Logement : améliorer la gouvernance, une autre façon de prévenir les copropriétés dégradées

Une ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, présentée la veille en conseil des ministres par la garde des Sceaux et le ministre de la Ville et du Logement, réforme la gouvernance des copropriétés. Prise en application de l'article 215 de la loi Elan du 23 novembre 2018 ("portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique"), cette ordonnance particulièrement dense (42 articles) concerne l'ensemble des copropriétés. Mais elle revêt un intérêt particulier dans le cas des copropriétés dégradées, dans la mesure où les défaillances de la gouvernance et la complexité juridique sont souvent à l'origine de la dérive de ces ensembles ou, à tout le moins, contribuent à l'éclosion et à la pérennité des difficultés.

Simplifier et faciliter la gestion des copropriétés

Les objectifs de la réforme du statut des copropriétés, qui remonte à une loi du 10 juillet 1965, sont donc "d'offrir un dispositif simplifié et mieux adapté aux spécificités de certains immeubles, tout en facilitant le processus décisionnel au sein des copropriétés" et de faire en sorte que "que la gestion des copropriétés soit facilitée, adaptée à leur taille, que les prises de décision interviennent plus rapidement et que les copropriétaires s'investissent". Le but ultime est ainsi de "permettre aux copropriétés d'être mieux entretenues et de répondre aux enjeux de rénovation énergétique".

Pour cela, l'ordonnance du 30 octobre prévoit plusieurs mesures de simplification, en introduisant des aménagements ou des assouplissements de certaines règles impératives du statut de la copropriété. Sont notamment concernées les petites copropriétés ou celles qui ne sont pas à usage exclusif d'habitation

De même, l'ordonnance simplifie les modalités de prise de décision, "afin de remédier à l'inertie de certains copropriétaires, absents lors des assemblées générales, et de faciliter la réalisation de travaux d'intérêt collectif dans les parties privatives". Pour cela, l'ordonnance améliore la participation aux assemblées générales par correspondance et facilite un deuxième vote par la généralisation du mécanisme dit de la "passerelle" (lorsqu'une décision n'a pas recueilli la majorité requise mais qu'une proportion non négligeable des copropriétaires y était favorable).

Un renforcement des pouvoirs du conseil syndical

Dans le même souci d'efficacité, le conseil syndical voit son rôle et ses pouvoirs renforcés à travers diverses mesures : délégations de pouvoirs, mise en concurrence des contrats de syndics, saisine du juge aux fins de désignation d'un mandataire ad hoc... Cela "devrait constituer un levier utile d'amélioration de la gestion des immeubles en copropriété, sans toutefois remettre en cause l'équilibre des pouvoirs entre le syndic, organe de gestion, et le conseil syndical, organe d'assistance et de contrôle". Les syndics professionnels ou bénévoles ne semblent toutefois pas tout à fait du même avis, puisque l'Unarc (Union nationale des associations de responsables de copropriétés) estime que "les assemblées générales vont devenir des usines à gaz".

Un autre volet de l'ordonnance modifiant le droit de la copropriété vise à prévenir les contentieux. Un enjeu de taille, puisque ceux portés devant les juridictions du premier degré ont augmenté de 24% entre 2007 et 2017, passant de 33.600 à 41.700 demandes.