Regroupement des organismes HLM : l'État reconnaît le retard et veut connaître la raison

Le 15 septembre, évoquant devant l'assemblée générale de l'USH (Union sociale pour l'habitat) l'avancement des regroupements entre organismes HLM, qui doivent intervenir avant le 31 décembre 2020 aux termes de la loi Elan (Évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018, Emmanuelle Wargon expliquait : "Je veux être claire [...] : je ne décalerai pas cette échéance car il est de notre intérêt à tous de réaliser cette réforme et donc de conserver un objectif ambitieux" (voir notre article du 16 septembre 2020). La ministre en charge du logement se disait toutefois "consciente des difficultés induites par la crise sanitaire et le report des élections municipales et communautaires".

La date limite du 31 décembre ne sera pas tenue

Un point effectué par Localtis quinze jours plus tôt montrait d'ailleurs que, malgré la création de plusieurs sociétés de coordination importantes – l'alternative à la fusion pure et simple, – l'objectif du 31 décembre semblait assez peu réaliste (voir notre article du 3 septembre 2020). Dans une circulaire du 16 novembre consacrée au "suivi du regroupement des organismes de logement social", la ministre chargée du Logement admet à son tour que la date limite du 31 décembre 2020 ne sera pas respectée. Pour mémoire, la loi Elan soumet à une obligation de regroupement tout organisme de logement social gérant moins de 12.000 logements au 1^er janvier 2021, avec en outre une obligation spécifique pour les OPH (offices publics de l'habitat). Le regroupement, qui vise à "accroître les marges financières des organismes et accélérer la professionnalisation du secteur du logement social", peut se faire soit par fusion soit par création d'une société de coordination.

Face au retard – et même si de nombreuses opérations ont déjà été réalisées – la circulaire du 16 novembre met donc en place "un pilotage resserré plus précis et plus qualitatif, avec notamment une évaluation fine des situations de risque et de décalage dans le temps". Ce pilotage resserré complète la dernière enquête sur l'avancement des dossiers, dont la circulaire ne donne pas les résultats.

Projets presque prêts et projets crédibles

La circulaire du 16 novembre distingue trois cas de figure. Le premier est celui de l'organisme de logement social (OLS) qui "a un projet aux contours arrêtés, dont la mise en œuvre doit être accélérée à l'approche de l'échéance du 31 décembre 2020". Dans ce cas, le préfet est invité à se rapprocher de l'organisme pour définir "un calendrier engageant de finalisation du projet". Le préfet devra également veiller à ce que "tout soit mis en œuvre pour garantir le respect de l'obligation de regroupement d'ici à la fin de l'année. L'objectif est ambitieux, même pour des dossiers déjà bien avancés, sachant qu'il reste à peine trois semaines utiles avant la fin de l'année.
Second cas de figure : celui de l'organisme qui "a un projet crédible en cours d'étude, mais dont la mise en œuvre fait l'objet de retards". Il s'agit en l'occurrence des organismes de logements social pour lesquels il est désormais certain que l'échéance de la fin de l'année ne sera pas respectée. Dans cette situation, les préfets doivent saisir chacun de ces organismes "dans les plus brefs délais", afin d'obtenir confirmation du projet et se faire communiquer un calendrier précis des démarches à mener jusqu'à son achèvement. Il conviendra alors d'organiser des réunions mensuelles de suivi jusqu'à l'achèvement du projet, qui doit intervenir au plus tard à la fin du premier trimestre 2021.

Gare aux retardataires !

Enfin, le dernier cas de figure est plus flou, puisqu'il recouvre les organismes de logement social qui ne communiquent pas leur projet ou dont le projet envisagé n'est pas viable. Dans ce cas, il faut d'abord éclaircir la situation : aucun scénario de regroupement n'est encore arrêté ; le projet ne répond pas aux exigences de la loi ; l'organisme conteste l'obligation de regroupement... Il est alors demandé au préfet de convoquer l'organisme dans les plus brefs délais, "afin d'exiger la définition d'un projet compatible avec les exigences légales d'ici le 11 décembre".

Des réunions mensuelles permettront ensuite d'assurer le suivi de la mise en œuvre du projet adopté. La circulaire rappelle d'ailleurs que "passée l'échéance du 1^er janvier 2021, et a fortiori en l'absence d'engagement d'un projet viable à cette date, l'État pourra utiliser les outils juridiques prévus par le CCH [code de la construction et de l'habitation] pour mettre en œuvre les obligations de la loi Elan".