Précisions réglementaires et statuts types pour les sociétés de coordination d'HLM

Il y a quelques semaines, le rapport de la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale sur la mise en œuvre de la loi Elan du 23 novembre 2018, bien que largement positif, pointait néanmoins l'absence de parution des décrets relatif aux sociétés de coordination d'habitations à loyer modéré, instaurées par l'article 81 de la loi (voir notre article ci-dessous du 23 juillet 2019). Ce retard est désormais rattrapé, avec la publication au Journal officiel du décret du 29 août 2019 relatif aux sociétés de coordination.

Un rôle clé dans les regroupements

Aux termes de l'article 81 de la loi Elan – devenu l'article L.423-1-2 du code de la construction et de l'habitation – les sociétés de coordination sont l'une des deux modalités permettant aux opérateurs du logement social (OPH, SA de HLM, sociétés coopératives, SEM agréées, organismes exerçant une activité de maîtrise d’ouvrage agréées...) de répondre à leur obligation d'atteindre une taille critique, si elles ne souhaitent pas en passer par une fusion pure et simple pour créer un nouvel organisme. En dehors de la création d'une société de coordination, l'autre modalité permettant d'atteindre cet objectif de mutualisation est la création d'un groupe, avec détention majoritaire du capital des sociétés membres par l'une d'entre elles ou par une société extérieure.

La société de coordination peut être soit une société anonyme agréée, soit une société anonyme coopérative à capital variable. L'article 81 précise que le capital d'une société de coordination ne peut être détenu que par des organismes actionnaires relevant du logement social. Il prévoit que le capital social peut toutefois être détenu, dans la limite de 50%, par des SEM locales (créées par des collectivités ou leurs groupements), par des sociétés publiques locales ou par des SEM à opération unique.

Des compétences très étendues

En termes de compétences, la société de coordination se voit assigner des missions très étendues, dont notamment l'élaboration du cadre stratégique patrimonial et du cadre stratégique d'utilité sociale, la définition d'une politique d'achat et d'investissement, la prise des mesures nécessaires à la soutenabilité financière du groupe, la mise à disposition des ressources (par le biais notamment de prêts ou d'avances), le développement d'une "unité identitaire des associés" et la définition des moyens communs de communication, le contrôle de gestion des organismes associés et l'établissement des comptes. La société de coordination peut aussi, à la demande de ses associés, mettre en commun des moyens humains et matériels, jouer auprès d'eux un rôle de prestataire de services, assurer tout ou partie de la maîtrise d'ouvrage des opérations de construction neuve, rénovation ou réhabilitation, ou encore réaliser – dans le cadre d'une convention passée avec la ou les collectivités ou EPCI concernés – toutes les interventions foncières, actions ou opérations d'aménagement nécessaires.

Des statuts types très encadrés

La loi Elan ayant défini précisément les contours de la société de coordination, l'objet principal du décret du 29 août 2019 est de proposer les clauses types de cette nouvelle structure, figurant en annexe. Le décret précise néanmoins que les sociétés de coordination sont agréées par le ministre du Logement, après avis du Conseil supérieur des habitations à loyer modéré. Un arrêté ministériel viendra fixer le contenu du dossier de demande d'agrément ou de l'agrément spécial d'exercice de certaines compétences, Après dépôt du dossier complet, le ministre disposera d'un délai de trois mois pour se prononcer. Le décret précise également que l'activité des sociétés de coordination "s'exerce sur le territoire national". Par ailleurs, toute modification de leur actionnariat ou de leur capital doit faire l'objet d'une information du ministre du Logement et du préfet du département où est situé le siège social de la société.

De façon générale, les statuts types proposés en annexe du décret – sous forme de société anonyme ou sous celle de société anonyme coopérative à capital variable – laissent peu de marge d'interprétation. Ils détaillent ainsi la forme de la société, son objet social (reprise des missions énumérées dans la loi), son capital social (divisé en actions nominatives entièrement libérées) et ses modifications éventuelles, les modalités de cession d'actions, le fonctionnement du conseil d'administration (22 membres au maximum, personnes physiques ou morales, dont 3 représentants des locataires des logements gérés) et celui du directoire et conseil de surveillance, l'organisation des assemblées générales, le résultat de l'exercice (qui peut, après prélèvements pour la dotation des réserves obligatoires, être porté en réserve ou distribué, en totalité ou en partie, sous forme de dividendes), l'attribution de l'actif lors de l'expiration de la société ou en cas de dissolution anticipée, ou encore la transmission des statuts au préfet du département du siège après toute modification.

À noter : un décret du 3 juillet 2019 avait anticipé le présent décret, en précisant les règles de cumul de rémunérations d'un directeur général d'office public de l'habitat, lorsqu'il assure également la direction d'une société de coordination dont l'office est actionnaire. Il plafonne à 120% le montant de ce cumul.