Caisse des Dépôts et sa filiale CDC Habitat ont créé, comme prévu, une société de portage foncier pour les opérations les plus lourdes de redressement ou de recyclage complet de copropriétés dégradées. Il est ainsi prévu de porter 5.000 logements sur la durée du plan, le portage pouvant être, selon la situation, "ciblé", "massif" ou "total". A ce jour, CDC Habitat a déjà signé ou est en cours de signature de neuf conventions d'urgence en Ile-de-France, portant sur le rachat de 637 logements pour 35 millions d'euros. CDC Habitat a également signé une convention d'assistance à maîtrise d'ouvrage sur plusieurs copropriétés de Grigny 2 (Essonne).

Enfin, Action logement prévoit d'affecter, dans le cadre de son plan d'investissement volontaire signé en avril 2019, 65 millions d'euros de subventions (complétées par des prêts) pour un potentiel de 4.500 logements aidés, auxquels il faut ajouter 145 millions d'euros d'apport de fonds propres et de subventions, afin de permettre aux filiales du groupe d'investir dans des copropriétés classées dégradées ou très dégradées, soit un potentiel supplémentaire de 2.600 logements. Au total, l'investissement d'Action logement devrait donc atteindre 210 millions d'euros sur la durée du plan.

Des opérations sur mesure et une approche concertée

Mais ce premier bilan d'Initiative copropriétés ne se lit pas seulement dans l'accumulation des chiffres. La démarche se veut en effet originale par de nombreux aspects, ce qui permet à Julien Denormandie d'affirmer que "cette politique peut faire date", grâce à "une approche de terrain visant à mobiliser le plus possible les acteurs".

Dans son intervention, Julien Denormandie a ainsi mis en avant certains éléments de méthode. C'est le cas de l'importance attachée à la concertation avec et entre les acteurs locaux, à travers les comités de pilotage d'opérations tenus depuis un an, dont plusieurs avec la participation du ministre. Julien Denormandie s'est d'ailleurs dit "frappé à chaque fois par la mobilisation très forte autour de projets très concrets". Autre constante : le choix qui a été fait de ne pas plaquer un dispositif national unique, mais de monter des opérations sur mesure, en étroite liaison avec les élus et les acteurs locaux, afin "d'apporter des solutions à la hauteur des enjeux". Celles-ci peuvent donc être très différentes d'une copropriété à l'autre. Autre élément de méthode : dans un ensemble de mécanismes complexes et d'acteurs divers, la cohérence des opérations et l'articulation avec d'autres dispositifs (comme Action cœur de ville) sont assurées au niveau local par des chefs de projets désignés par les préfets concernés. Leur mission principale est de veiller à la complémentarité et à la bonne articulation des outils envisagés ou mis en œuvre.

Enfin, Julien Denormandie a rappelé que l'action en faveur des copropriétés ne se limite pas à cette seule démarche. Il a cité notamment la récente ordonnance portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, qui doit moderniser la gouvernance et prévenir ainsi les difficultés (voir notre article ci-dessous du 31 octobre 2019). Au final, le ministre du Logement affirme avoir une vision très claire sur la mise en œuvre de la stratégie Initiative copropriétés : faire avec les copropriétés dégradées ce que l'Anru a fait au début des années 2000 avec les quartiers dégradés...