Commerce - Marché de l'immobilier commercial : un nouveau ralentissement en 2014, mais pas de retournement du marché
Le marché de l'immobilier de commerce poursuit son ralentissement en 2014. D'après une étude de Procos, la fédération pour l'urbanisme et le développement du commerce spécialisé, présentée le 15 janvier 2015, tous les indicateurs sont à la baisse en 2014. Ainsi, le volume de surfaces de plancher commercial autorisé à travers les permis de construire a chuté de 20% pour atteindre 5,1 millions de mètres carrés, son niveau le plus bas depuis ces quinze dernières années.
La réforme du Code de l'urbanisme introduite par la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) semble avoir freiné les demandes et délivrances de permis de construire. Autre indicateur en baisse : le nombre de demandes d'autorisations d'exploitation, qui passent par les commissions départementales d'aménagement commercial (Cdac) et la Commission nationale d'aménagement commercial (Cnac). La baisse correspond à 8% : de 2,6 millions de m2 déposés en 2014 contre 2,8 millions en 2013. Pourtant, Procos signale que les Cdac et la Cnac "ont été plus laxistes en accordant davantage leur autorisation cette année" : 77% des m2 déposés ont été autorisés en 2014, contre 73% en 2013…
Au total, en 2014, 2,1 millions de m2 de surfaces commerciales ont été autorisées par ces instances, un volume en recul de 3% par rapport à 2013. "Il s'agit d'un niveau qui n'a jamais été aussi bas depuis quinze ans," a précisé Pascal Madry, directeur de Procos. Enfin, dernier indicateur en diminution : le nombre de projets dans les cartons des promoteurs, qui atteint 397 opérations (6,4 millions de m2) au 1er janvier 2015, contre 430 (5,9 millions de m2) au 1er janvier 2014, soit une baisse de 7% en nombre d'opérations, et de 8% en volume de surfaces de vente.
"Toujours des projets, mais plus sélectifs"
En parallèle, le taux de fréquentation des commerces diminue, de manière structurelle. "Nous en sommes à -10% depuis 2007." La consommation des ménages n'est pas au rendez-vous. "Il y a eu un effondrement aux mois de septembre, octobre, novembre 2014 et heureusement un redressement en décembre", a détaillé Michel Pazoumian, délégué général de Procos. Mais l'année termine en négatif à -0,6%, contre -0,9% en 2013 et en 2012. Avec des charges de plus en plus importantes (principalement liées au loyer), les marges des magasins se réduisent.
"Pour autant, on ne voit pas de retournement du marché, ni de fin de cycle, a précisé Pascal Madry, il y a toujours des projets mais ils sont plus sélectifs." Pour Procos, il s'agit davantage d'une sorte d' "auto-régulation" du marché.
Face à l'explosion des charges et à une fréquentation moindre, les acteurs se lancent davantage dans des opérations plus rentables et moins risquées, dont les "retail parks". Ces commerces bénéficient de loyers moins importants que les galeries marchandes par exemple, et ils se développent dans les zones périurbaines où la population augmente. "C'est un produit en phase avec la crise et l'évolution démographique", a souligné Pascal Madry. Les opérateurs activent aussi d'autres leviers comme le lancement de nouveautés (travail sur les produits, sur la clarification du positionnement), les prix, le "cross canal" en complémentarité avec internet, la création de nouveaux concepts et le lancement d'opérations thématiques. "Nos dirigeants n'ont pas les mains dans les poches, ils se battent pour maintenir leur chiffre d'affaires et une image de marque attractive", a affirmé Michel Pazoumian
Et l'international leur ouvre aussi des perspectives intéressantes. Le chiffre d'affaires à l'international des adhérents au Procos est en fort développement. Les enseignes ouvrent plus de magasins à l'international qu'en France.
Le contexte actuel n'invite pas à l'optimisme. Après les attentats de la semaine dernière, les ventes ont chuté de -7 à -8% chaque jour, en dépit de la période de soldes.
